valuaciÓn de propiedad

Microsoft Word - 21-GICSA-Cero5Cien.docmVALUACIÓN DE PROPIEDAD
Residencial Cero5Cien Loma de las Palmas 18 Lomas de Vistahermosa Cuajimalpa de Morelos, CDMX
EN UN AVALÚO DE USO RESTRINGIDO
A junio 24, 2021
Elaborado Para:
GICSA Paseo de los Tamarindos 90, Piso 23 Bosques de las Lomas, Cuajimalpa Ciudad de México, 05120
Elaborado Por:
Cushman & Wakefield S. de R.L. de C.V. Valuation & Advisory Corporativo Arcos Norte B Paseo de los Tamarindos No. 60, Piso 2 Col. Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, Ciudad de Mexico, 05120 Archivo C&W: 21-GICSA-Cero5Cien
CUSHMAN & WAKEFIELD S. DE R.L. DE C.V. CORPORATIVO ARCOS NORTE B PASEO DE LOS TAMARINDOS NO. 60, PISO 2 COL. BOSQUES DE LAS LOMAS CUAJIMALPA, CIUDAD DE MEXICO 05120
CUSHMAN & WAKEFIELD
Residencial Cero5Cien
Lomas de Vistahermosa
Corporativo Arcos Norte B
Col. Bosques De Las Lomas
Cuajimalpa, Ciudad De Mexico 05120
Tel +52 55 8525 8000
cushmanwakefield.com
Julio 14, 2021
Celeste Argueta Bustos Gerente de Financiamiento GICSA Paseo de los Tamarindos 90, Piso 23 Bosques de las Lomas, Cuajimalpa Ciudad de México, 05120
Re: Valuación de Propiedad En un Avalúo de Uso Restringido Residencial Cero5Cien Loma de las Palmas 18
Lomas de Vistahermosa Cuajimalpa de Morelos, CDMX Archivo C&W: 21-GICSA-Cero5Cien
Apreciable Srta. Argueta:
En cumplimiento con nuestro acuerdo como se indica en la carta convenio, tenemos el placer de transmitir nuestro estudio sobre la propiedad conocida como Residencial Cero5Cien de una superficie de terreno de 55,834.286 metros cuadrados. En dicho terreno se está llevando a cabo la construcción de un desarrollo residencial de superficie aproximada de 153,088 metros cuadrados de construcción y de 81,184 metros cuadrados vendibles. El propósito de este trabajo será determinar el Valor de Mercado en Estado Actual y Valor Prospectivo de Mercado a la Finalización de Obra.
El informe presenta discusiones concisas de los datos, argumentos y análisis utilizados en el proceso de valuación para el desarrollo de la opinión de valor del valuador. Puede darse el caso que, para su entero entendimiento, sea necesario conocer la información adicional en el archivo de trabajo del valuador. La profundidad de la discusión contenida en este informe es específica para las necesidades del cliente y para el uso previsto indicado en las siguientes páginas.
Cliente: GICSA
Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, Ciudad de México, 05120
Celeste Argueta Bustos GICSA 14-jul.-21. Página 4
Cushman & Wakefield S. de R.L. de C.V.
Usuarios Previstos: El informe fue preparado para GICSA y está destinado únicamente para el uso especificado. No deberá ser distribuido o presentado por otras personas o entidades sin el permiso escrito de Cushman & Wakefield S. de R.L. de C.V.
Propósito y Uso del Informe: Para uso interno.
Identificación de la Propiedad:
Lomas de Vistahermosa
Cuajimalpa de Morelos, CDMX
Descripción de la Propiedad: La propiedad sujeto de este estudio es la propiedad conocida como Residencial Cero5Cien, el cual tiene una superficie de terreno de 55,834 m². El terreno tiene forma irregular, tiene pendiente, cuenta con dos frentes: el frente principal es a la calle Loma de las Palmas y un frente secundario a la calle Loma Florida. En el terreno se está llevando a cabo la construcción de un desarrollo residencial.
Mayor y Mejor Uso
(Sin Mejoras):
Es nuestra opinión que el Mayor y Mejor Uso del sujeto sin mejoras es un conjunto residencial desarrollado a su máxima potencialidad de acuerdo con la demanda del mercado.
Mayor y Mejor Uso
(Con Mejoras):
No aplica por tratarse de un terreno con edificios en proceso de construcción.
Tipo de Opinión: Valor de Mercado en Estado Actual.
Valor Prospectivo de Mercado a la Finalización.
Derechos a Valuar: Dominio Pleno.
Nombre de Propietario: Fideicomiso Irrevocable de Garantía con Derecho a Reversión Número 3766, en los que intervienen como fiduciario Banco Actinver S.A., I.B.M., Grupo Financiero Actinver; como fideicomitente y fideicomisario en último lugar D.I. Metropolitano S.A.P.I. de C.V.; como fideicomisarios en primer lugar los tenedores de los certificados bursátiles identificados con clave de pizarra "GICSA 18U".
Historia de la Tenencia del Inmueble:
De acuerdo con la Escritura No. 75,299 con fecha 23 de marzo de 2017, D.I. Metropolitano S.A.P.I. de C.V. adquirió por compraventa “ad corpus” de Compañía Procter & Gamble México S. de R.L. de C.V. el inmueble sujeto de este avalúo, en un valor de USD$113,520,000 o MXN$2,166,381,624 (USD$2,033/m2 o MXN$38,800/m2). Esta información fue obtenida del Antecedente I de la Escritura 17,997.
De acuerdo con la Escritura No. 17,994 con fecha 20 de noviembre de 2018, se da el convenio de aportación del inmueble al patrimonio del fideicomiso 3766 con un valor de MXN$3,005,404,000 (MXN$53,827/m2).
Fecha de Inspección: 24-jun.-21.
Fecha de Valor: 24-jun.-21.
Fecha de Avalúo: 14-jul.-21.
Condiciones Hipotéticas: Este avalúo no considera condición hipotética alguna.
Supuestos Especiales: El reporte solo deberá ser usado por la persona, empresa, institución o dependencia a la que esté dirigido.
Este estudio asume que las superficies del terreno presentadas por el Cliente son correctas. Los resultados obtenidos en este estudio pueden variar si encontramos alguna afectación en las áreas previamente analizadas.
El reporte representa tan solo nuestro análisis más objetivo y profesional de la propiedad.
Supuestos Extraordinarios: De acuerdo con la información presentada, se asume que la situación legal de la propiedad se encuentra en orden y libre todo gravamen.
De conformidad con la información presentada, se asume que el uso de suelo comercial, las autorizaciones de servicios y las licencias correspondientes siguen vigentes o podrán ser renovadas.
Se asume que, aun cuando no fue exhibida toda la documentación, la situación legal de la propiedad se encuentra en orden.
Se asume que, aun cuando no fue exhibida toda la documentación, el uso de suelo habitacional, las autorizaciones de servicios y las licencias correspondientes ya han sido o podrán ser otorgadas.
Nuestra opinión de valor está basada en el listado de contratos firmados a julio 2021, flujo de efectivo del proyecto, planos arquitectónicos, escrituras, plano topográfico, presupuesto de obra, estimaciones de obra y otros documentos generales proporcionados por el Cliente. Si
existiera una variación significativa en la información proporcionada nos reservamos el derecho de modificar el presente estudio.
Los ingresos por ventas se estimaron con base en las ventas históricas del sujeto, en los precios de salida del inventario disponible (información proporcionada por el Cliente), e información de mercado. Si existiera alguna variación en esta información, nos reservamos el derecho de modificar esta valuación.
El avance físico de obra fue proporcionado por GICSA y se tomó de la estimación con fecha 30 de junio de 2021. De acuerdo con el avance observado durante la inspección, hemos validado visualmente dicho porcentaje. Determinar con precisión el nivel de avance de obra está fuera del alcance de trabajo del presente estudio. En caso de que existiera alguna diferencia significativa que impacte en el valor de la propiedad, nos reservamos el derecho de modificar este reporte.
Para el análisis del Valor Prospectivo Acumulado de las Unidades Vendibles a la Finalización de la Obra, se asume la entera posesión de la propiedad, y la venta individualizada de unidades residenciales (valor del conjunto de las ventas) a la Finalización de la Obra.
Para la obtención de los Valores Prospectivos, se consideró una inflación anual de 4% (de acuerdo con el promedio histórico de inflación reportada por el INEGI) para calcular el factor prospectivo utilizado a lo largo del reporte, a partir de la fecha del Valor en Estado Actual y hasta la fecha del Valor Prospectivo a la Finalización de la Obra.
El tipo de cambio utilizado en este reporte es de $1.00 USD = $20.0483 MXN.
Conclusiones de Valor: MXN$3,570,000,000 (Valor de Mercado en Estado Actual a junio 24, 2021)
MXN$5,420,000,000 (Valor Prospectivo de Reposición a la Finalización de la
Obra a septiembre 30, 2022)
MXN$5,950,000,000 (Valor Prospectivo de Mercado a la Finalización de la Obra
a septiembre 30, 2022)
a la Finalización de la Obra a septiembre 30, 2022)
Tiempo de Exposición en el Mercado:
12 meses.
Moneda: Todos los valores presentados en este reporte se encuentran en pesos mexicanos (MXN), a menos que se indique otra moneda.
Esta carta o cualquier fragmento del reporte es inválido como una opinión de valor, si no es presentado íntegramente.
Agradecemos su confianza en Cushman & Wakefield – Valuation & Advisory y quedamos a sus órdenes para cualquier aclaración.
___________________________________ Laura Cruz Valuador Asociado [email protected] +52 (55) 8525 8076
___________________________________ Juan Carlos Ulloa, FRICS Director Ejecutivo [email protected] +52 (55) 8525 8025
Definición de Valor de Mercado
El precio más probable que una propiedad debe reflejar en un mercado abierto y competitivo bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, teniendo al comprador y al vendedor actuando con prudencia y conocimiento de causa, y suponiendo que el precio no se ve afectado por un estímulo injustificable o desproporcionado. En esta definición se encuentra implícita la consumación de la venta en una fecha determinada y la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador bajo las condiciones por las cuales:
El comprador y el vendedor están motivados de manera típica;
Ambas partes están bien informadas o asesoradas, y actuando en lo que consideran sus mejores intereses;
Se permite un tiempo razonable para la exposición en el mercado abierto;
El pago se realiza en términos de dinero en efectivo en la moneda local o en términos de acuerdos financieros equivalentes al pago en efectivo; y
El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida sin verse afectada por algún financiamiento especial o por concesiones comerciales otorgadas por cualquier persona relacionada con la venta.
Definición de Valor de Reposición Nuevo
Costo actual para reproducir un bien, con sus mismas características.
Definición de Valor Acumulado
En este reporte nos referimos como Valor Acumulado a la suma de los valores de mercado individuales de cada unidad vendible.
RESIDENCIAL CERO5CIEN SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES
CUSHMAN & WAKEFIELD 8
Supuestos y Condiciones Limitantes
“Estudio” significa el análisis y conclusiones del reporte para el cuál estos supuestos y condiciones limitantes son anexadas.
"Propiedad" significa el inmueble objeto del Estudio.
"C&W" significa Cushman & Wakefield, Inc., o su subsidiaria que presenta el Reporte.
