1. PGOU Pescola Promesas y mentiras

2. Quines somos?

Somos un grupo de socios de la Asociacin de Vecinos Afectados Cam Vell.

Nos hemos reunido durante ms de dos meses para analizar los documentos relativos al PGOU.

3. Por qu estamos hoy aqu

Porque el da 27 de marzo de 2008 el Ayuntamiento pleno aprob por unanimidad la exposicin al pblico del Plan General.

Porque la Asociacin no ha realizado las reuniones para informar sobre el Plan General.

Porque la Asociacin no ha salido a los medios de comunicacin.

4. Objetivos.

Conocer el estado actual del Plan General.

Concienciarsobre la necesidad de alegar.

Proponer medidas para proteger los intereses y derechos como propietarios y como vecinos.

5. PGOU. Su elaboracin

2-12-2005. Concluye el plazo de presentacin de alegaciones de la primera exposicin al pblico. Se presentan ms de 35.000 alegaciones.

9-1-2008. Reunin de la Comisin de Seguimiento.

Marzo 2008. Presentacin de un borrador de PGOU.

3-6-2008. Reunin de la Comisin de Seguimiento. Presentacin de nuevo borrador.

6. PGOU. CONTENIDO

La LRAU y la LUV.

El sector 1. El convenio de la EDAR (depuradora).

El sector 14 (Ptda. Pitxells) y el campo de golf.

Las zonas verdes. El Parque Central.

Coeficientes de ponderacin. El PRAT.

Coeficientes de homogeneizacin.

Parcela mnima.

Sectores y unidades de ejecucin.

7. La LRAU y la LUV (I)

LRAU: Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanstica, de la Generalidad Valenciana.

LUV: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

EL AYUNTAMIENTO EMPLEA SIMULTNEAMENTE AMBAS LEYES, SIEMPRE EN PERJUICIO DE LOS PROPIETARIOS.

8. La LRAU y la LUV (II) a) La LUV y las viviendas consolidadas

LUV Art 29. Remisin de las edificaciones consolidadas al rgimen de actuaciones aisladas.

1. Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo, ubicacin y uso sean compatibles con la ejecucin de la urbanizacin, los planes que los desarrollen podrn prever, para las parcelas vinculadas urbansticamente a cada una de ellas el rgimen de actuaciones aisladas y su clasificacin como suelo urbano. Serobligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladasen uso o en condiciones de ser habitadas."

9. La LRAU y la LUV (III) a) La LUV y las viviendas consolidadas

En letra muy pequea el Plan dice:

"El Plan Parcial deber valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los objetivos y criterios de ordenacin, las viviendas existentes." (Normas Urbansticas, pg 355 y sgtes)

En este caso el Plan General NO aplica la LUV.

10. La LRAU y la LUV (IV) b) La LUV y las zonas verdes. 11. La LRAU y la LUV (V) b) La LUV y las zonas verdes. 12. La LRAU y la LUV (VI) c) La pormenorizacin.

La LRAU y la pormenorizacin.

LRAU, art. 18. Otras determinaciones del Plan General, ordenacin pormenorizada.

El Plan General ordenar pormenorizadamente los terrenos que clasifique comosuelo urbanizable inmediatos al urbanoy, al menos, los precisos para que queden atendidas las demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo, facilitando con dicha ordenacin la pronta programacin de los terrenos y excusando la ulterior exigencia de Planes Parciales. (tambin en RPCV, art. 41.1.B.b.)

13. La LRAU y la LUV (VI) c) La pormenorizacin.

La pormenorizacin implica:

Fijar la parcela mnima.

Delimitar las unidades de ejecucin.

Viales secundarios dentro de los sectores.

Usos pormenorizados (residencial, apartamento turstico, hotelero), etc.

14. La LRAU y la LUV (VII) c) La pormenorizacin. 15. La LRAU y la LUV (VIII) 16. La LRAU y la LUV (IX) 17. La LRAU y la LUV (X)

PERO como al Ayuntamiento no le interesa definir una parcela mnima ni los viales se aplica la LUV ahora:

"No obstante todo lo anterior, desde el momento en que la Ley 16/2005, Urbanstica Valenciana, establece en su Art. 37 que las unidades de ejecucin forman parte de la ordenacin pormenorizada, y teniendo en cuenta que la LUV no obliga a que en el Plan General se ordene pormenorizadamente sector alguno, por prximo en el tiempo que se prevea su desarrollo, nada impide que en la Revisin del plan nicamente se delimiten los sectores, difiriendo la delimitacin de sus unidades de ejecucin, -una o varias-, al momento de tramitacin del correspondiente Plan parcial, junto con el resto de la ordenacin pormenorizada, en los trminos de los arts. 57 y siguientes de la LUV."

