NORMAS PROFESIONALES DE

VALUACIN

Normas Profesionales de Valuacin 1996 Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C. Comisin de Normas

Mara de los ngeles Daz de Len Pablo de Garay y Coca Ruy J. Madero Garca Gonzalo E. Quiroga Cant Julio E. Torres Coto Mazier (Director) Adolfo Zavala Muro

Integrantes de la Comisin de Normas establecida por la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., por acuerdo de Asamblea General celebrada en Toluca, Edo. de Mxico, en julio de 1995.

Normas Profesionales de Valuacin

C O N T E N I D O

Nota Preliminar Prefacio PRINCIPIOS GENERALES Norma I Aplicacin de las Normas Profesionales

EL VALUADOR PROFESIONAL Norma II Definicin de Valuador Profesional

BASES DE VALUACIN Norma III Valor de Mercado como Base de Valuacin

Norma IV Costo de Reposicin Depreciado como Base de Valuacin

Norma V Informacin Sobre los Derechos de Propiedad

Norma VI Determinacin de la Depreciacin

Norma VII Clculo del rea y Volumen de los Edificios

INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoracin de la Propiedad

Norma IX Valuacin de Inmuebles Ubicados en el Extranje ro

VALUACIN PARA FINES ESPECIALES Norma X Valuacin de Inmuebles para fines de Garanta de Prstamo

PLANTA Y MAQUINARIA Norma XI Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble

Norma XII Valuacin de Planta y Maquinaria

EL INFORME DE VALUACIN Norma XIII - Contenido del Informe de Valuacin

Norma XIV Actualizacin de Valuaciones

BIENES RURALES Norma XV Valuacin de Bienes Rurales.

NOTA PRELIMINAR Este trabajo se nutre de la larga historia que la Asociacin tiene como principal organismo profesional de los valuadores en Mxico y sigue la tradicin de normalizacin iniciada por el Instituto Mexicano de Valuacin (del Distrito Federal) que formul las Normas para la Valuacin de Bienes Races aprobadas en la XVII Convencin Nacional de Valuacin. Representa el producto del trabajo conjunto de los valuadores de todo el Pas interesados en contar con un cuerpo de reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesin en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales de esta rama en Mxico. Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone, carecen de obligatoriedad para el usuario y obligan, por decisin de la Asoc iacin, a los prestadores del servicio, confiamos que al demostrar su utilidad habrn de servir como base para la elaboracin de la Normas Mexicanas primero, y con el andar del tiempo y su perfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama nuestra profesin. El trabajo que ahora presentamos es producto de la voluntad de la Asociacin y de los Institutos que la integran y se debe al esfuerzo conjunto y continuo de la Comisin de Normas creada por acuerdo de la III Asamblea General, reunida en la capital del Estado de Mxico en julio de 1995. Las horas de estudio y anlisis individual, as como las invertidas en crtica y comentario conjunto durante la XXXI Convencin en Quertaro por todos lo comisionados han permitido obtener, en tiempo perentorio, este volumen. Es indudable que slo merced al generoso esfuerzo y dedicacin de cada uno de ellos y a su experiencia y conocimientos, no solamente en materia valuatoria y de las diferentes especialidades relacionadas, sino en lingstica, semntica y gramtica, fue posible culminar con xito esta tarea. Al reconocer y agradecer el esfuerzo de los distinguidos colegas Mara de los ngeles Daz de Len, Adolfo Zavala Muro, Ruy J. Madero Garca, Gonzalo E. Quiroga Cant y Pablo de Garay y Coca se les hace justicia. La profesin tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y el Cdigo que las complemente y presentando los comentarios y sugerencias que estime tiles y pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que este tipo de documentos por fuerza son dinmicos y perfectibles. Su avance depende de todos.

Tijuana, B. Cfa., Marzo de 1996 Comisin de Normas

Julio E. Torres Coto M.

Director

PREFACIO

La Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., en respuesta a la necesidad que se percibe en el mbito econmico mexicano, del que incuestionablemente forman parte los profesionales de la Valuacin, tiene la satisfaccin de presentar las Normas Profesionales de Valuacin que constituyen un cuerpo documental que precisa y regula la forma en que debe desarrollarse y prestarse este servicio profesional. Las Normas tienen los siguientes propsitos: 1. 1. Unificar la prctica profesional de los valuadores mexicanos asociados en los

Institutos que pertenecen a la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

2. 2. Armonizar los principios de la prctica de Valuacin en Mxico con aquellos que se

siguen por los valuadores de otros pases. 3. 3. Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesin

valuatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, as como los lmites de la responsabilidad civil.

4. 4. Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes con

relacin a los valuadores y permitir a stos influir en el contenido de sus contratos y comisiones de Valuacin.

5. 5. Proteger el inters de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben

realizarse las valuaciones. 6. 6. Auxiliar en la calificacin del trabajo de los valuadores individuales sobre la base

de los criterios objetivos fijados por estas normas. Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) y el Internat ional Valuation Standards Committee (IVSC), de las que la Asociacin forma parte. Toman en cuenta, tambin, disposiciones que aplican los valuadores de otros pases como los Estados Unidos de Amrica, Canad y Brasil, as como las adoptadas por las asociaciones de Valuadores en la Unin Europea. Debe hacerse nfasis en que estas normas son de carcter general y dinmicas. Debern ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se ir haciendo necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se lleguen a requerir en la prctica. El Cdigo de tica Profesional y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la Valuacin forma parte integrante de estas Normas. La aplicacin de ese Cdigo por cada uno de los Institutos asociados, habr de ser la base fundamental para ordenar el comportamiento profesional de los miembros del gremio y cimentar el reconocimiento de nuestra profesin.

NORMA I

LA APLICACIN DE LAS NORMAS PROFESIONALES

1. Las Normas Profesionales obligan a los valuadores profesionales definidos en la Norma II as como a las personas que realizan valuaciones bajo cualquier otro tipo de autorizacin legalmente reconocida, si estn asociados en Institutos que se integran en la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

2. Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las sealadas en 1 si el

contrato de servicio profesional para realizar una Valuacin as lo estipula. 3. El Valuador Profesional est obligado a ceirse a estas Normas en su ejercicio

profesional. En los acuerdos con sus clientes deber referirse a ellas en los siguientes trminos:

"Los trabajos descritos en este acuerdo (convenio) se realizarn en consonancia con las Normas Profesionales de Valuacin de la Asoc iacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C."

o

"Este informe de valuacin (de avalo) se ha elaborado conforme a las Normas Profesionales de Valuacin de la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C."

4. En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y la Ley vigente en la

jurisdiccin en que se practique o haya de utilizar la valoracin al tiempo de realizar la Valuacin o a la fecha a que se refiera la Valuacin, el Valuador tiene la obligacin de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto debe sealarse en el informe valuatorio en la seccin en la que definan las caractersticas de propiedad del bien.