"Agente(s)" significa el(los) empleado(s) de C&W y/o subcontratista(s) que preparó (prepararon) el Reporte.
Este Estudio fue elaborado sujeto a los siguientes supuestos y condiciones limitantes:
Ninguna opinión expresada es absoluta y ninguna responsabilidad es aceptada en cuanto a la descripción legal o por
cualquier asunto que sea de naturaleza legal que requiera mayor experiencia o conocimiento especializado que el de un
Agente valuador. El título de propiedad se supone correcto y en condiciones potenciales para su venta y la Propiedad se
supone libre de cualquier disputa legal a menos que se indique lo contrario. Ninguna investigación en este sentido fue
realizada.
La información contenida en este Estudio o en la que el Estudio está basada ha sido recopilada de fuentes que el Agente
asume confiables y exactas. Alguna de esta información pudo ser proveída por el dueño de la Propiedad. Ni el Agente ni
C&W son responsables de la exactitud o integridad de esa información incluyendo estimados, opiniones, dimensiones,
sketches, anexos u otros.
El Estudio es únicamente para la fecha contenida en este reporte. Cambios a partir de dicha fecha en factores externos o
de mercado o en la Propiedad misma, podrán afectar significativamente el Valor de la Propiedad.
Este Estudio solo podrá ser usado íntegro y no en partes. Ninguna parte del Estudio deberá ser usada junto con otros
análisis. La publicación de este Estudio o cualquiera de sus partes, sin la autorización escrita por C&W está prohibida. A
excepción de que se establezca lo contrario en la “carta de acuerdo”, este Estudio no podrá ser usado por ninguna entidad
distinta a la que esté dirigida o para un fin distinto al estipulado. Ninguna parte del Estudio será mostrada al público a través
de publicidad o material de venta o promoción sin la autorización previa por escrito de C&W.
A menos que se indique lo contrario en la “carta de acuerdo”, no se requerirá al Agente dar testimonio en cualquier proceso
judicial o administrativo relacionado con la Propiedad.
El Estudio asume (a) una posesión responsable y una administración competente de la Propiedad; (b) no hay condiciones
ocultas o encubiertas en la Propiedad, en el subsuelo o en las estructuras que conviertan a la Propiedad más o menos
valiosa (no se acepta responsabilidad por dichas condiciones o para solicitar los estudios de ingeniería requeridos para
descubrirlos); (c) completo apego a las leyes aplicables federales, estatales, y de regulación ambiental local de la zona, a
menos de que sea establecido, definido y analizado en este Estudio; y (d) todas las licencias, certificados de ocupación y
cualquier otra autorización gubernamental han sido o podrán ser obtenidas y renovadas para cualquier uso en el cual este
Estudio se haya basado.
La condición física de las construcciones consideradas en el Estudio está basada en inspección visual hecha por el Agente
o por cualquier otra persona identificada en el Estudio. C&W no asume responsabilidad alguna por la seguridad y
confiabilidad de los componentes estructurales ni por la condición de componentes mecánicos, eléctricos y de plomería.
Los pronósticos de ingresos potenciales referidos en este Estudio pueden estar basados en información proporcionada
por el propietario o por terceros. El Agente no asume responsabilidad por la veracidad o integridad de esta información
proporcionada por otros. C&W recomienda obtener asesoría legal para la interpretación de las disposiciones de
arrendamiento y los derechos contractuales de las partes.
Los pronósticos de ingresos y egresos no son predicciones del futuro. Son el mejor estimado del Agente de las condiciones
actuales proyectadas en ingresos y egresos futuros. Ni el Agente ni C&W dan garantía o representación de que estos
pronósticos se materializarán. El mercado inmobiliario está constantemente fluctuando y cambiando. No es labor del
Agente el predecir o garantizar las condiciones de un mercado inmobiliario futuro; el Agente tan solo puede reflejar lo que
la comunidad inversionista visualiza a futuro en términos de rentas, costos, oferta y demanda en la fecha del Estudio.
RESIDENCIAL CERO5CIEN SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES
Salvo se indique lo contrario en el Estudio, la existencia de material tóxico potencialmente peligroso, que pueda haber sido
usado en la construcción o el mantenimiento de las construcciones o que pueda ubicarse en o cerca de la propiedad no
fue considerada para llegar a la opinión de valor de este Estudio. Estos materiales pueden afectar adversamente el valor
de la Propiedad. El Agente no está calificado para detectar dichas sustancias. C&W recomienda que un experto ambiental
sea contratado para determinar el impacto de estos asuntos en la opinión de valor.
Salvo se indique lo contrario en el Estudio, el cumplimiento con los requerimientos del ADA (Americans with Disabilities
Act of 1990) no ha sido considerado para las conclusiones del Estudio. El incumplimiento de dichos requerimientos pueden
afectar adversamente el valor de la propiedad. C&W recomienda que un experto en dicha área sea contratado.
Si el Estudio es presentado a un acreedor o un inversionista con la aprobación previa de C&W, dicha parte deberá
considerar este Estudio tan solo como uno de los factores en su decisión global de inversión, junto con sus propias
consideraciones independientes de inversión y criterios propios de financiamiento. Dicho acreedor o inversionista es
particularmente advertido para comprender todos los Supuestos y Condiciones Limitantes de este apéndice.
En caso de algún reclamo contra C&W o alguna de sus afiliadas o empleados, o contra los Agentes en conexión con o en
cualquier forma relacionados con el Estudio hecha en este servicio, el máximo de daños recuperables será el monto de
dinero pagado a C&W o a sus afiliadas por este Estudio y bajo ninguna circunstancia podrá presentarse reclamo alguno
por daños en consecuencia.
Para los efectos de este Estudio, cada interesado que utilice este Estudio acepta todas los Supuestos y Condiciones
Limitantes establecidos aquí.
El solicitante de este reporte acepta indemnizar y mantener a Cushman & Wakefield, Inc. y a sus subsidiarias y a sus
respectivos empleados a salvo de y contra cualquier daño, egreso o costo, incluyendo costos legales incurridos en
investigar o defender cualquier reclamo surgido de o en cualquier forma relacionado con la inclusión de las referencias
mencionadas de Cushman & Wakefield Inc. o sus subsidiarias así como de cualquier opinión de valor expresada en dicho
reporte.
Adenda B: Análisis Regional
Adenda D: Información Catastral e Impuesto Predial
Adenda E: Uso de Suelo
Adenda F: Valuación de la Propiedad
Adenda G: Documentos Base de Información
Adenda H: Currículums
FOTOGRAFÍA AÉREA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
AVANCE DE OBRA
RESIDENCIAL CERO5CIEN ANÁLISIS REGIONAL
Zona Metropolitana de la Ciudad de México (CDMX)
La zona conurbada de la Ciudad de México, conocida como Zona Metropolitana de la Ciudad de México, está constituida por la Ciudad de México que está compuesta por 16 demarcaciones y 41 municipios adyacentes de los estados de México e Hidalgo. Es el área metropolitana más grande de América del Norte. Está rodeada por zonas montañosas que lo separan de otras áreas metropolitanas adyacentes, de las cuales las más grandes son Puebla, Toluca y Cuernavaca-Cuautla, y junto con las cuales conforma la megalópolis de la Ciudad de México.
El 29 de enero de 2016, la Ciudad de México dejó de llamarse Distrito Federal. Está en transición para convertirse en la 32ª entidad federal del país, oficialmente "Ciudad de México" (comúnmente abreviada como "CDMX"), lo que le otorga un nivel de autonomía comparable al de un estado. Sin embargo, debido a una cláusula en la Constitución Mexicana, dado que es la sede de los poderes de la federación, nunca puede llegar a convertirse en un estado, o la capital del país debe ser reubicada. Sus 16 "delegaciones” originales se convirtieron en "alcaldías".
ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO
Población Tasa de Crecimiento Anual (%) Área1 DMU2
