Valuación de inmuebles – créditos Garantizados para Vivienda

Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de CrditosGarantizados a la ViviendaREGLAS DE CARCTER GENERAL

Autorizacin como Valuador Profesional De Inmuebles Objeto DeCrditos Garantizados A La ViviendaREGLAS DE CARCTER GENERAL

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.XVIII.Suelo: tierra, superficie considerada en funcin de sus cualidadesproductivas, as como de sus posibilidades de uso, explotacin oaprovechamiento. Se clasifica segn su ubicacin, como suelo urbano,reserva territorial o suelo rural.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.VI.Edificio habitacional: cualquier tipo de construccin, slida,durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a lavivienda.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.V. Edad:nmero de aos transcurridos desde la fecha de construccin de uninmueble, o la de ltima remodelacin y la fecha de elaboracin delavalo. XII. Remodelacin: obras iniciadas en un edificiohabitacional o elemento privativo que renan alguno de lossiguientes requisitos que: a. Alterando o no sus elementosestructurales, impliquen un acondicionamiento de al menos el 30 porciento de la superficie construida. b. Los costos presupuestadospara las obras alcancen al menos el 30 por ciento del valor dereposicin de la construccin en el estado en que se encontraba almomento de iniciar dichas obras, excluido el valor del terreno.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.XXIV.Vida til normal: nmero de aos que un inmueble funcionar antes dealcanzar una condicin de inutilizable por deterioro fsico. XXV.Vida til remanente: vida fsica que le queda a un inmueble. Secalcula restando la edad del inmueble de su vida til normal.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.II. Avalo. Eldictamen que elaboren los valuadores profesionales sobre el valorde los Inmuebles y que est certificado por la Unidad de Valuacin encuyo Padrn se encuentre inscrito el valuador profesionalcorrespondiente;

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.IX. Estudiode valor: anlisis que a solicitud del cliente, requiera manifestarvalores bajo hiptesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean losproyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapade construccin.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.II.Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalo quese consideran adecuados para realizar el ejercicio de homologacin,teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de inmueble, superficie,edad, estado de conservacin y coeficiente de utilizacin del suelo.Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: II ter.Comparables. Los que la metodologa definen como tales.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.X.Homologacin: procedimiento por el cual se analizan lascaractersticas del inmueble que se vala en relacin con otroscomparables, con el objeto de sustentar el valor por comparacin apartir de sus similitudes y diferencias. Segn las reglas deautorizacin para valuador profesional: VI bis. Homologacin. La quela metodologa define como tal.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.Tercera,XIII. Mercado local: representa el entorno urbano o rural anlogodonde se encuentre el inmueble.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.Segn lasreglas de autorizacin para valuador profesional: VIII bis.Metodologa. Las reglas de carcter general que establecen lametodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditosgarantizados a la vivienda, establecidas por la sociedad (LaSociedad Hipotecaria Federal).

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XIX. Valorcomercial: precio ms probable en que se podra comercializar uninmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha delavalo.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XX. Valorcomparativo de mercado: valor estimado resultado del anlisis deinmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalo, quehayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realizacin delavalo.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XXIII. Valorfsico: valor resultante de la aplicacin del enfoque fsico. Estbasado en el supuesto de que un comprador con la informacinsuficiente, no pagara ms por un inmueble que el costo de unsubstituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.

Regla Cuarta: Principios.Los avalos debern considerar de manerageneral y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientesprincipios: I. Principio de anticipacin; est relacionado con elenfoque de capitalizacin de rentas, segn el cual la expectativa deobtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble.

Regla Cuarta: Principios.II. Principio de cambio; considera lavariacin del valor de los inmuebles en el tiempo. III. Principio deprobabilidad; aplicable dentro del anlisis de tipo residual y queresulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades deeleccin de referencias, aquellos que se estimen con mayorprobabilidad de aplicacin.