5. Las Normas Profesionales se han diseado para quedar abiertas a modificacin y

ampliacin en el futuro en atencin a cambios en la legislacin, requisitos de los mercados de bienes a valuar y al desarrollo de la educacin y prctica valuatoria.

6. La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en estas Normas

descansa en los Institutos que integran la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

NORMA II

DEFINICIN DE VALUADOR PROFESIONAL

1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

a) a) Posee amplio conocimiento de los procesos econmicos, sociales y polticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;

b) b) Ha recibido grado de licenciatura idnea con la Valuacin, de universidad o institucin educativa de nivel superior debidamente autorizada;

c) c) Ha cursado y completado estudios de especializacin o maestra en Valuacin, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que validen su competencia en el rea o reas de Valuacin a las que se dedica y,

d) d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el rea reas de Valuacin en que practica.

2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos valuatorios

sujeto a cualquier otra autorizacin legal, que sean miembros de los Institutos afiliados a la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

3. El Valuador Profesional est obligado a actuar con sujecin a las leyes, a estas

Normas Profesionales y al Cdigo de tica y Principios que regulan el Ejercicio de la Valuacin en Mxico, emitido por esta Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

4. El Valuador Profesional deber desarrollar su labor profesional de una manera

competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podr recibir de las partes interesadas ningn beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepcin de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no debern estar relacionados con o condicionados por el valor resultante para el bien en estudio[RJM1].

5. Los honorarios del Valuador se basarn en factores que incluyan: a) a) El carcter, tamao y tipo del bien a valuar, b) b) La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el

relacionado con la investigacin de mercado y el esfuerzo requerido en la aplicacin de los enfoques, mtodos y tcnicas valuatorias elegidos,

c) c) La competencia del Valuador, d) d) Los lmites de tiempo y los trminos para aceptar el trabajo, e) e) Los costos en que incurrir el Valuador al desarrollar el trabajo (v.g.

impuestos, cobertura de riesgos, etc.) f) f) Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la realizacin del

trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viticos, hospedaje, contratacin de otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son [RJM2]adicionales a ellos, sern por cuenta del cliente, quien los cubrir por separado de los honorarios e independientemente de ellos.

6. Los requisitos de formacin acadmica sealados en 1. c implican que el Valuador

debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral, escrito o ambos,

segn lo requiera la institucin acadmica, cursos formales de por lo menos las siguientes materias:

a) a) Introduccin a la Valuacin (que incluir nociones de macro y

microeconoma, economa urbana, procesos econmicos y conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en Mxico),

b) b) Filosofa del Valor y tica, c) c) Ingeniera Econmica o Matemticas Financieras d) d) Ingeniera de Costos, e) e) Legislacin para Valuadores, f) f) Contabilidad, g) g) Estadstica y Probabilidad, h) h) Administracin y Mercadotecnia, i) i) Capitalizacin y Productividad j) j) Valuacin de Terrenos Urbanos k) k) Valuacin de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuacin de

Construcciones). De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podr ser necesario que acredite, adems, el estudio de: l) l) Valuacin de Bienes Agropecuarios, m) m) Valuacin de Maquinaria y Equipo, n) n) Valuacin Industrial o de Negocios. o) o) Otras especialidades valuatorias. El contenido programtico mnimo de cada una de las materias ser el que al efecto fije la propia Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., por conducto del Consejo Tcnico del Posgrado en Valuacin. 7. Los procedimientos y sistemas de evaluacin para la acreditacin de los cursos de la

especialidad son los que establezca la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., o los que en su caso fije cada una de las Universidades con las que aquella haya convenido la imparticin de esta especialidad. La terminacin de cualquier nivel de la especialidad requiere la presentacin de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso estipule la Asociacin o la Universidad.

8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mrito en 1. d, se

calificarn conforme a los procedimientos de evaluacin que establece la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

NORMA III

VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN

1. Valor de Mercado

1.1 Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:

a) a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sin motivacin especial,

b) b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el

valor, d) d) Que las partes actan sin presin alguna, e) e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el

mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones).

1.2 1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El Valuador

deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin conforme a los anteriores supuestos.

1.3 1.3 La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han permanecido sin cambio.

1.4 1.4 El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin no se aplica a los casos del prrafo 7 adelante.

1.5 1.5 El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.

1.6 1.6 El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.7 1.7 El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuacin.

2. Categoras de Valor de Mercado 2.1 2.1 Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercado

conforme a la definicin dada arriba: Valor de mercado para el uso existente, Valor de mercado para un uso alterno, Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo), Valor de mercado para venta forzosa, Valor de mercado para venta futura,

Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern de:

a) a) Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin, b) b) El objeto del avalo, c) c) El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas con el

bien en cuestin, 2.2. 2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo la categora

de valor de mercado que ha adoptado. 2.3. 2.3. El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar

una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta. 3. Valor de Mercado para Uso Existente 3.1. 3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor de

mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar en su uso actual.

3.2. 3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de inversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccin de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectaran ni interrumpiran el uso actual del bien.

3.3. 3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de que el bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar el valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.

3.4. 3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturaleza general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrn valores similares independientemente de sus actividades productivas especficas y los locales comerciales en una misma zona, tendrn valores similares independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.

3.5. 3.5. La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso, suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados.

4. Valor de Mercado para Uso Alterno. 4.1 4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un

bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual, sto deber explicarlo claramente el valuador en su informe de avalo.

4.2 4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de Valuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor podra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

4.3 4.3 La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos o previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier uso alterno potencial.

4.4 4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5. Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo) 5.1 5.1 El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del valor de

mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms eficiente (uso mejor y ms productivo).

5.2 5.2 El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejor del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y que resulta en el valor ms alto.

5.3 5.3 Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los supuestos arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de tierra para desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del inmueble.

5.4 5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones de l prrafo 5.2

5.5 5.5 El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

6. Valor de Mercado Para Venta Forzada 6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el supuesto de

que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en trminos del tiempo apropiado que se requerira para la comercializacin y formalizacin de una venta.

6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber describir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

7. Valor de Mercado para Venta Futura

7.1. 7.1. El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede

anticiparse tendra el bien a la fecha de venta. 7.2. 7.2. El valor de mercado para venta futura deber determinarse slo en el caso

que el cliente, recin haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5. En tales casos el valuador deber:

a) a) Formular una opinin del tiempo que se requiere para el desarrollo de las

actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien objeto del avalo.

b) b) Indicar en su informe de avalo que se ha separado de la definicin de valor de mercado citada en el prrafo 1 y har referencia ms especficamente al incumplimiento de condiciones estipuladas en el prrafo 1.1 e.

c) c) Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminara el periodo de tiempo que se ha indicado.

d) d) Toda vez que se trata de una deduccin a futuro y que el Valuador est sujeto al anlisis de contingencias de origen externo, que por lo general son imposibles de predecir y cuantificar con precisin, podr incluir en su informe de Valuacin una clusula de limitacin de responsabilidad que exprese con toda claridad que:

Se han tomado en consideracin todos los datos disponibles a la fecha para emitir una opinin sobre un resultado posible que, por el solo hecho de manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razn el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su cumplimiento.