Municipio 1990 2000 2010 2020 1990-2000 2000-2010 2010-2020 km² hab./ha Álvaro Obregón 642,753 687,020 727,034 759,137 0.7 0.5 0.4 96 193.5 Azcapotzalco 474,688 441,008 414,711 432,205 -0.7 -0.6 0.4 34 189 Benito Juárez 407,811 360,478 385,439 434,153 -1.2 0.7 1.2 27 157.1 Coyoacán 640,066 640,423 620,416 614,447 0.0 -0.3 -0.1 54 194.4 Cuajimalpa de Morelos 119,669 151,222 186,391 217,686 2.4 2.0 1.6 72 89.5 Cuauhtémoc 595,960 516,255 531,831 545,884 -1.4 0.3 0.3 33 215.6 Gustavo A. Madero 1,268,068 1,235,542 1,185,772 1,173,351 -0.3 -0.4 -0.1 88 200.2 Iztacalco 448,322 411,321 384,326 404,695 -0.9 -0.7 0.5 23 210.4 Iztapalapa 1,490,499 1,773,343 1,815,786 1,835,486 1.8 0.2 0.1 113 215.4 La Magdalena Contreras 195,041 222,050 239,086 247,622 1.3 0.7 0.4 63 162.3 Miguel Hidalgo 406,868 352,640 372,889 414,470 -1.4 0.5 1.1 46 186.7 Milpa Alta 63,654 96,773 130,582 152,685 4.3 2.9 1.6 298 47.3 Tláhuac 206,700 302,790 360,265 392,313 3.9 1.7 0.9 86 135.8 Tlalpan 484,866 581,781 650,567 699,928 1.9 1.1 0.7 315 119.9 Venustiano Carranza 519,628 462,806 430,978 443,704 -1.2 -0.7 0.3 34 209.5 Xochimilco 271,151 369,787 415,007 442,178 3.2 1.1 0.6 114 93.8 Tizayuca 30,293 46,344 97,461 168,302 4.4 7.5 5.6 77 57.5 Acolman 43,276 61,250 136,558 171,507 3.6 8.1 2.3 87 78.8 Amecameca 36,321 45,255 48,421 53,441 2.2 0.7 1.0 176 45.9 Apaxco 18,500 23,734 27,521 31,898 2.5 1.4 1.5 76 40.3 Atenco 21,219 34,435 56,243 75,489 5.0 4.9 3.0 88 52.1 Atizapán de Zaragoza 315,192 467,886 489,937 523,674 4.1 0.4 0.7 93 130.8 Atlautla 18,993 25,950 27,663 31,900 3.2 0.6 1.4 168 37.7 Axapusco 15,803 20,516 25,559 29,128 2.7 2.2 1.3 287 23.6 Ayapango 4,239 5,947 8,864 10,053 3.5 3.9 1.3 51 29 Chalco 282,940 217,972 310,130 400,057 -2.6 3.5 2.6 225 96.5 Chiautla 14,764 19,620 26,191 30,045 2.9 2.8 1.4 20 22.8 Chicoloapan 57,306 77,579 175,053 200,750 3.1 8.2 1.4 41 150.4 Chiconcuac 14,179 17,972 22,819 27,692 2.4 2.3 2.0 7 51.4 Chimalhuacán 242,317 490,772 614,453 705,193 7.4 2.2 1.4 54 159.1 Coacalco de Berriozábal 152,082 252,555 278,064 293,444 5.2 0.9 0.5 35 161.2 Cocotitlán 8,068 10,205 12,142 15,107 2.4 1.7 2.2 15 52.3 Coyotepec 24,451 35,358 39,030 40,885 3.8 1.0 0.5 40 48.6 Cuautitlán 48,858 75,836 140,059 178,847 4.5 6.1 2.5 41 125 Cuautitlán Izcalli 326,750 453,298 511,675 555,163 3.4 1.2 0.8 110 126.5 Ecatepec de Morelos 1,218,135 1,622,697 1,656,107 1,645,352 2.9 0.2 -0.1 156 164.6 Ecatzingo 5,808 7,916 9,369 10,827 3.2 1.6 1.5 53 11.2 Huehuetoca 25,529 38,458 100,023 163,244 4.2 9.7 5.0 120 76.8 Hueypoxtla 26,189 33,343 39,864 46,757 2.5 1.7 1.6 235 20.2 Huixquilucan 131,926 193,468 242,167 284,965 3.9 2.2 1.6 141 100.4 Isidro Fabela 5,190 8,168 10,308 11,929 4.7 2.3 1.5 80 17.6 Ixtapaluca 137,357 297,570 467,361 542,211 8.1 4.5 1.5 324 142.4 Jaltenco 22,803 31,629 26,328 28,217 3.3 -1.8 0.7 5 157.7 Jilotzingo 9,011 15,086 17,970 19,877 5.3 1.7 1.0 117 20.8 Juchitepec 14,270 18,968 23,497 27,116 2.9 2.1 1.4 133 72.7 La Paz 134,782 212,694 253,845 304,088 4.7 1.7 1.8 38 134.7 Melchor Ocampo 26,154 37,716 50,240 61,220 3.8 2.8 2.0 14 65.9 Naucalpan de Juárez 786,551 858,711 833,779 834,434 0.9 -0.3 0.0 158 192.8 Nextlalpan 10,840 19,532 34,374 57,082 6.1 5.6 5.2 55 31.5 Nezahualcóyotl 1,256,115 1,225,972 1,110,565 1,077,208 -0.2 -1.0 -0.3 63 226.8 Nicolás Romero 184,134 269,546 366,602 430,601 3.9 3.0 1.6 233 86.5 Nopaltepec 5,234 7,512 8,895 10,351 3.7 1.6 1.5 83 15.8 Otumba 21,834 29,097 34,232 36,331 2.9 1.6 0.6 142 22 Ozumba 18,052 23,592 27,207 30,785 2.7 1.4 1.2 47 46.1 Papalotla 2,387 3,469 4,147 4,862 3.8 1.7 1.6 3 19.4 San Martín de las Pirámides 13,563 19,694 24,851 29,182 3.8 2.3 1.6 70 43 Tecámac 123,218 172,813 364,579 547,503 3.5 7.5 4.2 157 98.2 Temamatla 5,366 8,840 11,206 14,130 5.2 2.3 2.3 29 37.2 Temascalapa 19,099 29,307 35,987 43,593 4.4 2.0 1.9 165 21.7 Tenango del Aire 6,207 8,486 10,578 11,359 3.2 2.2 0.7 38 41 Teoloyucan 41,964 66,556 63,115 65,459 4.8 -0.5 0.4 31 44.2 Teotihuacán 30,486 44,653 53,010 58,507 3.9 1.7 1.0 83 37.1 Tepetlaoxtoc 16,120 22,729 27,944 32,564 3.5 2.0 1.5 179 15.5 Tepetlixpa 12,687 16,863 18,327 20,500 2.9 0.8 1.1 43 32.2 Tepotzotlán 39,647 62,280 88,559 103,696 4.7 3.5 1.6 207 55.4 Tequixquiac 20,784 28,067 33,907 39,489 3.1 1.8 1.5 123 18.7 Texcoco 140,368 204,102 235,151 277,562 3.8 1.4 1.7 428 45.9 Tezoyuca 12,416 18,852 35,199 47,044 4.3 6.2 2.9 16 37 Tlalmanalco 32,984 42,507 46,130 49,196 2.6 0.8 0.6 160 53.5 Tlalnepantla de Baz 702,807 721,415 664,225 672,202 0.3 -0.8 0.1 80 155.4 Tonanitla n.a. n.a. 10,216 14,883 n.a. n.a. 3.8 9 56.4 Tultepec 47,323 93,277 91,808 157,645 7.1 -0.2 5.6 27 110.2 Tultitlán 246,464 432,141 524,074 516,341 5.8 1.9 -0.1 66 155.6 Valle de Chalco Solidaridad n.a. 323,461 357,645 391,731 n.a. 1.0 0.9 47 158.7 Villa del Carbón 27,283 37,993 44,881 51,498 3.4 1.6 1.4 303 21.6 Zumpango 71,413 99,774 159,647 280,455 3.4 4.7 5.8 224 45 TOTAL 15,563,795 18,396,677 20,116,842 21,804,515 2.4 1.8 1.6 7,866 76.6 Fuente: Delimitación de las Zonas Metropolitanas de México 2015 (SEGOB, SEDATU, CONAPO, INEGI), Censo de Población y Vivienda 2020 (INEGI).
1 El dato de superficie se obtuvo de las Áreas Geoestadísticas Municipales (AGEM), del Marco Geoestadístico, junio 2016. 2 Densidad Media Urbana: El dato de superficie para el cálculo de la DMU se obtuvo a partir de las Áreas Geoestadísticas Básicas (AGEB) urbanas, de la Cartografía Geoestadística Urbana del Censo de Población y Vivienda 2010.
Graficado por Cushman & Wakefield con información obtenida del INEGI & CONAPO.
Según un estudio realizado por PwC, la Ciudad de México se ubica como la ciudad más rica de América Latina. La ciudad produce el 15.8% del producto interno bruto del país. La Ciudad de México por sí sola se ubicaría como la trigésima economía más grande del mundo. La Ciudad de México es el mayor contribuyente al PIB industrial del país (15.8%) y también el mayor contribuyente al PIB del país en el sector de servicios (25.3%). Debido al limitado espacio no urbanizado en el sur (el cual en su mayoría está protegido por leyes ambientales) la contribución de la Ciudad de México a la agricultura es la más pequeña de todas las entidades federales del país.
RESIDENCIAL CERO5CIEN DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
INFORMACIÓN BÁSICA Nombre de la Propiedad: Dirección:
Ciudad: Propietario:
Predio Principal 55,834 5.58 Área Total del Terreno 55,834 5.58
Forma: Topografía: Frente: Características Generales:
Irregular Pendiente Bueno Buenas
Residencial Cero5Cien Loma de las Palmas 18 Lomas de Vistahermosa, Ciudad de Mexico 05100 Cuajimalpa de Morelos Fideicomiso Irrevocable de Garantía con Derecho a Reversión Número 3766, en los que intervienen como fiduciario Banco Actinver S.A., I.B.M., Grupo Financiero Actinver; como fideicomitente y fideicomisario en último lugar D.I. Metropolitano S.A.P.I. de C.V.; como fideicomisarios en primer lugar los tenedores de los certificados bursátiles identificados con clave de pizarra "GICSA 18U".
INFORMACIÓN DE LOS EDIFICIOS (EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN) Tipo de Propiedad:
Superficie de Construcción Área Total de Construcción: Área Total Vendible: Relación Terreno - Construcción: Avance Físico de Obra: 45%
Número de Edificios Proyectados: Número de Niveles: Calidad:
Año de Construcción: Año de Renovación: Condición: Edad Actual: Edad Efectiva: 0 Año(s) Vida Económica Remanente: 90 Año(s)
Estacionamiento: Número de Cajones: Relación por m² construido: Tipo de Estacionamiento:
Residencial
17 5
0 Año(s)
INFORMACIÓN DELEGACIONAL Información Catastral:
Delegación o Municipio: Cuenta Predial: Año del Predial: Total Impuesto Predial: ¿El predial está al corriente? ¿Existe algún gravamen? El impuesto predial está:
Información de Uso de Suelo: Delegación o Municipio: Uso de Suelo: ¿El uso actual está permitido?
MEJOR Y MAYOR USO Vacante:
Con Mejoras:
Cuajimalpa de Morelos 356-006-01-000-9 2020 $6,423,589 Se asume que el predial está al corriente Se asume que no A niveles de mercado
Cuajimalpa de Morelos Habitacional Unifamiliar y/o Plurifamiliar y/u Oficinas y/o No aplica
Un conjunto residencial desarrollado a su máxima potencialidad de acuerdo con la demanda del mercado.
No aplica por tratarse de un terreno con edificios en proceso de construcción.
Descripción del Sitio
Lomas de Vistahermosa, Ciudad de Mexico, 05100.
La propiedad se encuentra localizada en un terreno ubicado al poniente de la Ciudad de México, con frente a Loma de las Palmas y a Loma Florida y por la cuales se puede acceder a la propiedad.
Forma: Irregular
Topografía: Pendiente
Frentes: La propiedad sujeto tiene frente a las siguientes calles:
Acceso: El acceso hacia la propiedad es considerado como bueno.
Visibilidad: La visibilidad de la propiedad es considerada como buena.
Condiciones del Suelo: Asumimos que la capacidad de carga del suelo es suficiente para soportar las estructuras existentes y/o propuestas. No observamos ninguna evidencia contraria durante nuestra inspección física de la propiedad.
Mejoras al sitio: Se asume que las mejoras al sitio incluirán calle de servicio con pavimento asfáltico, guarniciones, señalización, diseño de paisaje, lago artificial, alumbrado y drenaje.
Restricciones de Uso de Suelo:
No tenemos conocimiento alguno de servidumbres, invasiones o restricciones que puedan afectar negativamente el uso del suelo. Sin embargo, recomendamos consultar a un experto en la materia para determinar la existencia de cualquier condición adversa.
Humedales: No nos fue proporcionado un reporte de humedales para su revisión. En caso de que subsecuentes datos de ingeniería revelaran la presencia de humedales, esto podría afectar materialmente el valor de la propiedad. Sin embargo, recomendamos consultar a un ingeniero experto en la materia para determinar la existencia de cualquier condición adversa.
Sustancias Peligrosas: No observamos evidencia de sustancias tóxicas o peligrosas durante la inspección de la propiedad. Sin embargo, no estamos preparados para realizar inspecciones técnicas medioambientales y por lo tanto recomendamos la búsqueda de un ingeniero experto en la materia para determinar la existencia de cualquier condición adversa.
Utilidad del terreno: El terreno es funcional para el uso propuesto.
Rating de la Ubicación: Muy buena
Loma Florida: 72 metros Loma de las Palmas (Est.): 45 metros
Comentarios: El terreno cuenta con un frente a calle Loma de la Palma y a una vialidad secundaria (Loma Florida) por las cuales se puede llegar al sitio. El terreno es irregular, pero aun así permite la distribución de edificios alrededor de un núcleo central y su pendiente natural aporta a las vistas interiores del terreno. Considerando estas características, el terreno se considera funcional para su uso propuesto.
Descripción de los Edificios (en Proceso de Construcción)
DESCRIPCIÓN GENERAL
Año de Construcción: 2021. Se proyecta terminar en septiembre 30, 2022
Año de Renovación: N/A.
Número de Edificios: 17.
Número de Pisos: 5.