(Informe del Arquitecto municipal, 30 de marzo de 2007)

18. La LRAU y la LUV (XI)

PERO como al Ayuntamiento no le interesa definir una parcela mnima ni los viales se miente (Memoria de ordenacin, pgina 78, col 2, prrafo 3 y siguientes):

"El suelo urbanizable sectorial es un suelo sobre el que concurre la circunstancia especial deno estar inmediato al urbanoy no resultar imprescindible su desarrollo a corto plazo, estableciendo el Plan de forma exclusiva sus condiciones globales que aseguren su correcta integracin en el proceso urbanstico y su adecuada congruencia con la estructura general adoptada.

19.

Pues bien, en aplicacin de este artculo, el presente Plan General, adscribe a la categora de Urbanizable Sectorizado a los siguientes sectores:

SECTOR-1. CRECIMIENTO TURSTICO EN PLAYA NORTE. I

SECTOR-2. CRECIMIENTO TURSTICO EN PLAYA NORTE II.

SECTOR 3. CRECIMIENTO TURSTICO EN PLAYA NORTE III.

SECTOR-4. CENTRO CVICO-TURSTICO EN PLAYA NORTE I.

SECTOR-5. CENTRO CVICO-TURSTICO EN PLAYA NORTE II.

SECTOR-6. PARQUE DE ACTIVIDADES ECONMICAS.

SECTOR-7. TURSTICO-GOLF EN PLAYA NORTE.

SECTOR-8. CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.

SECTOR-9 CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.

SECTOR-10. CRECIMIENTO RESIDENCIAL III

SECTOR-11. CRECIMIENTO LINEAL TURSTICO I CARRETERA CS- 500.

SECTOR-12. CRECIMIENTO LINEAL TURSTICO II CARRETERA CS- 500

SECTOR-13. ACTIVIDADES ECONMICAS FRENTE A AUTOVA A- 7.

SECTOR-14. TURSTICO-GOLF EN PLAYA SUR.

SECTOR-17. ALTO FARDATXO.

SECTOR-18. PESCOLA HILLS."

20. 21. La LRAU y la LUV (XIV) Conclusiones

Se emplea la LRAU lo que resulta en la desproteccin de viviendas consolidadas.

Se emplea una medida arbitraria de 3 habs/vivienda, contraria al ROGTU.

Se emplea la LUV para evitar pormenorizar y fijar una parcela mnima.

22. La LRAU y la LUV (XV)

Pero se siguen fijando dnde van los usos pormenorizados (hotelero, apartamento turstico) en la letra pequea (normas Urbansticas, pg 355, anexo III):

DETERMINACIONES VINCULANTES RELATIVAS A:

2.- LA RED SECUNDARIA

- La reserva de tres piezas de la red secundaria de espacios libres: la primera, de morfologa lineal, directriz perpendicular al Cam Vell, superficie mnima 15.000 m2 y anchura mnima 50 metros, donde deber desarrollarse un aparcamiento de rotacin subterrneo con una capacidad mnima de 500 plazas. La segunda pieza, se ubicar entre el trazado del PRVB-5.1 y el lmite del Parque Suburbano Marjal de Pescola, a lo largo de todo el lmite oriental del sector y una tercera en el lmite suroriental del mbito, de superficie mnima 30.000m. El objetivo de esta determinacin es garantizar una correcta la transicin con el Marjal y el suelo urbano colindante (API 4 Papa Luna).

23. La LRAU y la LUV (XVI)

3.- LOS USOS PORMENORIZADOS

-Configurar el lmite septentrional del mbito con un frente edificatorio de volumetra adecuada a la condicin estructurante del PRVB-6. La edificacin se alinear a dicho vial y se desarrollar obligatoriamente una oferta terciario-comercial complementaria a las actividades residenciales-tursticas que evite la conformacin de un eje urbano monofuncional.

-La ubicacin de una reserva hotelera en el contacto del sector con el Parque Suburbano Marjal de Pescola.