7.3. Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deber tomar en

cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar al momento de hacer su Valuacin.

8. Enfoques, Mtodos y Tcnicas Bsicas para Establecer el Valor de Mercado 8.1. 8.1. Para llegar al Valor de Mercado debern usarse los siguientes enfoques,

dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propsito de la Valuacin. a) a) Enfoque comparativo, b) b) Enfoque de ingresos, 8.2 8.2 El mtodo de comparacin del precio de venta deber aplicarse en el

enfoque comparativo para la determinacin del valor de mercado. 8.3 8.3 En el enfoque de ingresos debern aplicarse los siguientes mtodos y

tcnicas: a) a) Mtodo de inversin usando:

- - La fsica directa de capitalizacin del ingreso. - - La fsica del flujo de caja descontado.

b) b) Mtodo de utilidades. c) c) Mtodo residual.

NORMA IV

COSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO COMO BASE DE VALUACIN

1. El costo de reposicin depreciado se aplica como base de Valuacin de inmuebles:

- - si se requiere por reglamentacin o normatividad especial. - - para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el

mercado para su uso actual 1.1. 1.1. La Valuacin de una propiedad sobre la base de costo de reposicin

depreciado exige: a) a) La determinacin del valor de la tierra para el uso actual, b) b) Una estimacin del costo de los edificios y de los dems elementos de la

propiedad, c) c) La valoracin de la depreciacin de los edificios y dems elementos como

resultado de su edad, obsolescencia econmica y funcional y factores ambientales y de otro tipo,

d) d) Establecimiento del costo neto de reposicin despus de que se deducen del costo bruto de reposicin los importes que corresponden a depreciacin.

1.2. 1.2. El costo de reposicin depreciado incluye el valor de la tierra y el costo de reposicin de los edificios y otros elementos de la propiedad, menos el importe de la depreciacin (costo neto de reposicin). La depreciacin es una medida y expresin de la prdida de valor de los edificios derivada de sus condiciones fsicas y funcionales y tambin de factores ambientales.

1.3. 1.3. La valoracin de la propiedad basada en el costo de reposicin se hace desde el punto de vista del comprador potencial (no de un contratista) y supone que el comprador no pagara ms por la propiedad que lo que le costara reponer el edificio en el mismo sitio, suponiendo la misma edad y obsolescencia de las edificaciones.

1.4. 1.4. El valuador deber explicar en su informe las razones que le indicaron la conveniencia de utilizar en su Valuacin este procedimiento.

1.5. 1.5. El valuador deber sealar en su informe valuatorio la fecha del avalo as como la fecha a la cual ha referido el grado de depreciacin que se ha determinado. Puede ser la fecha del informe de Valuacin o una fecha anterior si as lo requieren disposiciones legislativas o normativas especficas.

1.6. 1.6. El costo de reposicin depreciado puede ser aplicable an en los casos en que el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en fideicomiso) a largo plazo, en tanto que las edificaciones se tengan en propiedad absoluta.

1.7. 1.7. Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a reglamentacin o disposiciones especficas, el valuador debe fijar el costo neto de reposicin de los edificios y otros elementos de la propiedad deduciendo nicamente la depreciacin que resulta del desgaste tcnico de tales edificios y sus elementos.

2. Determinacin del Valor de la Tierra 2.1. 2.1. El costo de reposicin de la tierra es el importe (precio) que habra de

pagarse por adquirir tierra para la misma funcin (tipo de uso), calidad y ubicacin, que la haga comparable con la tierra en estudio.

2.2. 2.2. An cuando la Valuacin se refiere al inmueble en estudio, en algunas situaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso existente mediante la comparacin del costo de adquirir tierra sustituta en la misma localizacin igualmente utilizable para el uso actual. El sitio substituto debera tener las mismas caractersticas que el predio en estudio con la excepcin de aquellas del sitio objeto de avalo que no son crticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es mayor de lo necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos que los substituyan, la superficie del terreno substituto podra reducirse a menos de la superficie del terreno estudiado.

2.3. 2.3. Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin afectar el uso actual, el Valuador deber ponderar si es apropiado valuar esa porcin excedente sobre la base de valor para uso alterno.

2.4. 2.4. El Valuador debe primero considerar si el enfoque de comparacin y el mtodo de comparacin de precio podran aplicarse a determinar el valor de la tierra. La deduccin del valor del terreno en una Valuacin de costo de reposicin puede resultar complicada, porque de acuerdo con los criterios sealados atrs, la propiedad por su naturaleza, no sea una para la cual existe mercado. En esas circunstancias pueden aplicarse otros mtodos y tcnicas de Valuacin (v.g. el mtodo residual).

3. Estimacin del Costo de Reposicin de las Edificaciones 3.1. 3.1. La forma en que se estima el costo bruto de reposicin de los edificios

depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el Valuador: a) a) El costo de reposicin se toma como el costo de erigir una rplica del

edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y soluciones funcionales.

b) b) El costo de reposicin se toma como el costo de erigir un edificio sustituto moderno con la misma superficie til y que cumpla las mismas funciones, pero construido con materiales modernos y empleando tcnicas modernas de edificacin.

3.2. El supuesto 3.1 anterior deber limitarse a los siguientes casos: a) a) Si as lo requieren disposiciones legales especiales, b) b) Si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g. edificios

catalogados de importancia histrica.

c) c) En cualquier otro caso justificado. 3.3. 3.3. Antes de estimar el costo de reposicin de acuerdo con el supuesto 3.1.b.,

debe darse debida consideracin a la posibilidad de alojar la actividad actual en un edificio ms pequeo, en razn de cambios tecnolgicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno sustituto deber reflejar los cambios tecnolgicos para realizar la actividad presente, as como satisfacer los requisitos de uso actuales.

3.4. 3.4. En su informe el Valuador no deber estimar el costo de erigir el edificio en el futuro, sino el costo de completar la edificacin en periodo fijo de tiempo tal que el edificio habra de estar listo para ocupacin a la fecha de Valuacin.

3.5. 3.5. El costo de reposicin deber incluir los costos necesarios para proveer las instalaciones auxiliares que se requieren para el uso apropiado del inmueble, el costo de preparar la documentacin de diseo, supervisin y otros costos (v.g. participacin) que se justifican conforme a la reglamentacin local.