Área Neta Vendible: 81,184 metros cuadrados.
Avance Físico de Obra: 45%.
DETALLES DE CONSTRUCCIÓN
Cimentación: Pilas de concreto.
Entrepisos: Losacero.
Tipo de Techumbre y Cubiertas:
Plano con pretiles.
Puertas Peatonales: Cristal, madera y metal.
DETALLES MECÁNICOS
Equipos de Enfriamiento: N/A.
Fontanería: Se asume que el sistema de plomería será adecuado para el uso actual en cumplimiento con las normas locales de edificación.
Servicio Eléctrico: La electricidad de los edificios se obtiene a través de líneas de la Comisión Federal de Electricidad.
Medición Eléctrica: Cada propietario tendrá su medidor.
Energía de Emergencia: El edificio contará con tres plantas de emergencia.
Elevadores de Servicio: Se contemplan 37 elevadores de pasajeros y 17 montacargas.
Protección contra Incendio: Hidrantes y extintores
Seguridad: Monitores exteriores
DETALLES INTERIORES
Disposición (Layout): El conjunto residencial está dividido en 17 edificios en 5 niveles, además de contar con 3 sótanos de estacionamiento. Cada edificio cuenta con su propio sótano de estacionamiento y existe un circuito periférico subterráneo que conecta a todos los sótanos de los edificios. Los edificios de departamentos se encuentran dispuestos alrededor de un jardín central, en donde se ubicará el lago artificial y la mayor parte de las amenidades.
Recubrimiento en Pisos: Piedra natural laminada tipo granito negro
Muros: Mármol travertino laminado, madera, estructura aparente en unidades vendibles.
Plafones: Falso plafón de tablaroca con pintura blanca, madera, estructura aparente en unidades vendibles
Iluminación: LED
Baños: Se asume que la propiedad contará con baños y vestidores apropiados para hombres y mujeres.
MEJORAS EN EL TERRENO
Estacionamiento: La propiedad tendrá un total de 952 cajones de estacionamiento. La relación es de 1 cajón por cada 85.28 m² de área vendible.
Jardinería: El sitio cuenta con jardinería que consiste en distintos tipos de árboles, arbustos y otras plantas de ornato.
Otros: Se asume que las mejoras al sitio incluirán calle de servicio con pavimento asfáltico, guarniciones, señalización, diseño de paisaje, lago artificial, alumbrado y drenaje.
RESUMEN
Clasificación de la Propiedad:
Después de considerar todas las características físicas del sujeto, hemos concluido que la propiedad se clasifica como excelente, comparado contra otras propiedades en el mercado.
Inspecciones Mecánicas y Azoteas:
Se inspeccionó la azotea del edificio muestra, pero no se realizó una inspección detallada de los sistemas mecánicos. Los valuadores no están calificados a realizar una opinión relacionada con estos componentes. Se recomienda consultar a un experto en la materia para determinar e investigar cualquier información detallada en caso de ser necesaria.
Edad Actual: 0 año(s)
Edad Efectiva: 0 año(s)
Expectativa de Vida Económica:
PROYECTO PROPUESTO – AMENIDADES
PROYECTO PROPUESTO – RENDER
Adenda D: Información Catastral e Impuesto Predial
La propiedad se encuentra localizada en la alcaldía de Cuajimalpa de Morelos, y su número de clave catastral es 356-006-01-000-9. Asumimos que el pago del predial está al corriente y no existe algún adeudo o gravamen. A continuación, presentamos la información de la última boleta predial disponible.
INFORMACIÓN CATASTRAL DE LA PROPIEDAD Clave Catastral: 356-006-01-000-9 Delegación o Municipio: Cuajimalpa de Morelos Año del Predial: 2020 ¿El predial está al corriente? Se asume que el predial está al corriente ¿Existe algún gravamen? Se asume que no El predial del sujeto se encuentra: A niveles de mercado
INFORMACIÓN CATASTRAL
Valor Catastral Total Terreno: $220,856,403 Construcción $298,057,176 Total: $518,913,579 Valor Catastral: $518,913,579 Monto del Predial $6,423,589
IMPUESTO PREDIAL Total Impuesto Predial $6,423,589 Área Construida (m²) 42,878 Impuesto Predial por m² construido $149.81 Elaborado por Cushman & Wakefield S. de R.L. de C.V.
RESIDENCIAL CERO5CIEN USO DE SUELO
Adenda E: Uso de Suelo
Se nos proporcionó el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo de la propiedad, y se establece que el terreno cuenta con uso de suelo Habitacional Unifamiliar y/o Plurifamiliar y/u Oficinas y/o Servicios. Los detalles del uso de suelo se muestran a continuación:
Cumplimiento con las Normas de Zonificación
El valor de la propiedad se puede o no ver afectado si un desarrollo existente o propuesto cumple con las normas de zonificación mostradas a continuación:
Cumplimiento de los Usos
Un uso existente o propuesto que cumple con las normas de zonificación señala que no hay un riesgo legal y que las mejoras existentes tendrán derecho a ser reemplazadas.
Usos Pre-Existentes, No Permitidos
En varias áreas, los edificios existentes prevén las normas de zonificación actuales. Cuando se da este caso, es posible que un edificio existente represente un uso no permitido que todavía sea considerado un uso legal de la propiedad. Los derechos de usos continuos de una edificación pueden o no existir dependiendo de las leyes locales, las cuales determinarán si la edificación existente podrá ser replicada en el caso de daño o pérdida.
Usos Prohibidos
Un uso prohibido propuesto a una edificación existente puede permanecer legal por vía de variación o permiso de uso especial. Cuando se realiza un avalúo de una propiedad que tiene un uso prohibido especial, es importante entender las leyes locales que gobiernan este uso.
Otras Restricciones
No tenemos conocimiento de otras restricciones privadas o públicas que puedan afectar el uso de suelo de la propiedad. Sin embargo, la investigación para determinar dichas restricciones está fuera de nuestro alcance de trabajo, de ahí que recomendemos consultar a un experto en la materia para determinar e investigar la existencia de cualquier otra restricción o condición adversa.
USO DE SUELO Delegación o Municipio Cuajimalpa de Morelos Uso de Suelo: Habitacional Unifamiliar y/o Plurifamiliar y/u Oficinas y/o Servicios Uso Actual: Habitacional Plurifamiliar y Servicios (en construcción) El uso actual esta permitido: No aplica Usos Permitidos:
Usos Prohibidos:
REQUISITOS DEL USO DE SUELO NORMA PROYECTO ACTUAL CONFORMIDAD DEL SUJETO Superficie del Terreno 55,834 m² 55,834 m² Cumple Número de Niveles Permitidos 5.0 niveles 5.0 niveles Cumple Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): 1.57 veces área del terreno (VAT) 1.42 veces área del terreno (VAT) Cumple Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS): 40% 37% Cumple Superficie Máxima de Construcción (SNB): 87,696 m² 79,333 m² Cumple Número Máximo de Viviendas Permitidas: 112 unidades 106 unidades Cumple Cajones de estacionamiento: 3.5 por vivienda + 25% inc. + 15% visitas 952 cajones Cumple
Elaborado por Cushman & Wakefield S. de R.L. de C.V.
Dentro de los usos permitidos en esta área se incluye habitacional, comercio, servicios.
Dentro de los usos prohibidos en esta área se asume la industria.
Conclusión de Zonificación de Uso de Suelo
Analizamos los usos de suelo en la zona de estudio y la constancia de uso de suelo y determinamos que el uso de suelo propuesto sí es permitido. No somos expertos en la interpretación de planes de desarrollo urbano, sin embargo, de acuerdo con nuestro análisis de la zona, de la constancia de uso de suelo y la revisión de información pública, el sujeto aparenta cumplir con la normatividad actual del uso de suelo.
RESIDENCIAL CERO5CIEN VALUACIÓN DE LA PROPIEDAD
Adenda F: Valuación de la Propiedad
Las siguientes tablas proporcionan soporte a la conclusión de valor aquí especificada.
*El Valor Prospectivo Acumulado de las Unidades considera la acumulación de la venta de todos los departamentos de manera simultánea al momento de la Finalización de la Obra.
ÍNDICES DE VALUACIÓN (MXN) Valor de Mercado en Estado Actual
Valor Prospectivo a la
Finalización FECHA DE VALOR 24 de junio de 2021 30 de septiembre de 2022 Valor del Terreno
Valor Indicado: $2,270,000,000 N/A Por Metro Cuadrado: $40,656 N/A
ENFOQUE FÍSICO Avance Físico de Obra: 45% 100% Valor Indicado: $3,570,000,000 $5,420,000,000 Por Metro Cuadrado (Área Vendible): $43,974 $66,762 Por Metro Cuadrado (Área Construida): $23,320 $66,762
ENFOQUE DE INGRESOS Flujo Descontado
Periodo de Análisis: N/A 5 Años Tasa de Descuento: N/A 12.00% Valor Indicado: N/A $5,950,000,000 Por Metro Cuadrado: N/A $73,290
Enfoque de Ingresos Valor Indicado: N/A $5,950,000,000 Por Metro Cuadrado Vendible: N/A $73,290
CONCLUSIÓN FINAL DE VALOR DE MERCADO Derechos a Valuar: Dominio Pleno Dominio Pleno Conclusión de Valor: $3,570,000,000 $5,950,000,000 Por m² (Área bruta rentable): $43,974 $73,290
TIEMPO DE EXPOSICIÓN Y COMERCIALIZACIÓN Exposición: 12
VALOR PROSPECTIVO ACUMULADO DE LAS UNIDADES* Valor Indicado: N/A $7,540,000,000 Por Metro Cuadrado Vendible: N/A $92,875
Valuación del Terreno
Para determinar el valor del terreno, se emplearon dos metodologías: el Enfoque Comparativo de Mercado y el análisis por Escenario de Desarrollo.
Enfoque de Mercado
Este método se fundamenta en el empleo de datos estadísticos de transacciones de mercado y razonamientos que reflejan el pensamiento de los participantes en el mercado; utiliza procesos que incluyen la comparación y la homologación, y considera también el uso de listas de precios y ofertas publicadas.
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario realizar la indagación de valores o precios de elementos comparables vendidos u ofertados, similares o idénticos al sujeto de valuación, cuantificándose, en su caso, las diferencias existentes entre los comparables mencionados y el sujeto de valuación mediante factores específicos.
Para el presente estudio, se analizaron diferentes precios de terrenos en el mercado y se compararon con el sujeto. Se realizaron diferentes ajustes dependiendo de las características del sujeto. Así, si el comparable era superior al sujeto, un ajuste negativo fue aplicado; si el comparable era inferior, un ajuste positivo se utilizó. Los elementos de comparación más utilizados para valuar el sujeto son derechos de propiedad, condiciones de venta, financiamiento, condiciones de mercado, así como la ubicación y características físicas de la propiedad.
A continuación, se presenta una lista de terrenos en venta en el mercado del sujeto y se detallan las características de cada uno.