-La ubicacin de una parcela destinada a servicios terciarios vinculada al viario PRVB-11 Cam Vell de Pescola

-El Plan Parcial deber valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los objetivos y criterios de ordenacin, as viviendas existentes

-La edificacin no podr ocupar ms del 30 % de la superficie total del sector.

24. La LRAU y la LUV (XVI) 25. El sector 1. El convenio de la EDAR

El Convenio fue suscrito el da 27 de junio de 2006.

El Ayuntamiento recibe 66.902,33 m2

La empresa Viveros Valencia recibe 43.486,51 m2 en el sector SUO-1. Esto es 3x2 m2.

El proyecto de Plan General dice:

Y por ltimo los terrenos clasificados como no urbanizables que acogern las instalaciones de la nueva depuradora conjuntamente con su integracin territorial a travs de la conformacin de un parque natural, se le ha asignado un coeficiente de equivalencia que asciende al 0,65.

(Memoria de ordenacin, pg. 205, columna 2).

26. El sector 1. El convenio de la EDAR (II)

El 23 % de las fincas del sector 1 sern propiedad de Viveros Valencia (o de quien haya comprado esa parte).

27. 28. El sector 14 (Ptda. Pitxells). El ltimo borrador 29. El sector 14 (Ptda. Pitxells) (II) El Plan de hace 3 aos 30. El sector 14 (Ptda. Pitxells) (II)

Se observa que en el antiguo haba ms zonas verdes pero, en la letra pequea:

La localizacin de la red Secundaria de Espacios Libres resolver, por una parte, la continuidad hacia en frente litoral de la red secundaria de espacios libres que formaliza el lmite meridional del sector de suelo urbanizable transitorio SUOT-15 "Cap Blanc", mediante un parque lineal de superficie mnima 25.000 m2 y, por otra parte, la transicin con el Parque Pblico Natural PQN-3 "Playa Sur" con el objetivo de i ncorporar la zona de servidumbre de proteccin de dominio pblico martimo-terrestre a la red de espacios pblicos ."

(Normas Urbansticas, pg 368).

31. Las zonas verdes. El Parque Central.

Qu zonas verdes tiene Pescola?

Poblacin (anterior al Proyecto de Plan General):94.348 hab.

Zonas Verdes:

Parque del Castillo:27.224 m2

Parque de La Constitucin21.570 m2.

COEFICIENTE:

M2 zonas verdes por habitante

27.224 / 94.348 =0,289 m2/hab .

32. Las zonas verdes. El Parque Central.

Zonas verdes:

NUEVAS

PQL-1. Parque Central de Playa Norte292.294 m2

PQL-2 Parque Central de Playa Sur286.202 m2.

PQL-3. La Rambla de Alcal394.349 m2

EXISTENTES

PQL-4 Parque del Castillo de Pescola27.224 m2.

PQL-5 Parque de la constitucin21.570 m2.

COEFICIENTE:

M2 zonas verdes por habitante = 5,662 m2/hab.

33. Las zonas verdes. El Parque Central.

Por qu es injusto?

Este coeficiente es injusto porque la proporcin de zonas verdes se calcula sobre TODA la poblacin existente, mientras que SLO aportan zonas verdes el suelo urbanizable.

RESULTADO

68.460 nuevos habitantes en suelo urbanizable

Nueva Red Primaria: 972.845 m2.

Coeficiente: 14,21 m2/hab.

Casi tres veces el mnimo legal de 5 m2/hab.

34. Las zonas verdes. El Parque Central.

Por qu debe distribuirse?

No es necesario un Parque de tan grandes proporciones. Se trata de promover una distribucin homognea y equilibrada, que garantice un disfrute real.

Supone una zona de inseguridad ciudadana.

Rompe la conexin de un modo muy pronunciado. Rompe la ciudad en dos.

Para los propietarios de terrenos supone una deslocalizacin o desplazamiento de sus derechos excesiva.

35. Las zonas verdes. El Parque Central.

LETRA PEQUEA:

La localizacin de la Red secundaria de Espacios libres resolver la continuidad del Parque Urbano (PQL-1) Parque Central Playa Norte mediante un parque vinculado al Barranco de Moles de superficie mnima 200.000 m2

36. Coeficientes de ponderacin. El PRAT.

Coeficiente de ponderacin = Coeficiente de equivalencia.