3.6. 3.6. El costo de reposicin de los edificios se estima por el Valuador mediante la aplicacin de la que resulte apropiada entre las siguientes tcnicas:

a) a) Fsica detallada (presupuesto por conceptos individuales), b) b) Fsica de elementos integrados (presupuesto por ensambles), c) c) Fsica de estimacin global.

El Valuador deber seleccionar la fsica apropiada tomando en cuenta el propsito del avalo, el tipo y condicin (incluyendo edad) de los edificios.

4. Determinacin de la Depreciacin 4.1. El Valuador deber valorar el nivel de depreciacin de acuerdo a los principios que se sealan en la Norma VI.

Norma V

Informacin Sobre los Derechos de Propiedad

1. Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las modalidades que la Ley le

impone afecta o puede afectar el valor de un inmueble, es obligacin del valuador examinar los documentos que establecen los derechos que se tienen sobre aquel que se vala.

Para hacer sto el valuador deber:

1.1. 1.1. Obtener del cliente documentos que demuestren: a) a) Quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de propiedad o

quien y con que fundamento legal es el propietario del inmueble o la parte valuada; b) b) Que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o servidumbres

(arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble; c) c) En que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situacin jurdica y

la fecha en que fueron construidas las edificaciones y dems mejoras;

d) d) El uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan de Desarrollo Urbano local;

e) e) Cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas con el inmueble en estudio o parte de l.

1.2. 1.2. Si los documentos proporcionados provocan dudas en la mente del

Valuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador deber determinar la situacin legal del inmueble en cuestin basndose en explicaciones apropiadas, declaraciones del cliente y el examen de la documentacin legal disponible. Si sta no fuere suficiente podr, comunicndolo previamente al cliente, acudir a fuentes oficiales como Registro Pblico de la Propiedad, Oficinas Catastrales o cualquiera otra que pueda proporcionar informacin adecuada. Esta tarea se considerar adicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengar honorarios adicionales por este trabajo. Se deber hacer mencin concreta y clara en el informe de avalo, de las fuentes de informacin que se hayan utilizado para este objeto.

1.3. 1.3. Obtener del cliente la base legal, trminos contractuales y en particular el precio de adquisicin de la propiedad en la medida en que esta informacin resulte pertinente para la determinacin del valor.

1.4. 1.4. Constatar con informacin del propietario si la propiedad ha sido ofrecida para venta, cuando y bajo que condiciones.

2. Debern incluirse en el informe de avalo los datos relativos a la situacin legal de

la propiedad. En particular, el Valuador deber indicar todas las restricciones, gravmenes y servidumbres que la afecten (incluyendo hipotecas, derechos de paso y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido tomarse en cuenta en su Valuacin.

3. Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por otras razones no conectadas con el Valuador, ste ha quedado restringido en su examen de la situacin legal del inmueble, tal situacin deber mencionarse con toda claridad y explicarse en el informe valuatorio.

Norma VI Determinacin de la Depreciacin

1. 1. El Valuador deber analizar la depreciacin de la propiedad determinando

su impacto sobre el valor del inmueble en estudio. 2. 2. El Valuador definir y estimar personalmente la depreciacin, en este

aspecto no estar limitado ni por cualquier reglamentacin dictada en materia de depreciacin de los edificios o las mejoras, ni por tablas o frmulas matemticas presentadas en la literatura.

3. 3. Se entiende que la depreciacin es la prdida de valor del inmueble o bien

en estudio que surge de factores tcnicos (fsicos), funcionales (de uso), ambientales y externos al bien (econmicos).

4. 4. El Valuador describir la naturaleza de la depreciacin con toda precisin,

en el informe valuatorio, de la siguiente manera: 4.1. Fsica: La que deriva de la edad del edificio, la durabilidad de los materiales empleados, el comportamiento del edificio, manera de uso y explotacin, condiciones, defectos o fallas de diseo, reparaciones ejecutadas, etc. Normalmente la depreciacin se expresa como un porcentaje. En lugar de tomar en cuenta un porcentaje fijo de prdida de valor puede ser deseable en ciertos casos considerar: a) a) El costo de llevar la instalacin a una buena condicin Fsica, b) b) La vida til remanente de la edificacin para el uso o negocio actual.

sto depende del enfoque de Valuacin adoptado, v.g., costo de reposicin o valor de mercado.

4.1.1. 4.1.1. La evaluacin de la condicin Fsica puede hacerse mediante inspeccin

visual o escrutinio, dependiendo de la naturaleza de la depreciacin con relacin a la totalidad del conjunto.

4.1.2. 4.1.2. Si el Valuador no puede llevar a cabo esta evaluacin por su cuenta deber confiarlo a un especialista calificado o a una empresa apropiada.

4.1.3. 4.1.3. Los resultados de la inspeccin y evaluacin realizada conforme a 4.1.2. debern detallarse en el informe de Valuacin.

4.1.4. 4.1.4. Si el Valuador acepta que no est en posibilidad de determinar y evaluar la condicin fsica de un elemento dado de la edificacin o instalacin sin que se lleve a cabo un examen por profesional especializado y tiene reserva en cuanto a su condicin, deber estipularlo claramente en el informe valuatorio.

4.2. 4.2. Funcional: La que deriva de la comparacin entre las soluciones de diseo

aplicadas en el inmueble, bien o instalacin en estudio y aquellas que se prefieren en el presente (determinacin de la obsolescencia) y tambin de comparaciones al respecto de la calidad de los acabados y del equipo tcnico as como de diseos o elementos especiales que pueden hacer ms complicado o definitivamente evitar cualquier cambio de uso. Esta depreciacin puede medirse por el grado de reduccin en la productividad del inmueble, bien o instalacin dado con relacin a otros comparables.

4.3. 4.3. Ambiental: Que deriva, por ejemplo, de: a) a) Cambios actuales o planificados en el vecindario del inmueble que causan

perturbacin en su uso, tales como: construccin de una planta individual en las inmediaciones de la propiedad, caminos con trfico intenso, lneas frreas, vas de agua no reguladas, etc.

b) b) Explotacin presente o esperada de yacimientos minerales en el rea, que pudiera causar dao duradero al inmueble.

c) c) La influencia detrimento de un medio ecolgicamente daado sobre la durabilidad de las instalaciones y la calidad del suelo.

4.4. 4.4. Econmica - la que se origina en factores externos, tales como: a) a) Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de carcter

tributario. b) b) Cuotas pendientes de liquidacin por aportacin para mejoras de tipo

comunitario. c) c) Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas por acto

administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por disposicin de leyes y reglamentos.

d) d) Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificacin derivadas de planes de desarrollo urbano o de zonificacin.

5. Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones Fsica, Funcional, Ambiental y Econmica, y obtenido diferentes resultados para cada una de ellas, deber adoptar la suma ms alta en trminos porcentuales.

NORMA VII

CLCULO DEL REA Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS

1. 1. Se entiende por rea bruta o rea total de edificacin la suma de las

superficies que en cada nivel de un edificio estn circundadas por muros, cualquiera que sea el material de que estn fabricados y cubiertas de manera permanente.

2. 2. Se define como rea neta o rea til la superficie que resulta de

restar del rea bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes y divisorios permanentes. Es permisible determinar el rea neta de edificacin mediante medicin directa en el sitio entre los paramentos interiores de los muros envolventes o divisorios. Cuando el avalo se formule sobre la base de superficie neta determinada en sta forma deber, incluirse en el informe una clusula que precise:

El rea ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y divisorios del edificio.

3. 3. El volumen de edificacin se calcular conforme a las disposiciones que al

efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calcule el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador deber tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos con relacin a la superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. El informe valuatorio deber incluir una explicacin detallada en cuanto al mtodo empleado para el clculo del volumen de los anexos.

4. 4. Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable debern basarse en la

informacin contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la informacin de las escrituras.

5. 5. En caso de discrepancia entre las reas que aparecen en los registros de catastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, el valuador deber comunicarlo al cliente con el propsito de que se formule la correccin necesaria

6. 6. Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la fecha

de elaboracin del informe valuatorio, el Valuador deber utilizar la informacin contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deber incluir en su informe una clusula que estipule la superficie utilizada con una nota en la que se explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con antelacin a la preparacin del informe valuatorio.

NORMA VIII

EFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES SOBRE LA VALORACIN DE LA PROPIEDAD

Al preparar el avalo de una propiedad deber considerarse el efecto tanto positivo como negativo de los factores ambientales, especialmente cuando su efecto sea mayor sobre el bien en estudio que sobre propiedades comparables. 1. 1. El Valuador deber determinar el efecto de los factores ambientales

tomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por l o por especialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspeccin preliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores, es o puede llegar a ser importante.

2. 2. Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble de

manera especial son los que se presentan en la siguiente lista: a) a) Vecindad con plantas industriales dainas al medio natural, b) b) Emisin de polvos e impurezas, c) c) Ruido, d) d) Cauces de aguas subterrneas, e) e) Humedad y nivel de aguas friticas, f) f) Socavones de minas, g) g) Falta de iluminacin o asoleamiento, h) h) Efectos de contaminacin qumica y radiolgica, i) i) Vecindad de parques y reas recreativas. j) j) Otros 3. 3. Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar los

problemas especializados relacionados con factores ambientales, deber solicitar un anlisis ambiental u obtener asesora adecuada antes de formular el informe de avalo. Tal estudio y el costo que llegue a representar sern por cuenta del cliente y no se considerarn parte de los honorarios del Valuador.

4. 4. La reduccin de valor debida al efecto de factores ambientales se determina usando los mismos mtodos y tcnicas que en la medicin de la prdida de valor

debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar los residuos txicos o eliminar los daos debidos a minas puede compararse con el costo de restituir inmuebles obsoletos a su condicin original. Debe hacerse notar, sin embargo, que el valor de mercado de un inmueble despus de deducir el costo de limpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales clculos.

5. 5. El costo de restituir el inmueble a su condicin anterior no contaminada

incluye: a) a) Retiro o eliminacin de la contaminacin del suelo, b) b) Establecimiento de un control de contaminacin ms efectivo, c) c) Rediseo de las plantas de produccin, d) d) Pago de multas y compensacin por la violacin de legislacin o

reglamentacin relacionada con la proteccin del medio ambiente natural, e) e) Seguros contra daos futuros, conforme los establezca o exija la legislacin

en vigor. 6. El Valuador deber determinar si: a) a) Es posible eliminar realmente la fuente de contaminacin o la amenaza de

contaminacin tomando en cuenta tambin consideraciones econmicas y legales, b) b) Puede limitarse la contaminacin o la amenaza de contaminacin hasta el

grado de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un periodo de tiempo limitado,

c) c) Es posible de alguna manera reducir la contaminacin, d) d) Puede justificarse el costo de garantizarse contra daos futuros.

Para determinar estas posibilidades el Valuador podr solicitar asesora de especialistas adecuados o de una dependencia que trate con la proteccin del medio ambiente. Esas personas debern mencionarse en el informe de Valuacin anexndose a l, sus opiniones.

6. 6. Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminacin o sus efectos,

debe tomarse en cuenta en el avalo el costo de eliminacin, as como otros factores que afecten el valor del inmueble y, especialmente:

a) a) La imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble, b) b) Mala reputacin de l predio en el mercado, c) c) Riesgo de contaminacin renovada, d) d) Compensacin por los trastornos que ocasione en el uso del inmueble, e) e) El riesgo de cambios en la legislacin y reglamentacin ambiental.

NORMA IX

VALUACIN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTRANJERO O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR

Salvo que disposiciones especficas establezcan otra cosa, la valuacin de propiedades inmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o en el extranjero deber realizarse conforme a los siguientes principios:

1. 1. El Valuador solamente podr aceptar el trabajo de valuacin de inmuebles

ubicados fuera de su plaza o en el extranjero si est familiarizado con el mercado inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia. Si el Valuador carece de tal experiencia deber asegurarse de realizar la valuacin conjuntamente con un Valuador del lugar en que est ubicada la propiedad, que est adecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria.

Debe mencionarse en el Informe de Valuacin a cualquier Valuador local que colabore en la realizacin del avalo. 2. 2. El informe de valuacin relacionado con bienes situados en el extranjero,

deber incluir: a) a) Una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado

del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin; b) b) Una declaracin que confirme si se ha dado la debida consideracin a las

leyes impositivas del pas en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes objeto del avalo y si la valuacin refleja cualesquiera cantidades adicionales relacionados con la conversin de la moneda;

c) c) Tablas de tipo de cambio, an cuando el informe de avalo deber citar los valores tanto en la moneda local del pas de ubicacin del inmueble como en la moneda del pas en que se formula el avalo, estipulando las fechas, tipos de cambio y las fuentes de informacin en que se apoyo el Valuador en conexin con tales tipos.

3. 3. El Informe de Valuacin relacionado con bienes situados fuera de la plaza del

Valuador, pero en el mismo pas, deber incluir: a) a) Una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado

del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin; b) b) Una declaracin que confirme que se ha dado la debida consideracin a las

leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes que se valan.

c) c) En tratndose de bienes inmuebles, se sealar claramente que se han tenido en cuenta las disposiciones locales de planificacin urbana y zonificacin, as como cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en el valor de este tipo de bienes.