RESIDENCIAL CERO5CIEN VALUACIÓN DE PROPIEDAD
COMPARABLES DE TERRENO INFORMACIÓN DE LA PROPIEDAD INFORMACIÓN DE LA TRANSACCIÓN
No. Dirección Tamaño (m²)
Coeficiente de Utilización de
Servicios Públicos Vendedor Comprador
S Sujeto 55,834 1.57 87,696 Habitacional Unifamiliar y/o Plurifamiliar y/u
Oficinas y/o Servicios
Buenas Todos disponibles
18,500 8.41 155,586 HM 22/50 & H 3/50
Cierre Confidencial Dominio Pleno 9/16 $811,000,000 $43,837.84 $5,212.54
2 Residencial La Punta, Paseo de las Bugambilias, Col. Vistahermosa, Cuajimalpa, CDMX
7,098 0.42 3,000 Habitacional Buenas Todos disponibles
Disponible Disponible Dominio Pleno 6/21 $200,483,000 $28,245.00 $66,827.67
3 Bosque Real, Huixquilucan, Edo. Méx.
32,000 1.40 44,800 Habitacional 20 niveles
4 Prol. Vasco de Quiroga, Santa Fe, Cuajimalpa, CDMX
14,309 4.50 64,392 HSO 18/75/Z1 Buenas Todos disponibles
5 Santa Fe, Cuajimalpa, CDMX
7,903 1.50 11,855 E 5/70 Buenas Todos disponibles
ESTADÍSTICAS Bajo 7,098 0.42 3,000 9/16 $200,483,000 $28,245.00 $5,212.54
Alto 32,000 8.41 155,586 6/21 $962,318,400 $52,125.58 $66,827.67
Promedio 15,962 3.25 55,927 7/20 $577,391,472 $37,861.47 $27,210.92
Compilado por Cushman & Wakefield S. de R.L. de C.V.
TABLA DE AJUSTES DE COMPARABLES DE TERRENO Ajustes Económicos (Acumulativo) Ajustes por Características (Aditivo)
No.
de Venta
Caract.
1 $43,837.84 Dominio Pleno Cierre Ninguno Inferior $50,453.25 Similar Menor Similar Inferior Superior $37,839.94 Superior
9/16 0.0% 0.0% 0.0% 15.1% 15.1% 0.0% -15.0% 0.0% 10.0% -20.0% -25.0%
2 $28,245.00 Dominio Pleno Salida Ninguno Similar $25,420.50 Similar Menor Similar Inferior Inferior $36,859.72 Inferior
6/21 0.0% -10.0% 0.0% 0.0% -10.0% 0.0% -25.0% 0.0% 35.0% 35.0% 45.0%
3 $30,072.45 Dominio Pleno Salida Ninguno Similar $27,065.21 Inferior Menor Similar Inferior Inferior $37,891.29 Inferior
6/21 0.0% -10.0% 0.0% 0.0% -10.0% 10.0% -10.0% 0.0% 35.0% 5.0% 40.0%
4 $35,026.50 Dominio Pleno Salida Ninguno Similar $31,523.85 Inferior Menor Similar Inferior Superior $37,828.62 Inferior
6/21 0.0% -10.0% 0.0% 0.0% -10.0% 10.0% -20.0% 0.0% 40.0% -10.0% 20.0%
5 $52,125.58 Dominio Pleno Salida Ninguno Similar $46,913.02 Similar Menor Similar Superior Inferior $37,530.42 Superior
6/21 0.0% -10.0% 0.0% 0.0% -10.0% 0.0% -25.0% 0.0% -5.0% 10.0% -20.0%
ESTADÍSTICAS $28,245.00 - Bajo Bajo - $36,859.72
$52,125.58 - Alto Alto - $37,891.29
$37,861.47 - Promedio Promedio - $37,590.00
(1) Nota Ajuste por Condiciones de Mercado (2) Nota Características Generales
Características Generales incluye forma, accesos, frente y visibilidad.
(3) Otros Potencial de construcción y requisitos especiales, como donaciones
Ver Tabla de Supuesto de Porcentaje de Incrementos Fecha de Valor (para cálculo de ajustes): 6/24/21
Supuestos de Tasa de Incremento Variable Tasa Inicial de Incremento: Punto de Inflexión 1 (IP1): Cambio después de IP1: Punto de Inflexión 2 (IP2): Cambio después de IP2:
4.0% 4/1/2020
0.0% 6/24/2021
CONCLUSIÓN DE VALOR ESTADO ACTUAL Precio
m² Valor Indicado $37,590.00 Superficie de Terreno (m²) x 55,834 Valor Indicado $2,098,810,647
$2,100,000,000 $/m² $37,611.30
Redondeado a $10,000,000
Escenario de Desarrollo
Adicional al Enfoque de Mercado, hemos utilizado el método de desarrollo para determinar el valor del terreno.
Actualmente se tiene un avance en la firma de contratos para la compraventa de las unidades residenciales. Presentamos en las siguientes tablas el resumen de las unidades del proyecto, así como su estatus, información general y precio de venta.
RESUMEN DE UNIDADES VENDIDAS POR AÑO
Año Ventas Totales Área
Área Interior
+ Ext.)
10/03/17 PHD EQA O401 VENDIDO 70,000,000$ 652 368 1,020 1 107,362$ 68,627$
05/04/17 PH LUX L402 VENDIDO 66,933,176$ 651 288 939 1 102,816$ 71,281$
06/04/17 GH DELUXE A102 VENDIDO 52,424,640$ 611 272 883 1 85,801$ 59,371$
16/05/17 TLUX B301 VENDIDO 48,800,000$ 445 80 525 1 109,663$ 92,952$
12/06/17 PHD G402 VENDIDO 69,993,770$ 682 348 1,030 1 102,630$ 67,955$
27/06/17 PH DELUX EQB P401 VENDIDO 81,647,810$ 652 368 1,020 1 125,227$ 80,047$
27/06/17 PH DELUX EQB Q401 VENDIDO 82,523,000$ 652 368 1,020 1 126,569$ 80,905$
07/07/17 GH DELUXE C102 VENDIDO 65,540,000$ 611 240 851 1 107,267$ 77,015$
24/07/17 PH LUX K402 VENDIDO 79,970,000$ 686 326 1,012 1 116,574$ 79,022$
02/08/17 Terraza LUX B201 VENDIDO 55,000,000$ 445 80 525 1 123,596$ 104,762$
10/08/17 GH LUX especial B101 VENDIDO 37,605,330$ 480 195 675 1 78,344$ 55,712$
28/08/17 TDELUX J202 VENDIDO 55,251,181$ 588 152 740 1 93,965$ 74,664$
11/09/17 GH LUX especial B102 VENDIDO 36,385,000$ 480 195 675 1 75,802$ 53,904$
18/10/17 T LUX I201 VENDIDO 43,500,000$ 445 80 525 1 97,753$ 82,857$
09/11/17 PH DELUX H402 VENDIDO 66,223,000$ 682 348 1,030 1 97,101$ 64,294$
14/11/17 TLUX M301 VENDIDO 54,078,586$ 445 80 525 1 121,525$ 103,007$
22/11/17 GH LUX M102 VENDIDO 62,931,000$ 460 254 714 1 136,807$ 88,139$
27/11/17 Terraza LUX I301 VENDIDO 40,000,000$ 320 73 393 1 125,000$ 101,781$
27/11/17 T LUX CNA N302 VENDIDO 43,759,000$ 445 80 525 1 98,335$ 83,350$
06/12/17 GH DELUX EQB Q201 VENDIDO 62,357,000$ 597 194 791 1 104,451$ 78,833$
06/12/17 PH DELUXE F401 VENDIDO 63,659,000$ 662 386 1,048 1 96,162$ 60,743$
15/12/17 GH LUX K102 VENDIDO 56,000,000$ 460 146 606 1 121,739$ 92,409$
19/12/17 T LOFT F302 VENDIDO 40,180,000$ 320 73 393 1 125,563$ 102,239$
19/12/17 Terraza Deluxe L202 VENDIDO 48,671,425$ 460 240 700 1 105,807$ 69,531$
19/12/17 PH LOFT D502 VENDIDO 48,530,050$ 460 446 906 1 105,500$ 53,565$
19/12/17 PH DELUXE E402 VENDIDO 48,671,425$ 657 125 782 1 74,081$ 62,240$
19/12/17 GH DELUX EQA N201 VENDIDO 55,077,576$ 588 287 875 1 93,669$ 62,946$
19/12/17 GH DELUXE E101 VENDIDO 54,500,099$ 675 374 1,049 1 80,741$ 51,954$
19/12/17 GH DELUXE E102 VENDIDO 54,500,099$ 675 318 993 1 80,741$ 54,884$
19/12/17 PH DELUXE E401 VENDIDO 48,671,425$ 657 125 782 1 74,081$ 62,240$
19/12/17 Terraza E301 VENDIDO 63,300,000$ 749 670 1,419 1 84,513$ 44,609$
19/12/17 PH DELUX EQA N401 VENDIDO 56,778,578$ 652 368 1,020 1 87,084$ 55,665$
19/12/17 GH LUX I101 VENDIDO 48,530,000$ 460 240 700 1 105,500$ 69,329$
19/12/17 GHLUX CNA O202 VENDIDO 48,530,050$ 464 200 664 1 104,591$ 73,087$
16/03/18 GH DELUX K101 VENDIDO 108,291,618$ 905 406 1,311 1 119,659$ 82,602$
20/03/18 PH LUX K401 VENDIDO 79,970,000$ 686 309 995 1 116,574$ 80,372$
08/06/18 GH LUX J102 VENDIDO 55,938,000$ 460 146 606 1 121,604$ 92,307$
12/06/18 TLUX K301 VENDIDO 50,895,000$ 445 80 525 1 114,371$ 96,943$
26/06/18 GH DELUXE H101 VENDIDO 48,697,600$ 611 165 776 1 79,701$ 62,755$
29/06/18 PH LUX J402 VENDIDO 73,036,400$ 651 288 939 1 112,191$ 77,781$
24/09/18 TDELUX I202 VENDIDO 54,797,500$ 633 107 740 1 86,568$ 74,051$
09/11/18 TLOFT G301 VENDIDO 52,000,000$ 320 73 393 1 162,500$ 132,316$
14/12/18 TLOFT A302 VENDIDO 44,000,000$ 320 73 393 1 137,500$ 111,959$
30/01/19 GHLUX I102 VENDIDO 65,129,550$ 460 186 646 1 141,586$ 100,820$
30/01/19 GHLUX M101 VENDIDO 65,129,550$ 460 193 653 1 141,586$ 99,739$
02/04/19 TLUX CNA P302 VENDIDO 58,898,400$ 450 96 546 1 130,885$ 107,873$
03/05/19 PH DELUXE H401 VENDIDO 90,000,000$ 682 348 1,030 1 131,965$ 87,379$
27/06/19 GH LUX especial L102 VENDIDO 110,000,000$ 597 650 1,247 1 184,255$ 88,212$
11/28/2019 Terraza Deluxe M202 VENDIDO 74,007,000$ 633 107 740 1 116,915$ 100,009$
12/18/2019 GH LUX CN P202 VENDIDO 62,000,000$ 472 268 740 1 131,356$ 83,784$
9/24/2020 PH LUX I401 VENDIDO 58,352,112$ 651 310 961 1 89,635$ 60,720$
9/24/2020 GH LOFT H102 VENDIDO 41,773,400$ 383 334 717 1 109,069$ 58,261$
Área Interior
+ Ext.)