Regla Cuarta: Principios.IV. Principio de generalidad; el peritovaluador debe aplicar en su anlisis los tres principales enfoquesde valuacin: el de mercado, el fsico y el de capitalizacin derentas, aunque se identifique alguno como ms adecuado para el valorconclusivo. V. Principio de progresin y regresin; tiene lugarcuando un inmueble no es compatible en tamao y calidad, con laspropiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor destas.

Regla Cuarta: Principios.VI. Principio de sustitucin; el valorde un inmueble es equivalente al de otros de similarescaractersticas. VIII. Principio de transparencia; los avalos debencontener la informacin suficiente y necesaria para su fcilcomprensin y sustento.

Regla Cuarta: Principios.VII. Principio de temporalidad;reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalocorresponde con la fecha de certificacin del mismo, sin embargo,para fines administrativos el avalo reconocer seis meses devigencia siempre que no cambien las caractersticas fsicas delinmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

Capitulo III, Estudios de ValorSptima. Los estudios de valor,debern imprimirse con dicho texto en posicin diagonal con marca deagua en todas las hojas del estudio. Para la realizacin de estudiosde valor para proyectos de vivienda individual o colectiva seemplearn los enfoques de mercado, fsico o directo y residual, loscuales requerirn ser sustentados con escritura de propiedad, boletapredial, o, en su caso, boleta de agua y proyectoarquitectnico.

Capitulo III, Estudios de ValorOctava. Para los proyectos devivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construccinadems de referir, dentro del resumen de valores, el valor con lahiptesis de la vivienda terminada, deber sealarse el valorcorrespondiente al de su estado actual.

CAPITULO IV, Invalidez, declaraciones y advertenciasDcima.Declaraciones y advertencias. El perito valuador deber declarar enel avalo o en el estudio de valor el cumplimiento de lascomprobaciones sealadas en la regla quinta. Se considerar adems queexisten advertencias y, por lo tanto, se debern referir en el avaloo en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de losdatos utilizados en el clculo de los valores tcnicos y, de maneraenunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:

CAPITULO IV, Invalidez, declaraciones y advertenciasI. Cuando nose haya dispuesto de documentacin relevante. II. Cuandoconsiderando las ofertas del mercado en la zona, no seansuficientes para la conclusin del enfoque de comparacin. III.Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna seccin delinmueble. IV. Existan obras pblicas o privadas que afecten losservicios en la colonia.

Captulo VII, Estructura requerida para los avalosVigesimosptima.Estructura del avalo. El avalo deber contener las siguientessecciones: 3. Declaraciones y advertencias. En trminos de lodispuesto al efecto por la regla dcima.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimoprimera. Los enfoques devaluacin aplicables para esta normatividad son: I. De mercado. II.Fsico. III. Residual. 1. Esttico. 2. Dinmico. IV. De capitalizacinde rentas. Con el resultado de los valores obtenidos por losenfoques anteriores se sustentar el valor comercialdelinmueble.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosegunda. Enfoque demercado. Para la utilizacin de este enfoque se deber disponer deinformacin suficiente del mercado local de que se trate; a efectode contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmueblessimilares que reflejen en el avalo, adecuadamente, la situacinactual de dicho mercado. Al mismo tiempo se debern identificar, ensu caso, parmetros necesarios para realizar una homologacin decomparables:

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimotercera. Procedimientopara realizar un avalo mediante el enfoque de mercado. Paracalcular el valor de un inmueble mediante este enfoque: I. Seanalizar el mercado de comparables, para obtener precios actualesde operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, deofertas en firme. II. Tras el anlisis previsto en la fraccinanterior, se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestrarepresentativa de los que correspondan como comparables, a la quese aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.III. Se realizar la homologacinde comparables con los criterios que resulten adecuados yjustificables para el inmueble de que se trate. IV. Se estimar elvalor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcinde los precios homologados