4. 4. El Valuador deber examinar en detalle e indicar en su informe de valuacin todas

las diferencias esenciales legales, de costumbre y de prctica entre su pas y plaza y la plaza, Estado o pa s en el que lleva a cabo la valuacin.

5. 5. Si hay diferencias esenciales en el mtodo o la prctica adoptada de valuacin o en

las reglas de contabilidad entre el pas del cliente y el pas en que se ubica la propiedad o se localizan los bienes, entonces debern observarse las prcticas del pas del cliente en primer lugar, sujeto a que esas diferencias y acciones del valuador queden debidamente estipuladas en el informe.

6. 6. El Valuador deber incluir en su informe, informacin sobre las leyes impositivas del pas en que el bien valuado se ubica, que afecten la venta o compra de ese inmueble. Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan altos que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sera significativamente diferente del valor determinado para el inmueble, entonces sto deber claramente exponerse en el informe.

Deber incluir informacin similar y hacer igual consideracin en el caso de bienes

situados en el pas del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su residencia.

NORMA X VALUACIN DE INMUEBLES PARA FINES

DE GARANTA DE PRSTAMO

Los prstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra, los edificios, el predio o derechos materiales o reales especficos. Son aceptados tambin otros mtodos de garantizar los prstamos y la prenda sobre inmuebles. La valuacin de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales crditos debern realizarse sobre la base de valor de mercado. 1. 1. La valuacin de un inmueble para el objeto de garantizar un prstamo o una

hipoteca deber realizarse por un Valuador que: 1.1. 1.1. No tiene relacin personal ni oficial con el propietario o persona autorizada

para tratar con relacin a la propiedad, 1.2. 1.2. No es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal, 1.3. 1.3. No es el acreditado ni su cnyuge o pariente, 1.4. 1.4. No recibe remuneracin y que de ninguna manera tiene relacin o depende

de que el crdito en cuestin se otorgue o no. 2. 2. El Valuador siempre deber determinar el valor de mercado para el uso

actual, habida cuenta de que: 2.1. 2.1. El Informe de Valuacin deber describir claramente el propsito y la base

de la valuacin y si existen razones importantes el Valuador podr modificar el concepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente explicadas y justificadas en el mismo documento.

2.2. 2.2. El informe de avalo, aparte de exponer el valor de mercado para uso actual puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmueble siempre que ste ltimo sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se justifique con los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores tecnolgicos, sociales, de mercado, etc.

3. 3. El mtodo de valuacin que adopte el Valuador tambin depende del tipo

de inmueble que constituir la garanta. Si se trata de: 3.1. 3.1. Un inmueble tpico entonces, para:

a) a) Terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso presente o futuro, la valuacin se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado para el uso actual o anticipado,

b) b) Terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el propietario y sus familiares, que no genera ingresos -la valuacin se realizar sobre la base de valor de mercado para el uso actual,

c) c) Terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria, la valuacin deber llevarse a cabo sobre la base de valor de mercado para el uso actual,

d) d) Terreno, edificios y accesiones en proceso de construccin. e) e) Si el prstamo ha de ser otorgado despus de la terminacin de la

construccin o parcialmente a la terminacin y parcialmente cuando el inmueble ya sea productivo o haya sido totalmente arrendado:

- - la valuacin deber realizarse sobre la base de valor de mercado para un

uso consistente con el propsito de la edificacin;

- - si el prstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso de construccin, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el progreso de los trabajos a la fecha de valuacin o el valor de mercado del inmueble despus de la terminacin de la construccin despus de deducir el valor de la obra an por realizar tomando en consideracin el nivel de precios a la fecha de valuacin.

3.2. 3.2. Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos que no

se incluyen en 3.1- no son adecuados como garanta de prstamo. Por tanto el Valuador slo puede valuar el terreno para su uso actual.

4. 4. Si se pide al Valuador que emita opinin en cuanto a si el inmueble es

adecuado como garanta de prstamo, entonces deber indicar en el informe de avalo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo del acreedor.

Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluacin o valoracin del riesgo.

Las circunstancias que pueden pesar en la evaluacin del riesgo del acreedor son, en particular:

4.1. 4.1. La condicin fsica del inmueble, 4.2. 4.2. La adecuacin del inmueble para su uso actual y para un uso alterno

potencial de conformidad con la planificacin del sitio y las disposiciones reglamentarias de edificacin,

4.3. 4.3. El ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se espera habr de obtenerse de una ampliacin o reconstruccin del inmueble,

4.4. 4.4. La vida econmica de los edificios y sus complementos,

4.5. 4.5. La ocupacin de los edificios y obras complementarias por el propietario, sus familiares u otras personas en virtud de un ttulo legal especfico,

4.6. 4.6. El potencial econmico del inmueble, el valuador deber indicar las posibles fluctuaciones en la prosperidad econmica del inmueble y la fuente de la informacin obtenida y utilizada.

5. 5. Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto mximo del

crdito que puede otorgarse, ste puede basar su consejo en el valor del inmueble que ha de usarse como garanta del prstamo. Debe, sin embargo, hacer la estipulacin de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sin considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del prstamo otorgado.

6. 6. El prestamista negocia con el cliente los trminos y condiciones sobre las

que ha de otorgarse el prstamo y en particular el monto del mismo, la forma de pago del capital, la tasa de inters y los ingresos que se derivarn de la propiedad para cubrir el pago del prstamo.

Cuando se evala el riesgo y se fijan los trminos del prstamo, el prestamista considera no solamente el informe de valuacin elaborado por el Valuador sino tambin las condiciones del mercado de prstamos y la situacin financiera del acreditado. Una opinin del Valuador, como se cita en 4, es slo de naturaleza informal y no puede prejuzgar el monto del crdito que se otorgar. Se deber incluir en el informe de avalo una clusula que en forma clara precise sto y seale el lmite de la responsabilidad del Valuador con relacin a este aspecto. 7. 7. Con las salvedades del caso y las excepciones lgicas, los principios arriba

enunciados son aplicables cuando los bienes ofrecidos en garanta no son inmuebles.

8. 8. Los principios sealados en esta Norma se aplican tambin a situaciones

relacionadas con todos los tipos de arreglos de crditos y prstamos autorizados por la ley

NORMA XI

PLANTA Y MAQUINARIA VALUADOS COMO PARTE DEL INMUEBLE

1. 1. Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del

inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para el adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.

2. 2. La Valuacin del inmueble no incluye la Valuacin de planta, maquinaria y

equipo usados total o parcialmente en conexin con procesos industriales,

tecnolgicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valan conforme a la Norma XII.

3. 3. La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes integrales de

la tierra, edificaciones y elementos accesorios, debern describirse claramente en el informe de Valuacin.