GH LOFT L L-101 DISPONIBLE 50,800,000$ 257 150 407 1 197,665$ 124,816$
GH LUX D-101 DISPONIBLE 87,780,000$ 460 320 780 1 190,826$ 112,538$
GH LUX D-102* DISPONIBLE 96,750,000$ 460 472 932 1 210,326$ 103,809$
GH LUX J-101 DISPONIBLE 84,500,000$ 460 435 895 1 183,696$ 94,413$
GH LUX CNA N-202 DISPONIBLE 86,920,000$ 472 268 740 1 184,153$ 117,459$
GH LUX CNA P-202 DISPONIBLE 82,870,000$ 472 268 740 1 175,572$ 111,986$
GH LUX CNA Q-202 DISPONIBLE 82,870,000$ 472 268 740 1 175,572$ 111,986$
GH DELUXE EQA Q- 201 DISPONIBLE 98,280,000$ 588 307 895 1 167,143$ 109,810$
GH DELUXE A-101 DISPONIBLE 90,087,000$ 611 176 787 1 147,442$ 114,469$
GH DELUXE C-101 DISPONIBLE 99,680,000$ 611 292 903 1 163,142$ 110,388$
GH DELUXE F-101 DISPONIBLE 95,320,000$ 611 165 776 1 156,007$ 122,835$
GH DELUXE F-102 DISPONIBLE 96,100,000$ 611 228 839 1 157,283$ 114,541$
GH DELUXE G-101 DISPONIBLE 96,100,000$ 611 228 839 1 157,283$ 114,541$
GH DELUXE G-102 DISPONIBLE 96,100,000$ 611 228 839 1 157,283$ 114,541$
GH DELUXE H-202 DISPONIBLE 93,900,000$ 616 163 779 1 152,435$ 120,539$
TERRAZA LOFT A-301 DISPONIBLE 55,760,000$ 320 73 393 1 174,250$ 141,883$
TERRAZA LOFT C-301 DISPONIBLE 54,180,000$ 320 73 393 1 169,313$ 137,863$
TERRAZA LOFT C-302 DISPONIBLE 54,660,000$ 320 73 393 1 170,813$ 139,084$
TERRAZA LOFT F-301 DISPONIBLE 56,980,000$ 320 73 393 1 178,063$ 144,987$
TERRAZA LOFT G-302 DISPONIBLE 56,980,000$ 320 73 393 1 178,063$ 144,987$
TERRAZA LOFT H-301 DISPONIBLE 56,980,000$ 320 73 393 1 178,063$ 144,987$
TERRAZA LUX B-202 DISPONIBLE 66,990,000$ 445 80 525 1 150,539$ 127,600$
TERRAZA LUX D-201 DISPONIBLE 68,750,000$ 445 80 525 1 154,494$ 130,952$
TERRAZA LUX M-201 DISPONIBLE 68,750,000$ 445 80 525 1 154,494$ 130,952$
TERRAZA LUX CNA O-302 DISPONIBLE 74,168,000$ 460 96 556 1 161,235$ 133,396$
TERRAZA LUX CNA Q-302 DISPONIBLE 71,120,000$ 460 96 556 1 154,609$ 127,914$
TERRAZA DELUXE J-201 DISPONIBLE 80,980,000$ 633 107 740 1 127,930$ 109,432$
TERRAZA DELUXE K-202 DISPONIBLE 84,600,000$ 633 107 740 1 133,649$ 114,324$
TERRAZA DELUXE L-201 DISPONIBLE 85,300,000$ 633 107 740 1 134,755$ 115,270$
PH CHICO B-501 DISPONIBLE 84,820,000$ 460 325 785 1 184,391$ 108,051$
PH CHICO B-502 DISPONIBLE 84,290,000$ 460 325 785 1 183,239$ 107,376$
PH LUX M-401 DISPONIBLE 98,336,000$ 651 310 961 1 151,054$ 102,327$
PH LUX I-402 DISPONIBLE 97,790,000$ 651 288 939 1 150,215$ 104,143$
PH LUX J-401 DISPONIBLE 96,980,000$ 651 288 939 1 148,971$ 103,280$
PH LUX L-401 DISPONIBLE 99,850,000$ 651 288 939 1 153,379$ 106,337$
PH LUX M-402 (MUESTRA) DISPONIBLE 97,790,000$ 651 288 939 1 150,215$ 104,143$
PH LUX CNA N-402 DISPONIBLE 106,461,000$ 719 293 1,012 1 148,068$ 105,199$
PH LUX CNA O-402 DISPONIBLE 106,461,000$ 719 293 1,012 1 148,068$ 105,199$
PH LUX CNA P-402 DISPONIBLE 103,990,000$ 719 293 1,012 1 144,631$ 102,757$
PH LUX CNA Q-402 DISPONIBLE 103,990,000$ 719 293 1,012 1 144,631$ 102,757$
PH DELUXE A-401 DISPONIBLE 105,288,000$ 682 348 1,030 1 154,381$ 102,221$
PH DELUXE A-402 DISPONIBLE 108,400,000$ 682 348 1,030 1 158,944$ 105,243$
PH DELUXE C-401 DISPONIBLE 103,576,000$ 682 348 1,030 1 151,871$ 100,559$
PH DELUXE C-402 DISPONIBLE 105,288,000$ 682 348 1,030 1 154,381$ 102,221$
PH DELUXE F-402 DISPONIBLE 108,400,000$ 682 348 1,030 1 158,944$ 105,243$
PH DELUXE G-401 DISPONIBLE 108,400,000$ 682 348 1,030 1 158,944$ 105,243$
TOTALES 7,650,513,350$ 57,487 23,697 81,184 106 133,082$ 94,237$ MÍNIMO 36,385,000$ 257 73 393 74,081$ 44,609$
MÁXIMO 110,000,000$ 905 670 1,419 210,326$ 144,987$
PROMEDIO 72,174,654$ 542 224 766 135,724$ 98,577$
VENDIDO 3,103,438,350$ 28,787 12,526 41,313 52 107,807$ 75,120$ MÍNIMO 36,385,000$ 320 73 393 74,081$ 44,609$
MÁXIMO 110,000,000$ 905 670 1,419 184,255$ 132,316$
PROMEDIO 59,681,507$ 554 241 794 109,698$ 78,496$
DISPONIBLE 4,547,075,000$ 28,700 11,171 39,871 54 158,435$ 114,045$ MÍNIMO 50,800,000$ 257 73 393 127,930$ 94,413$
MÁXIMO 108,400,000$ 719 472 1,030 210,326$ 144,987$
PROMEDIO 84,205,093$ 531 207 738 160,787$ 117,915$
Escenario A
A continuación, en el siguiente escenario presentamos un desglose de áreas, tomando en cuenta el proyecto de Grupo GICSA que se está construyendo actualmente sobre el terreno. Dicho proyecto contempla la construcción de 17 torres desarrolladas en 5 niveles con 106 residencias más amenidades, servicios y sótano de estacionamiento.
La siguiente tabla muestra las áreas de estacionamiento del proyecto propuesto.
DESGLOSE DE AREAS CONDICIONES GENERALES
Uso de Suelo Habitacional Unifamiliar y/o Plurifamiliar y/u Oficinas y/o Servicios Área del Terreno m2 55,834.29 Área Libre m2 62.61% 34,960.39 Desplante 20,873.90 Número de Niveles 5 CUS 1.42 Supeficie Máxima de Construcción m2 (S.N.B.) 79,333 Número de Viviendas Permitidas (1 cada 500 m2 de terreno) 112 Número de Viviendas Proyectadas 106
HABITACIONAL Metros Cuadrados por Unidad (promedio) 765.89 Número de Unidades 106 Requerimiento 3.50 por unidad Desplante 20,874 Número de Cajones 371 Número de Niveles 5 + 25% Incremento (por norma) 25.00% 93 Número de Edificios 17 +15% incremento visitantes 15.00% 70 Desplante por Unidad 197 Total de Cajones de Estacionamiento Requeridos 533 Área de Construcción m2 79,333 Total de Cajones de Estacionamiento del Proyecto 952 Áreas Comunes m2 36,934 Área por Cajón m2 77.47
Circulaciones S.N.B. m2 3,819 Área Total de Estacionamiento 73,755 Amenidades Cubiertas m2 7,408 Amenidades Descubiertas m2 3,466 Áreas Exteriores m2 26,059
Área Vendible m2 81,184 Área Vendible Interior m2 57,487 Área Vendible Exterior m2 23,697
Notas
Elaborado por Cushman & Wakefield, S. de R.L. de C.V.
1. El requerimiento del estacionamiento esta basado en el proyecto arquitectónico proporcionado por el cliente, el cual cumple con los estándares de mercado. Asumimos que cumplirá con las Normas Técnicas Complementarias Para El Proyecto Arquitectónico del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal.
Estacionamiento
Estac. Subt. 1 Nivel Estacionamiento Subt. 3 Niveles
ESTACIONAMIENTO DESGLOSE
Área Total del Estacionamiento 73,755 Número Total de Cajones 952
Estacionamiento Subterráneo 73,755 Número de Subniveles 3.00
De igual manera, hemos calculado el costo de construcción del proyecto propuesto, así como los supuestos de mercado que utilizaremos para desarrollar nuestro flujo.
A continuación, presentamos nuestro análisis de ingresos para el proyecto propuesto, así como los supuestos de mercado que utilizaremos para desarrollar nuestro flujo.
COSTO DE CONSTRUCCIÓN TIPO DE CAMBIO: $20.0483
CONCEPTO ÁREA DE
Circulaciones, Áreas Verdes y Amenidades Descubiertas 29,525 $170 $5,007,190 $3,400 $100,385,646
Estacionamiento Subterráneo 73,755 $604 $44,514,569 $12,100 $892,441,429 Área Total de Construcción (solo estacionamiento) 73,755 $604 $44,514,569 $12,100 $892,441,429
Área Total de Construcción (con estacionamiento) 153,088 $909 $139,089,070 $18,871 $2,888,885,058
Notas
1. El costo de construcción esta basado en los costos parámetricos determinados en la publicacion Varela Ingenieria de Costos 2021.
ANÁLISIS DE INGRESOS TIPO DE CAMBIO: $20.0483
CONCEPTO ÁREA VENDIBLE
PRECIO VENTA
UNIDAD MXN Habitacional 81,184 766 106 $5,088 $3,896,612 $102,000 $78,120,453
Valor Agregado de las Ventas USD $413,040,906 Valor Agregado de las Ventas MXN $8,280,768,000
Notas
1. El precio por metro cuadrado y la renta por metro cuadrado por mes se obtuvo del análisis de mercado donde se encuentra el sujeto.
SUPUESTOS DE MERCADO CONCEPTO Inflación Anual 4.00% Comercialización 2.50% Gastos Administrativos 1.00% Predial Anual durante Obra (MXN$/m² const.) $42 Predial Est. de Terr. + Const. (MXN$/m² constr.) $68 Predial Residencial ($/unidad) $98,263 Utilidad del Desarrollador 5.00% Tasa de Descuento Anual 18.00% Periodo / Años 8
Notas
1. Los supuestos de mercado están basados en conversaciones sostenidos con diferentes desarrolladores y/o agentes inmobiliarios.