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimocuarta. Enfoque fsico.Este enfoque ser aplicable en la valuacin de toda clase deedificios habitacionales y elementos privativos de stos, ya sea enproyecto, construccin, remodelacin o terminados; o bien, tratndosede estudios de valor que reflejen valores con hiptesis de viviendaterminada.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimoquinta. Procedimiento declculo para realizar un avalo mediante el enfoque fsico. Paracalcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se debernsumar los siguientes componentes: I. El terreno en el que seencuentra el inmueble o el edificio por construir o remodelar. Paradeterminar el valor del terreno o del inmueble a remodelar seutilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, elenfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas;analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan obenefician su condicin.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.II. Los costos de la construccino de las obras de remodelacin sern los costos obtenidos de lospresupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendolos costos indirectos. Los costos indirectos, para realizar lareposicin, sern los costos promedio del mercado segn lascaractersticas del inmueble, con independencia de quien puedarealizar la reposicin. Dichos costos se calcularn con los preciosexistentes en la fecha del avalo y sern integrados dentro del valorde reposicin considerado como nuevo. De manera enunciativa mas nolimitativa se incluirn como necesarios los siguientes:

Captulo V, Enfoques de Valuacin.1. Los impuestos no recuperablesy los aranceles necesarios para la formalizacin de obra realizadaal inmueble. 2. Los honorarios tcnicos por proyecto y por direccinde obra. 3. Los costos de licencias de construccin. 4. El importede las primas de los seguros obligatorios de la construccin. 5.Gastos por administracin. 6. Otros estudios necesarios. 7. No seconsiderarn como gastos necesarios la utilidad del promotor, nicualquier clase de gastos financieros o de comercializacin.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.En los costos de la construccinno se incluirn los elementos no adheridos a la construccin que seanfcilmente removidos. Ser necesario estudiar la depreciacin,partiendo del deterioro fsico de las construcciones, el cual sercalculado por alguno de los procedimientos siguientes: 1.Atendiendo a la vida til total y remanente estimadas. En este caso,el perito valuador deber justificar adecuadamente el procedimientoutilizado en dicha estimacin. Si atribuyera diferentes vidas tilesa los tipos de construccin, elementos adicionales y, en su caso,instalaciones especiales, ser necesaria la justificacin por cadauna de ellas.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.2. Mediante la tcnica deamortizacin lineal, para cuyos efectos se multiplicar el valor dereposicin nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente queresulte de dividir la edad del inmueble entre su vida til total.Esta ltima ser la estimada por el perito valuador y, como mximo,ser de 100 aos para edificios habitacionales. Considerando adems laobsolescencia funcional, que se calcular como el valor de loscostos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos alos que se destina, o para corregir errores de diseo uobsolescencia.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.III. Los elementos adicionales,las instalaciones especiales y las obras complementarias. En ladeterminacin del valor de reposicin de los inmuebles en construccino en remodelacin, se atender a la situacin de la obra ejecutada enla fecha de la valuacin, sin incluir mobiliario no instalado, salvolo previsto en el captulo III para los estudios de valor.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosexta. Enfoque residual.Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calcularsiguiendo alguno de los siguientes procedimientos: I. Procedimientoesttico o de anlisis de inversiones con valores actuales. II.Procedimiento dinmico o de anlisis de inversiones con valoresesperados.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Mediante este enfoque secalcular un valor que se denominar valor residual, que permiteestudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su relacin con elvalor comercial. El enfoque residual esttico podr aplicarse a losterrenos, inmuebles en remodelacin en los que su construccin serealice en un plazo no superior a un ao, as como en los inmueblesterminados cuando sea posible identificar la superficie de terreno.El enfoque residual dinmico podr aplicarse a los terrenos urbanos ourbanizables que estn o no edificados, o a los edificios enproyecto, construccin o remodelacin