4. 4. El Valuador deber decidir qu partidas habr de incluir en su Valuacin

tomando en cuenta el propsito del avalo, tipo de inmueble, tipo de maquinaria, planta y equipo y su situacin legal.

5. 5. Las instalaciones de servicio, el cableado subterrneo y la planta

conectados con ellas sern por lo general valuados como partes integrales del terreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes:

a) Electricidad:

- - cables de alimentacin, instalaciones, cuartos de transformadores y su equipo, unidades de generacin de fuerza,

- - en edificios no industriales las instalaciones internas o de fuerza e

iluminacin desde el tablero hasta puntos en los muros o cielos,

- - en edificios industriales instalaciones internas de fuerza e iluminacin desde el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo instalaciones y circuitos que constituyan el equipo de maquinaria y planta no valuados como parte del inmueble.

- - instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo las

estructuras

b) Telefona, comunicacin interna, sonido ambiental, ductos y cableado de televisin. c) Gas:

- - lneas de gas con medidores y tuberas desde medidores que se empleen para fines no conectados con procesos tecnolgicos

d) Agua: - - pozos, barrenos de perforacin, tomas de agua, cuartos de equipo y

accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con lneas de agua, plantas de tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalar o localizar la(s) planta(s) o instalaciones,

e) Sistema de drenaje:

- - sistema sanitario y pluvial,

- - plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con la purificacin de agua y otros lquidos usados en procesos tecnolgicos o produccin.

f) Calefaccin y agua caliente:

- - calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible, instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base de vapor o agua caliente para calefaccin y otros fines no conectados con procesos tecnolgicos (produccin).

g) Acondicionamiento de aire y ventilacin:

- - acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos, extractores de ventilacin excluyendo aquellos que sirven a maquinaria y planta que no se vala como parte del inmueble.

h) Equipo y sistema de proteccin contra fuego:

- - hidrantes, bombas y lneas de agua, sistemas de aspersores, detectores de humo, alarmas contra fuego y contra robo.

i) Elevadores y gras viajeras:

- - elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras peatonales diseadas y destinadas para uso en conexin con el uso general de los edificios,

- - rieles para elevadores y gras viajeras cuando forman parte integral del

edificio,

- - normalmente se excluyen de esta parte de la Valuacin los transportadores, gras, gras viajeras, etc.

j) Estructuras incluyendo: - chimeneas de mampostera, concreto o acero, equipo de los cuartos de calderas, calentadores de agua, filtros de agua,

- - cercos internos y externos,

- - calles, caminos, patios y superficies pavimentadas,

- - vas frreas,

- - puentes y construcciones y cuartos para transportadores.

6. 6. Las estructuras que forman parte integral o complementaria de maquinaria y planta utilizados en los procesos tecnolgicos normalmente habrn de excluirse para valuarse por separado. Esto tambin deber aplicarse a estructuras que no se usan para los procesos tecnolgicos, si el Valuador considera apropiado y necesario tratar esas estructuras por separado en congruencia con el inventario de activos fijos o conforme a las instrucciones del cliente.

7. 7. Alcance de la Valuacin. 7.1. 7.1. La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman parte

componente del inmueble debern valuarse junto con el inmueble en estudio. 7.2. 7.2. Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede surgir. 8. Distribucin del Valor. 8.1. Dependiendo del objeto del avalo, puede ser necesario hacer en el informe de

Valuacin un desglose o distribucin del valor entre los componentes individuales como sigue:

a) a) Terreno, edificio y elementos accesorios, b) b) Planta y maquinaria que forman parte del inmueble. 8.2. En los casos en sea aplicable 8.1. deber claramente estipularse en el informe de

Valuacin que: a) a) El valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el desglose

de valores es solamente una distribucin convencional de ese valor total, b) b) El valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria y

la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse por separado,

c) c) En caso de separacin de una partida, pieza o elemento de planta y maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara y requerir una nueva valoracin.

NORMA XII

VALUACIN DE PLANTA Y MAQUINARIA 1. Previo al inicio del proceso de Valuacin de planta y maquinaria deber de

clasificarse y proceder a su divisin en: 1.1. 1.1. Planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble (terreno,

edificios o elementos accesorios), necesaria para el funcionamiento del inmueble y que se vala como parte del inmueble conforme a la Norma XI.

1.2. 1.2. La planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que estn siendo sujetos de Valuacin separada.

Tal divisin debe relacionarse claramente en el informe de Valuacin.

2. La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propsitos, en particular:

a) a) En conexin con privatizacin, b) b) Para divisin o fusin de empresas, c) c) En conexin con el traslado de la propiedad, incluyendo venta, aportacin a

una sociedad, permuta, etc., d) d) Garanta de prstamo, e) e) Para determinar depreciacin, f) f) Para efectos de seguro, g) g) Para efectos impositivos y aduaneros, h) h) Liquidacin del negocio, i) i) Para determinar la viabilidad de emprender reparaciones, j) j) Para otros propsitos. 2. 2. El Valuador realiza el avalo de planta y maquinaria teniendo en cuenta el

objeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y maquinaria que ha de valuarse. stos criterios se toman en consideracin al seleccionar las bases y el mtodo por aplicar. Atendiendo al objeto o propsito del avalo, el Valuador podr adoptar un mtodo de Valuacin diferente con relacin a planta y maquinaria, que el que se ha adoptado para la Valuacin de tierra y edificaciones.

3. 3. Mtodos de Valuacin.

Dependiendo del propsito de la valoracin, pueden determinarse los siguientes valores:

a) a) Costo neto de reposicin, b) b) Valor de mercado, c) c) Valor determinado por otro mtodo si as se requiere en atencin a

reglamentacin especfica. 5. Costo neto de reposicin. 5.1. 5.1. El costo neto de reposicin se fija teniendo en cuenta la vida til econmica

de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de reposicin actual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una consideracin por depreciacin que refleje el efecto de uso y desgaste tcnico, la edad y obsolescencia; su disponibilidad, adecuacin y limitaciones de uso.

a) a) El costo bruto de reposicin actual es el costo de cambiar el elemento, pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una nueva pieza de equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar capacidad de produccin o potencial de servicio.

b) b) El Valuador llega a este valor basado en la informacin de productores o calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria por un fabricante medio, usando tcnicas y materiales actuales.

5.2. 5.2. Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposicin actual

puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado abierto una pieza de maquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida til econmica remanente que la pieza considerada, incrementado en el costo de instalacin deduciendo una cantidad por depreciacin.

5.3. 5.3. Despus de estimar el costo bruto de reposicin actual, el Valuador deber

considerar qu deducciones debern hacerse por depreciacin, tomando en cuenta las condiciones tcnicas, modernidad y adecuacin de la pieza de equipo que se vala, dando debida consideracin a lo siguiente:

5.3.1. 5.3.1. Obsolescencia fsica o tcnica.