2. La utilidad del desarrollador considera la administración de los contratos de arrendamiento y/o la promoción del proyecto.
ANÁLISIS RESIDUAL PERIODO (AÑOS) 1 2 3 4 5 6 7 8 Para el año que empieza en Jul-21 Jul-22 Jul-23 Jul-24 Jul-25 Jul-26 Jul-27 Jul-28
Para el año que finaliza en Jun-22 Jun-23 Jun-24 Jun-25 Jun-26 Jun-27 Jun-28 Jun-29
COSTO DE CONSTRUCCIÓN Habitacional $394,380,060 $410,155,263 $426,561,473 $443,623,932 $461,368,890 Circulaciones y Áreas Verdes $122,134,488 Estacionamiento Subterráneo $185,627,817 $193,052,930 $200,775,047 $208,806,049 $217,158,291 TOTAL COSTO DE CONSTRUCCIÓN $0 $580,007,878 $603,208,193 $627,336,521 $652,429,981 $800,661,668 $0 $0
INGRESOS INGRESOS (HABITACIONAL) Unidades Vendidas 8 25 20 12 12 12 12 5 Unidades Restantes 98 73 53 41 29 17 5 0 Valor Promedio/Unidad $78,120,453 $81,245,271 $84,495,082 $87,874,885 $91,389,880 $95,045,476 $98,847,295 $102,801,186 Total de Ventas/Periodo $624,963,623 $2,031,131,774 $1,689,901,636 $1,054,498,621 $1,096,678,565 $1,140,545,708 $1,186,167,536 $514,005,932
Enganches y Pagos de Contado $124,992,725 $406,226,355 $337,980,327 $316,349,586 $329,003,570 $342,163,712 $1,186,167,536 $514,005,932 Pagos de Mensualidades $0 $166,656,966 $708,292,106 $1,158,932,542 $1,238,325,254 $1,080,527,612 $1,428,269,172 $0
Ingresos Totales por Ventas $124,992,725 $572,883,321 $1,046,272,433 $1,475,282,128 $1,567,328,824 $1,422,691,325 $2,614,436,708 $514,005,932
TOTAL DE INGRESOS $124,992,725 $572,883,321 $1,046,272,433 $1,475,282,128 $1,567,328,824 $1,422,691,325 $2,614,436,708 $514,005,932
EGRESOS Costos de Construcción $0 $580,007,878 $603,208,193 $627,336,521 $652,429,981 $800,661,668 $0 $0 Comercialización $3,124,818 $14,322,083 $26,156,811 $36,882,053 $39,183,221 $35,567,283 $65,360,918 $12,850,148 Gastos Administrativos $1,249,927 $5,728,833 $10,462,724 $14,752,821 $15,673,288 $14,226,913 $26,144,367 $5,140,059 Predial $6,500,000 $6,760,000 $7,030,400 $7,311,616 $7,604,081 $7,908,244 $1,367,681 $323,270 COSTO TOTAL DE LA OPERACIÓN $10,874,745 $606,818,794 $646,858,128 $686,283,011 $714,890,571 $858,364,108 $92,872,966 $18,313,478
Honorarios del Desarrollador $0 $29,624,836 $31,035,066 $32,470,048 $33,785,368 $41,139,841 $0 $0
TOTAL COSTO DE OPERACIÓN $10,874,745 $636,443,629 $677,893,194 $718,753,059 $748,675,938 $899,503,950 $92,872,966 $18,313,478
BALANCE GENERAL Ingresos Netos $114,117,979 -$63,560,309 $368,379,239 $756,529,069 $818,652,885 $523,187,375 $2,521,563,742 $495,692,455 Balance Inicial $114,117,979 -$63,560,309 $368,379,239 $756,529,069 $818,652,885 $523,187,375 $2,521,563,742 $495,692,455
FLUJO
FLUJO NETO $114,117,979 -$63,560,309 $368,379,239 $756,529,069 $818,652,885 $523,187,375 $2,521,563,742 $495,692,455
Notas 1. Todas las cifras se encuentran en pesos mexicanos (MXN).
ANÁLISIS DE VALOR PRESENTE
Suma de Flujos $5,534,562,435 Tasa de Descuento Anual 18% Valor Presente de Flujos $2,140,579,301
Valor Presente de Flujos Redondeado $2,140,000,000
Máximo Valor Residual del Terreno $2,140,000,000 Por Metro Cuadrado $38,328
Hemos realizado la investigación de mercado para determinar el precio de venta de las unidades del proyecto. Las siguientes tablas muestran nuestros resultados:
Comparables
INFORMACIÓN DEL DEPARTAMENTO AJUSTES
Núm. de Unidades
Área Privatva
Forma de Entrega
MXN$/m2
1 Punto Sur, Loma de las Palmas 170, Lomas de Vista Hermosa, Cuajimalpa, CDMX
3 15 N/D N/D 6/24/2021 3 3.0 4 400 400 Con Acabados
$2,150,000 $5,375.00 $43,103,845 $107,759.61 10% 5% -20% 10% 5% $113,148
2 Privada de la Palma 14, Lomas de Vista Hermosa, Cuajimalpa, CDMX
10 76 N/D N/D 6/24/2021 3 3.5 3 389 355 34 Con Acabados
$2,750,000 $7,069.41 $55,132,825 $141,729.63 10% 0% -20% 5% -5% $134,643
3 Club Residencial Bosques, Secretaría de Marina 700, Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, CDMX
N/D N/D N/D N/D 6/24/2021 3 4.0 3 351 271 80 Con Acabados
$1,749,774 $4,985.11 $35,080,000 $99,943.02 10% 0% -20% 0% -10% $89,949
4 Reserva Vistahermosa, Loma del Jagüey 155, Lomas de Vista Hermosa, Cuajimalpa, CDMX
5 10 N/D N/D 6/24/2021 3 4.5 5 387 349 38 Con Acabados (sin piso)
$1,346,748 $3,479.97 $27,000,000 $69,767.44 15% 0% -10% 20% 25% $87,209
5 Ventanas Bosques, Camino al Olivo No.177, Lomas de Vista Hermosa, Cuajimalpa, CDMX
4 49 12 1.00 6/24/2021 3 3.0 4 478 N/D N/D Obra Negra
$1,548,610 $3,239.77 $31,047,000 $64,951.88 20% 0% 0% 15% 35% $87,685
6 Torre Datil Torre I-II (Club de Golf Bosques), Carr. al Olivo No.114, Lomas de Vista Hermosa, Cuajimalpa, CDMX
15 46 16 0.60 6/24/2021 3 3.0 3 680 509 171 Obra Negra
$3,780,000 $5,558.82 $75,782,574 $111,444.96 0% 0% 0% -10% -10% $100,300
ESTADISTICAS Bajo 3 10 12 0.60 351 271 34 $1,346,748 $3,240 $27,000,000 $64,952 $87,209 Alto 15 76 16 1.00 680 509 171 $3,780,000 $7,069 $75,782,574 $141,730 $134,643 Promedio 7 39 14 0.80 448 377 81 $2,220,855 $4,951 $44,524,374 $99,266 $102,156 Elaborado por Cushman & Wakefield, S. de R.L. de C.V.
INFORMACION DE LA PROPIEDAD
Escenario B
A continuación, en el siguiente escenario presentamos un desglose de áreas, tomando como base las características del proyecto propuesto de por GICSA, pero desarrollando el terreno a la máxima superficie construible permitida de acuerdo con la autorización del uso de suelo proporcionada. Esta propuesta contempla la construcción de 18 torres desarrolladas en 5 niveles con 112 residencias más amenidades, servicios y sótano de estacionamiento.
La siguiente tabla muestra las áreas de estacionamiento del proyecto propuesto.
DESGLOSE DE AREAS CONDICIONES GENERALES
Uso de Suelo Habitacional Unifamiliar y/o Plurifamiliar y/u Oficinas y/o Servicios Área del Terreno m2 55,834 Área Libre m2 60.00% 33,501 Desplante 22,334 Número de Niveles 5 CUS 1.57 Supeficie Máxima de Construcción m2 (S.N.B.) 87,696 Número de Viviendas Permitidas (1 cada 500 m2 de terreno) 112
HABITACIONAL Metros Cuadrados por Unidad (promedio) 795 Número de Unidades 112 Requerimiento 3.50 por unidad Desplante 17,539 Número de Cajones 392 Número de Niveles 5 + 25% Incremento (por norma) 25.00% 98 Número de Edificios 18 +15% incremento visitantes 15.00% 74 Desplante por Edificio 974 Total de Cajones de Estacionamiento Requeridos 564 Área de Construcción m2 87,696 Cajones Adicionales por Mercado 451 Áreas Comunes m2 15.00% 13,154 Total de Cajones de Estacionamiento para el Proyecto 1,014 Área Cubierta Vendible m2 74,541 Área por Cajón m2 78 Área Descubierta Vendible m2 16.50% 14,470 Área Total de Estacionamiento 79,115 Área Total Vendible m2 89,011
Notas
1. El requerimiento del estacionamiento esta basado en los requerimientos del Plan Parcial de Lomas de Vistahermosa en la alcaldía de Cuajimalpa. Asimismo, hemos incrementado el número de cajones de acuerdo a lo observado en el mercado y tomando como base la proporción del proyecto de GICSA presentado en el Escenario A.
Estacionamiento
Estac. Subt. 1 Nivel Estacionamiento Subt. 3 Niveles
ESTACIONAMIENTO DESGLOSE
Área Total del Estacionamiento 79,115 Número Total de Cajones 564
Estacionamiento Subterraneo 79,115 Desplante 55,834 Número de Subniveles 1.42
De igual manera, hemos calculado el costo de construcción del proyecto propuesto, así como los supuestos de mercado que utilizaremos para desarrollar nuestro flujo.
A continuación, presentamos nuestro análisis de ingresos para el proyecto propuesto, así como los supuestos de mercado que utilizaremos para desarrollar nuestro flujo.
COSTO DE CONSTRUCCIÓN TIPO DE CAMBIO: $20.0483
CONCEPTO ÁREA DE
Estacionamiento Subterraneo 79,115 $604 $47,749,502 $12,100 $957,296,340 Área Total de Construcción (solo estacionamiento) 79,115 $604 $47,749,502 $12,100 $957,296,340
Área Total de Construcción (con estacionamiento) 166,811 $913 $152,293,605 $18,303 $3,053,227,872
Notas
1. El costo de construcción esta basado en los costos parámetricos determinados en la publicacion Varela Ingenieria de Costos 2021.
ANÁLISIS DE INGRESOS TIPO DE CAMBIO: $20.05
CONCEPTO ÁREA VENDIBLE
PRECIO VENTA
UNIDAD MXN Habitacional 89,011 795 112 $5,088 $4,043,429 $102,000 $81,063,879
Valor Agregado de las Ventas USD $452,864,056 Valor Agregado de las Ventas MXN $9,079,154,456
Notas
1. El precio por metro cuadrado y la renta por metro cuadrado por mes se obtuvo del análisis de mercado donde se encuentra el sujeto.