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosptima. Requisitos delenfoque residual. Para la utilizacin de este enfoque ser necesarioel cumplimiento de los siguientes requisitos: I. La existencia deinformacin adecuada para determinar el proyecto inmobiliario msprobable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbanaaplicable. II. La existencia de informacin suficiente sobre costosde construccin, gastos necesarios de promocin, financieros y, en sucaso, de comercializacin que permita estimar los costos y losgastos normales para un promotor de tipo medio y para una promocinde caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.III. La existencia de informacinde mercado que permita calcular los precios de venta ms probablesde las viviendas que se incluyen en la promocin o en el edificiohabitacional para su comercializacin. IV. La existencia deinformacin suficiente sobre los rendimientos de promocionessemejantes.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Para poder aplicar el enfoqueresidual por el procedimiento dinmico ser necesario, adems de losrequisitos sealados en el prrafo anterior, contar con informacinsobre los programas y calendarios de construccin o remodelacin, decomercializacin del inmueble y, en su caso, de gestin y ejecucin dela urbanizacin. Ser necesario justificar razonada y explcitamentetodas las hiptesis y parmetros de clculo adoptados para larealizacin del enfoque residual, tanto esttico como dinmico.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimoctava. Procedimientoesttico. Para el clculo del valor residual por el procedimientoesttico se deber: I. Estimar los costos de construccin, los gastosnecesarios a que se refieren estas reglas, los de comercializaciny, en su caso, los financieros normales para un Promotor de tipomedio y para una promocin de caractersticas similares a laanalizada. En el caso de inmuebles en remodelacin y en aquellosterrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, tambin se tendrnen cuenta los costos de construccin presupuestados en el proyectocorrespondiente.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.II. Estimar el valor en ventadel inmueble, para la hiptesis de vivienda o edificio terminado enla fecha de la valuacin. Dicho valor se obtendr por alguno de losenfoques establecidos en las presentes reglas. III. Fijar el margende beneficio del promotor. Se fijar por la unidad de valuacin, apartir de la informacin de que disponga sobre promociones desemejante naturaleza, y en atencin del ms habitual en laspromociones de similares caractersticas y emplazamiento, as como delos gastos financieros y de comercializacin ms frecuentes.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimonovena. Frmula de clculodel valor residual esttico. Se calcular aplicando la siguientefrmula: F = VI x (1 – b) – Pn Donde: F Es el valor del terreno oinmueble por remodelar. VI Es el valor del inmueble terminado obajo la hiptesis de edificio habitacional terminado. b Es el margeno beneficio neto del promotor en tanto por uno. Pn Son los pagosnecesarios considerados.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Vigsima. Procedimiento dinmico.Para el clculo del valor residual, mediante el procedimientodinmico se deber: I. Estimar los flujos de caja con base en: losingresos y, en su caso, los enganches de crdito que se espereobtener por la venta del inmueble a promover, as como los egresosque se estime realizar por los diversos costos y gastos durante laconstruccin o remodelacin, incluso los egresos por los crditosconcedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarn en las fechasprevistas para la comercializacin y/o construccin del inmueble,bajo calendarizacin mensual.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Para estimar los ingresos aobtener bajo la hiptesis de vivienda terminada, se utilizarn losvalores obtenidos por los enfoques de comparacin y/o porcapitalizacin de rentas en la fecha de valuacin. Para estimar losegresos a realizar, se tendrn en cuenta los costos de construccin,los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los decomercializacin y, en su caso, los financieros normales para unpromotor de tipo medio. Para inmuebles en remodelacin y en aquellosterrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrn encuenta los costos de construccin presupuestados en el proyectocorrespondiente.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.II. Seleccionar la tasa dedescuento que represente la rentabilidad media anual del proyecto,sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendra unpromotor medio en una promocin con las caractersticas de laanalizada. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tengaen cuenta el financiamiento ajeno, la tasa de descuento deber serincrementada en funcin del porcentaje de dicho financiamiento,atribuido al proyecto, y de las tasas de inters habituales delmercado hipotecario. Dicho incremento deber ser, en todo caso,debidamente justificado.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Vigesimoprimera. Frmula declculo del valor residual por el procedimiento dinmico. El valorresidual del inmueble calculado por el procedimiento dinmico, serla diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos porla venta del inmueble terminado y el valor actual de los egresosrealizados por los diversos costos y gastos, para el tipo decapitalizacin fijado, utilizando la siguiente frmula:

Captulo V, Enfoques de Valuacin.F = [Ij / (1 + i)j] – [Ek / (1 +i)k] F Es el valor del terreno o inmueble a remodelar. Ij Es elimporte de cada ingreso previsto en el momento j. j Es el nmero delperiodo previsto desde el momento de la valuacin hasta que seproduce cada uno de los ingresos. Ek Es el importe de cada egresoprevisto en el momento k. k Es el nmero del periodo previsto desdeel momento de la valuacin hasta que se produce cada uno de losegresos. i Es la tasa de descuento correspondiente a la duracin decada uno de los periodos de tiempo considerados.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Vigesimosegunda. Enfoque decapitalizacin de rentas. La utilizacin de este enfoque requiere queexistan suficientes datos de rentas sobre Comparables que reflejenadecuadamente la situacin actual de ese mercado. La aplicacin dedicho enfoque no ser necesaria para la valuacin de viviendas declase mnima, econmica, inters social y media, descritas en la reglavigesimosptima.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Vigesimotercera. Procedimientopara realizar un avalo mediante el enfoque de capitalizacin derentas. El clculo del avalo, mediante este enfoque exigir: I.Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida tilremanente, teniendo en cuenta los factores que puedan afectar suvalor y adquisicin efectiva, entre los que se encuentran: 1. Lasrentas que normalmente se obtengan con base en comparables.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.2. Los egresos estimados parallevar a cabo un arrendamiento en funcin del comportamiento generaldel mercado: 2.1 Porcentaje de desocupacin (vacos). 2.2 Impuestopredial. 2.3 Conservacin y mantenimiento. 2.4 Administracin. 2.5Seguros (en su caso). 2.6 Otros relevantes.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.II. Estimar la tasa decapitalizacin. La tasa de capitalizacin aplicable podr considerarsecomo la correspondiente a una inversin, la cual deber estar enfuncin del riesgo de la inversin y referida a las tasas derendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en sucaso, fundamentar la aplicacin de referencias internacionales. Elprocedimiento para la obtencin de esta tasa deber ser justificadaen el propio avalo. Vigesimocuarta. Frmula de clculo del valor. Elvalor de capitalizacin del inmueble, se calcular utilizando lasiguiente frmula:

Captulo V, Enfoques de Valuacin.VC = PMT [1 – (1+i)-n]/i Donde:VC Valor de capitalizacin. PMT Pago total (ingresos menos egresos).i Es la tasa de capitalizacin aplicable. n Es el nmero de periodos.Los pagos y la tasa de capitalizacin a utilizar, se expresarn enlas unidades de tiempocorrespondientes a la duracin de cada uno delos periodos considerados.

Captulo VII, Estructura de avalos.II CARACTERSTICAS PARTICULARES2.3. Clase general del inmueble: 2.3.1 Mnima. Vivienda decaractersticas precarias a econmicas, construida sin proyectocalificado, sin acabados uniformes, espacios construidos deestructura provisional, catalogada dentro de este apartado adems,por no contar con la infraestructura adecuada.

Captulo VII, Estructura de avalos.2.3.2 Econmica. Se trata deconstrucciones de uso habitacional econmico, construidas sinproyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes derecubrimientos, cuenta generalmente con Infraestructura parcial.2.3.3 Inters social. Vivienda construida en grupos, conceptualizadacon prototipos, cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados.2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individualcon espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recmaras,cocina, bao. Acabados irregulares en cuanto a calidad, conInfraestructura adecuada.