EJEMPLO

Una finca de 1000 m2 en el PRAT. Coeficiente de ponderacin 0,75.

Equivale a 1.000 x 0,75 = 750 m2 en un sector de suelo urbanizable.

Los coeficientes de ponderacin en el Plan General:

DEPURADORA:0,65

PRAT y Parque Litoral de Playa Sur0,75.

Resto 0,55.

37. Coeficientes de ponderacin. El PRAT. 38. 39. Coeficientes de ponderacin. El PRAT.

CRITERIO PARA LA ADSCRIPCIN:

Propietarios de edificaciones.

Propietarios de ms del 15 % del total en superficie contnua ( aprox. 150.000 m2).

Orden de presentacin de instancias de adhesin.

40. Coeficientes de homogeneizacin. EJEMPLO

Suelo adscrito Parque Pblico Sur-Occidental Sierra de Irta en el sector 2en zona hotelera

Finca de 10.000 m2.

Coeficiente de ponderacin = 0,55

Aprovechamiento tipo =0,3522

Coeficiente de uso =0,7

Coeficiente de localizacin = 1,2

10.000 x 0,55 x 0,3528 x 0,9 =1.746,36 UA

1.746,36 / (0,7 x 1,2 x 1,0) =2.079 m2t

Suelo del sector 2en zona de apartamentos tursticos.

Finca de 10.000 m2.

Coeficiente de ponderacin = 1,00

Aprovechamiento tipo =0,3522

Coeficiente de uso =1,2

Coeficiente de localizacin = 1,2

10.000 x 0,35,28 x 0,9 =3.175,2 UA

3.175,2 / (1,2 x 1,2 x 1,0) =2.205 m2t

SE PAGA UN81,82 %MS. SE RECIBE EL SLO UN5,71 %MS. 41. 42. Coeficientes de homogeneizacin.

La promesa del Sr. Andrs Martnez.

"3.2. Constituir grupos de trabajo con "Cam Vell" y "Pitxells" que elevea propuestas concretas a la Comisin de Seguimiento sobre nuestros compromisos:

3.2.5. Replantear los coeficientes de homogeneizacin ajustndolos a criterios reales,unificando el uso turstico con el hotelero . Los criterios de homogeneizacin deben ajustarse en base a criterios objetivos en todos los casos."

EL SR. ANDRS MARTNEZMIENTEAL PRESENTAR DE NUEVO UN DOCUMENTO DONDE ESTN LOS MISMOS COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN

43. 44. Coeficientes de homogeneizacin.

SOBRAN PALABRAS

45. Parcela mnima.

NO HAY GARANTA ALGUNA de que se cumpla la promesa de que cada propietario pueda materializar su aprovechamiento en una parcela independiente.

En los sectores con campo de golf los hoteles se ubicarn en parcelas de gran tamao.(Memoria de ordenacin, pg 211 y 212)

46. Sectores y unidades de ejecucin.

El Ayuntamiento se NIEGA a delimitar sectores ms pequeos.

El tamao medio de sector ha AUMENTADO de 700.000 a ms de 1.000.000 m2 entre ambos documentos del Plan General.

En el documento no se delimitan las Unidades de ejecucin porque no se ordena pormenorizadamente ningn sector.

NO HAY GARANTA ALGUNA de que las unidades de ejecucin sean de entre 30.000 y 50.000 m2, como se prometi.

47. Conclusiones

Las nicas modificaciones positivas son las relativas a:

Coeficiente del Prat aumenta de 0,65 a 0,75.

Se respeta la parcela mnima preexistente en suelo urbano.

48. Conclusiones

Empeoran los siguientes aspectos:

Mecanismo de adscripcin del PRAT.

Aumento del tamao de los sectores.

49. La postura de la Asociacin

Admite el tejemaneje de la LRAU y la LUV.

Renuncia a que se reduzcan los sectores.

La propuesta de la Asociacin consiste en especificar en la nueva redaccin del P.G.O.U. EXPRESAMENTE que el desarrollo se realizar por la LUV, aunque el trmite pueda efectuarse por la LRAU. (23 de enero de 2008).

50. La postura de la Asociacin

Desde la ltima Asamblea celebrada el 11 de abril (hace dos meses) no se ha efectuado ninguna rueda de prensa, comunicado o similar.

No se ha informado a los socios sobre el Plan General.

A quin beneficia esta pasividad sospechosa?