SUPUESTOS DE MERCADO CONCEPTO Inflación 4.00% Comercialización 2.50% Gastos Administrativos 1.00% Predial Anual durante Obra (MXN$/m² const.) $42 Predial ($/m2) $68 Utilidad del Desarrollador 5.00% Tasa de Descuento 18.00% Periodo / Años 8
Notas
Elborado por Cushman & Wakefield, S. de R.L. de C.V.
1. Los supuestos de mercado estan basados en conversaciones sostenidos con diferentes desarrolladores y/o agentes inmobiliarios.
2. La utilidad del desarrollador considera la administracion de los contratos de arrendamiento y/o la promocion del proyecto.
ANÁLISIS RESIDUAL PERIODO (AÑO) 1 2 3 4 5 6 7 8 Para el año que empieza en Jul-21 Jul-22 Jul-23 Jul-24 Jul-25 Jul-26 Jul-27 Jul-28
Para el año que finaliza en Jun-22 Jun-23 Jun-24 Jun-25 Jun-26 Jun-27 Jun-28 Jun-29
COSTO DE CONSTRUCCIÓN Habitacional $435,953,759 $453,391,909 $471,527,585 $490,388,689 $510,004,236 Circulaciones y Áreas Verdes $158,412,313 Estacionamiento Subterráneo $199,117,639 $207,082,344 $215,365,638 $223,980,264 $232,939,474 TOTAL COSTO DE CONSTRUCCIÓN $0 $635,071,397 $660,474,253 $686,893,223 $714,368,952 $901,356,023
INGRESOS INGRESOS (HABITACIONAL) Unidades Vendidas 8 25 20 12 12 12 12 11 Unidades Restantes 104 79 59 47 35 23 11 0 Valor Promedio/Unidad $81,063,879 $84,306,434 $87,678,692 $91,185,839 $94,833,273 $98,626,604 $102,571,668 $106,674,535 Total de Ventas/Periodo $648,511,033 $2,107,660,856 $1,753,573,832 $1,094,230,071 $1,137,999,274 $1,183,519,245 $1,230,860,015 $1,173,419,881
Enganches y Pagos de Contado $129,702,207 $421,532,171 $350,714,766 $328,269,021 $341,399,782 $355,055,774 $1,230,860,015 $1,173,419,881 Pagos de Mensualidades $0 $172,936,275 $734,979,170 $1,202,598,859 $1,284,982,933 $1,121,239,784 $1,482,083,567 $0
Ingresos Totales por Ventas $129,702,207 $594,468,447 $1,085,693,937 $1,530,867,880 $1,626,382,716 $1,476,295,558 $2,712,943,582 $1,173,419,881
TOTAL DE INGRESOS $129,702,207 $594,468,447 $1,085,693,937 $1,530,867,880 $1,626,382,716 $1,476,295,558 $2,712,943,582 $1,173,419,881
EGRESOS Costos de Construcción $0 $635,071,397 $660,474,253 $686,893,223 $714,368,952 $901,356,023 Comercialización $3,242,555 $14,861,711 $27,142,348 $38,271,697 $40,659,568 $36,907,389 $67,823,590 $29,335,497 Gastos Administrativos $1,297,022 $5,944,684 $10,856,939 $15,308,679 $16,263,827 $14,762,956 $27,129,436 $11,734,199 Predial $7,100,000 $7,384,000 $7,679,360 $7,986,534 $8,305,996 $8,638,236 $2,179,777 $733,431 COSTO TOTAL DE OPERACIÓN $11,639,577 $663,261,793 $706,152,901 $748,460,134 $779,598,343 $961,664,603 $97,132,802 $41,803,127
Honorarios del Desarrollador $0 $32,420,004 $33,950,528 $35,509,422 $36,946,939 $46,237,861
TOTAL COSTO DE OPERACIÓN $11,639,577 $695,681,797 $740,103,429 $783,969,555 $816,545,282 $1,007,902,464 $97,132,802 $41,803,127
BALANCE GENERAL Ingresos Netos $118,062,629 -$101,213,351 $345,590,508 $746,898,325 $809,837,434 $468,393,094 $2,615,810,780 $1,131,616,754 Balance Inicial $118,062,629 -$101,213,351 $345,590,508 $746,898,325 $809,837,434 $468,393,094 $2,615,810,780 $1,131,616,754
FLUJO
Notas
1. Todas las cifras se encuentran en pesos mexicanos (MXN).
ANÁLISIS DE VALOR PRESENTE
Suma de Flujos $6,134,996,174 Tasa de Descuento 18% Valor Presente de Flujos $2,272,658,833
Valor Presente de Flujos Redondeado $2,270,000,000
Máximo Valor Residual del Terreno $2,270,000,000 Por Metro Cuadrado $40,656
Enfoque de Costos
Metodología
El enfoque de costos es un método aplicable en la valuación de bienes que se fundamenta en el costo actual de su reproducción o reemplazo, reduciéndolo por los deméritos propios específicos de los mismos. Se basa en la idea de que un comprador informado no pagaría más por el sujeto que el costo de construir una propiedad sustituta con la utilidad equivalente. En el caso de un bien inmueble se adiciona el valor de la tierra.
Costo de Reposición Nuevo (CRN)
El costo de reposición nuevo está basado tanto en el presupuesto de obra del sujeto, como en el Varela Ingeniería de Costos, una publicación reconocida a nivel nacional, el cual contiene costos de construcción para todo tipo de mejoras. Los costos base de construcción de dicha publicación son revisados trimestralmente y los factores de ajuste son aplicados para reflejar variaciones tanto a nivel regional como local.
Costo Base de Construcción
Los costos publicados en el Varela Ingeniería de Costos incluyen todos los gastos directos para la estructura, mejoras y los siguientes costos indirectos:
1. Planos, especificaciones y premisos, incluyendo los honorarios de ingenieros y arquitectos; y
2. Ganancia del contratista, incluyendo el salario de los trabajadores, etc.
Este costo base de construcción, ajustado por las características específicas del inmueble y los factores, se presentan en una tabla al final de esta sección.
Costos Indirectos
Otros costos indirectos no incluidos dentro del Costo Base de Construcción son los indirectos del desarrollador, impuesto predial, honorarios de desarrollador, costos legales, contingencias, costos de comercialización.
Nuestra investigación indica que una propiedad promedio requiere asignación por el concepto de costos indirectos entre un 5.0 y un 10.00 por ciento del Costo Base de Construcción, y de las mejoras del sitio. Creemos que un 10.00 por ciento es un estimado razonable para las estructuras y un 10.00 para las mejoras del sitio.
Ganancia de los Desarrolladores
La ganancia de los desarrolladores se refiere al retorno en la inversión por realizar la construcción, así como el riesgo que toma para poder arrendar o usar la propiedad. Basado en conversaciones sostenidas con diferentes desarrolladores, este concepto oscila entre un 10.00 y un 20.00 por ciento del Costo de Construcción, incluyendo la base, las mejoras y otros costos indirectos. Hemos utilizado un 10.0 por ciento en nuestro análisis.
Instalaciones Especiales
El costo de las instalaciones especiales no está incluido en el Costo Base de Construcción. Dichas instalaciones son aquellas adheridas al inmueble e indispensables para su funcionamiento operacional. Por ejemplo: elevadores, montacargas, equipo de aire acondicionado, sistema hidroneumático, subestación eléctrica, equipo contra incendio, cisternas, plantas de tratamiento, etc.
Elementos Accesorios o Mejoras
El costo de mejoras y/o elementos accesorios no está incluido en el Costo Base de Construcción. Dichos elementos son aquellos necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado. Por ejemplo: planta de emergencia, butacas, circuito cerrado de TV, espuela de ferrocarril, bóveda de seguridad, etc.
Obras Complementarias
El costo de obras complementarias no está incluido en el Costo Base de Construcción. Dichas obras son las que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. Por ejemplo: jardines, rejas, bardas, albercas, patios, etc.
Depreciación
Existen tres tipos de depreciación que son utilizados en el Enfoque Físico o de Costos:
Deterioro Físico
Hemos utilizado el método de la vida económica para determinar el deterioro físico de cada edificio o componente de la propiedad. En esta sección se determinó la edad efectiva en años de cada edificio del sujeto, así como la vida económica restante. El resultado del deterioro físico es de un cierto porcentaje para cada edificio (edad efectiva entre vida económica).
Otra categoría de deterioro físico es el mantenimiento diferido y se cuantifica como el costo de reparación o reemplazo en condiciones nuevas. El Cliente no nos proporcionó un plan de gastos de reparaciones o algún reporte de ingeniería donde se pudieran identificar costos específicos requeridos para reparar las deficiencias en la propiedad. Durante nuestra inspección no observamos algún deterioro físico que requiriera una reparación inmediata.
Obsolescencia Funcional
Las mejoras del sujeto fueron construidas utilizando materiales y sistemas de construcción estándar. Además, el diseño y distribución de la propiedad es consistente con los estándares de mercado, por lo que no observamos obsolescencia funcional en el sujeto. Por lo tanto, la obsolescencia funcional utilizada en el presente análisis fue del 00.00 por ciento.
Obsolescencia Externa
La obsolescencia externa es el efecto adverso en el valor resultante por influencias externas de la propiedad y puede ser el resultado de condiciones locales del mercado, cercanía a peligros ambientales, aumento en costos de construcción, estimado de costos que no reflejan propiamente los cambios en el mercado local, la ausencia de mano de obra calificada, cambio de normas en usos de suelo, entre otros.
Basado en el análisis de la ubicación específica del sujeto, así como de las condiciones locales del mercado, la obsolescencia aplicada es del 00.00 por ciento.
Valor de Reposición Nuevo (VRN)
Las siguientes tablas son un resumen del costo nuevo de reposición de las construcciones (estructuras):
RESUMEN - ENFOQUE DE COSTOS O REPOSICIÓN NUEVO EDIFICIOS
DESCRIPCIÓN Estacionamiento Subterráneo Amenidades Habitacional
Varela - Sistema M2 Costos - Tipo de Edificación Servicios Comercios Departamentos
Calidad de la Construcción Excelente Excelente Excelente
Varela - Sistema M2 Costos - Sección o Modelo Estacionamiento Subterráneo Comercios Departamentos
Fecha abril-2021 abril-2021 abril-2021
Costo Base / m² $10,000.00 $19,500.00 $19,000.00
AJUSTES DE ALTURA Y TAMAÑO
Número de Niveles 1.000 1.000 1.000
Altura por Nivel 1.000 1.000 1.000
Perímetro 1.000 1.000 1.000
CÁLCULOS FINALES
Factor de Localidad 1.000 1.000 1.000
Factor Prospectivo 1.000 1.000 1.000
Costo Ajustado / m² $10,000.00 $19,500.00 $19,000.00
Superficie Total Construida en m² para propósitos de Costo de Reposición 73,755 7,408 71,925
Costo Ajustado $737,554,900 $144,464,970 $1,366,565,690
MÁS: Costos Indirectos 10.0% $73,755,490 $14,446,497 $136,656,569
Costo Ajustado $811,310,390 $158,911,467 $1,503,222,259
MÁS: Ganancia del Desarrollador (Estructuras) 10.0% $81,131,039 $15,891,147 $150,322,226
Valor de Reposición Nuevo (VRN) $892,441,429 $174,802,614 $1,653,544,485 RESUMEN DE COSTO DE REPOSICIÓN (EDIFICIOS)
T

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