Captulo VII, Estructura de avalos.2.3.5 Semilujo. Espaciosdiferenciados por sus usos: sala, comedor, recmaras, cocina, bao.Con un proyecto adecuado y la definicin de acabados uniformes encuanto a calidad y con la Infraestructura adecuada. 2.3.6Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor,recmaras, cocina, bao, espacios para cubrir necesidadesadicionales. Con un proyecto adecuado y la definicin de acabadosuniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada ytratamiento especial a la seguridad del lugar. 2.3.7 Residencialplus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recmaras,cocina, bao, espacios para cubrir necesidades extraordinarias comoalberca, saln de fiestas. Con un proyecto adecuado y la definicinde acabados de lujo y uniformes en cuanto a calidad, laInfraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad dellugar.

Captulo VII, Estructura de avalos.3.3. Superficie accesoria.Identificada como terrazas, patios cubiertos con piso utilizablepara algn fin, cuartos de servicio construidos con elementosprovisionales y estacionamientos cubiertos. Quedan fuera de estadefinicin los estacionamientos descubiertos, los patios de serviciodescubiertos, las jaulas de tendido y los elementos que no cuentencon estructura permanente. 3.4. Superficie inscrita o asentada enla escritura pblica. 3.5. Superficie vendible. Se refiere a lassuperficies sealadas anteriormente que, por precisin del valuador,son utilizadas para la comparacin de inmuebles en venta semejantesen la zona y como referencia para el valor concluido.

Captulo VII, Estructura de avalos.III. Enfoque de mercado. 1.Informacin de mercado. Se deber identificar un mnimo de seiscomparables vendidos u ofertados recientemente. 2. Fuentes deinformacin para obtener valores. Se deber dejar constancia oreferencia en el avalo de las fuentes de informacin, proveedores,catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra que sehaya utilizado, as como las direcciones de los comparables. Sedebern utilizar fuentes de informacin actualizadas que permitanopiniones de valor confiables y soportadas.

Captulo VII, Estructura de avalos.3. Anlisis por homologacin yajustes correspondientes. Se debern emplear factores que permitanuna justificacin adecuada para el inmueble de que se trate. 4.Resultado del anlisis de valor comparativo de mercado.

Captulo VII, Estructura de avalos.IV. Enfoques adicionalesempleados. Se deber sealar el tipo de enfoques utilizados: fsico,residual y, en su caso, de capitalizacin de rentas.

Captulo VII, Estructura de avalos.1. Anlisis fsico. Se deberdesglosar el procedimiento de obtencin de valores de acuerdo con laregla decimoquinta, desglosando los siguientes apartados: 1.1.Terreno. 1.2. Construcciones. 1.3. Elementos adicionales:Instalaciones especiales y obras complementarias.

Captulo VII, Estructura de avalos.2. Anlisis residual esttico odinmico. Aplicable cuando se trate de los dictmenes sealados en latabla 1 de las presentes reglas, conforme lo establecen las reglasdecimosexta, decimosptima, decimoctava, decimonovena, vigsima yvigesimoprimera. 3. Anlisis de capitalizacin de rentas. Se deberaplicar de acuerdo con lo establecido en la regla vigesimotercera yvigesimocuarta.

Captulo VII, Estructura de avalos.V. Conclusiones. 1. Resumen devalores. En este apartado se debern sealar los valores obtenidosmediante los diferentes enfoques: 1.1. Valor comparativo demercado. 1.2. Valor fsico. 1.3. Valor residual. 1.4. Valor decapitalizacin de rentas.

Captulo VII, Estructura de avalos.2. Conclusin. Se deberefectuar la certificacin estampando el sello de la unidad devaluacin en todas las hojas que conforman el avalo y con la firmadel perito valuador y del controlador, tanto en la hoja deconclusin como en la hoja de sntesis. 2.1. Se deber indicar elvalor concluido, redondeando la cifra y anotando la cantidad conletra, reiterando la fecha y clave del avalo.

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