Al determinar la depreciacin por obsolescencia fsica o tcnica no debern utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta los siguientes factores:

- - edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente, - - condicin de la trabajabilidad de la planta o maquinaria, - - frecuencia de fallas, - - naturaleza y fechas de las reparaciones - - condiciones tcnicas de la planta o maquinaria, - - muestras o seales de descuido en el trabajo del personal de

mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones de trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de xido, muestras o seas de actividad poco profesional,

- - costo de mantener el equipo en su condicin actual comparado con uno nuevo.

Si la planta o maquinaria est sujeta a verificacin o inspeccin fsica peridica, el Valuador deber tomar en cuenta los datos de la documentacin apropiada.

El grado de obsolescencia fsica o tcnica se determina sobre la base de observacin e inspeccin de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En casos especiales relacionados con la Valuacin de planta y maquinaria de naturaleza tecnolgica importante relativos a seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de realizar su Valuacin deber pedir al cliente un informe de un especialista sobre la adecuacin para el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en cuestin.

5.3.2. Indicador de obsolescencia fsica

- - El indicador de obsolescencia fsica se determina mediante la comparacin de la pieza o equipo que se est valuando con piezas o equipos similares que se estn produciendo actualmente tomando en cuenta factores tales como productividad, calidad de produccin, costo en uso, ergonoma, seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales.

5.3.3. ndice de obsolescencia econmica

La obsolescencia econmica es el deterioro de la deseabilidad o vida til de un bien como resultado de factores externos a l, tales como fuerzas econmicas o cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado. La prdida en el uso o valor de un bien resultante de los factores de obsolescencia

econmica ha de distinguirse de la prdida de valor originada por el deterioro fsico y obsolescencia funcional, ambos inherentes al bien.

5.3.4. Utilidad

El Valuador deber evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo para su uso actual y tambin su potencial futuro cuando ya no sea necesario. En este ltimo caso, el valor deber determinarse sobre la base del precio que podra obtenerse en el mercado. Si hay un lmite de tiempo para efectuar la venta, se deber establecer un valor de venta forzosa.

5.4. Al realizar la Valuacin el Valuador deber tener en cuenta lo siguientes: a) a) Tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc., b) b) Especificacin y pas de origen, c) c) Calidad y caractersticas fuera de lo ordinario, d) d) Precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado, e) e) El tamao del mercado y relacin entre oferta y demanda, f) f) Utilidad del equipo en sitio, as como fue ra de l, g) g) Flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad para slo

un cliente, h) h) Moda, i) i) Costo de mantenimiento, j) j) La posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de repuesto.

Si el Valuador detecta una disminucin permanente en el valor de una pieza de equipo por debajo del costo actual de reposicin, entonces puede adoptarse como base de Valuacin la cantidad recuperable. Este es el monto que podra alcanzarse durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida til, incrementado por el valor residual neto recuperable (valor de rescate) y disminuido por el costo de retiro.

6. Valor de Mercado. 6.1. 6.1. El Valor de Mercado definido en la Norma III lo determina el Valuador

despus de un estudio detallado de las piezas o elementos por valuar, incluyendo los factores mencionados arriba en 5.3 y 5.4 con relacin a las condiciones tcnicas, modernidad, obsolescencia y utilidad, as como otras circunstancias, particularmente oferta y demanda de los mismos o similares equipos.

6.2. 6.2. El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como el valor de mercado sujeto a un lmite de tiempo impuesto por el vendedor, en el cual debe realizarse la venta y cuyo lmite de tiempo no puede considerarse como un periodo razonable para una adecuada comercializacin y para negociar las condiciones de la venta.

6.3. 6.3. Valor de remate es el precio que se obtendra de la venta obligada del bien en subasta pblica, por orden judicial o por determinacin administrativa, en la que se satisfagan todas las formalidades de ley. Los supuestos incluyen, que la subasta

haya sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea pblica y abierta y que el precio se pague de contado.

NORMA XIII CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIN

1. 1. El Informe de Valuacin deber formularse por escrito de manera clara

reflejando la posicin objetiva y legal, contendr toda la informacin necesaria para presentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al valor del bien en estudio.

2. 2. Todo Informe de Valuacin deber incluir: 2.1. 2.1. Objeto o Propsito de la Valuacin- sto es la naturaleza de las

instrucciones del cliente, el uso que habr de darse al avalo y los requerimientos especficos del cliente con relacin a la Valuacin as como cualesquiera disposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha de valuarse.

2.2. 2.2. Sujeto de la Valuacin - Descripcin detallada de la propiedad indicando su ubicacin, caractersticas, ttulo de propiedad, facturas y uso legal. Tambin se deber indicar claramente el sujeto de la Valuacin.

2.3. 2.3. Fecha de la Valuacin y Fecha de la Inspeccin - El valor de la propiedad que se expresa en el Informe de Valuacin se fija para una fecha determinada. A menos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por disposicin legal, la Valuacin deber tomar en cuenta el nivel de valores a la fecha de Valuacin. Sin embargo, el estado fsico y legal del inmueble deber tomarse a la fecha de inspeccin. Cualquier desviacin con respecto a este principio deber quedar claramente sealada en el Informe de Valuacin.

3. Adems el Informe o Certificado de Valuacin deber cubrir y hacer mencin de los

siguientes aspectos: 3.1. Base de Valuacin,

Como regla general ser Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposicin. El Valuador debe seleccionar la base de Valuacin atendiendo a su objeto y a las exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este aspecto por el cliente. Si el Valuador elige la adopcin de una base de Valuacin distinta a las recomendadas en estas Normas, deber sustentar en detalle tal decisin. Si el valor para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el cliente tiene inters en el uso alterno el Valuador tambin deber determinar el valor para el uso alterno. 3.2. Informacin y Suposiciones.

El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las caractersticas de la informacin usada para el avalo. Estas pueden provenir de:

a) a) Documentos, tales como las inscripciones en los registros de la Propiedad,

de Comercio, catastrales, documentacin geodsica, fallos judiciales, fallos o

determinaciones de autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con los inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes; de notas de venta, facturas, pedimentos de importacin, cotizaciones de proveedores, catlogos, etc., en tratndose de muebles, maquinaria y equipo y de los que sean pertinentes y utilizables, cuando sea otro tipo de bienes el que se vala,

b) b) Inspeccin local, que deber ser realizada personalmente y documentarse en forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el Informe de Valuacin. No se limitar a observacin externa, sino que buscar determinar el tipo y caractersticas de la estructura y el grado de depreciacin de los edificios, plantas, obras complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el ocupante. Igualmente se buscar identificar la planta, las mquinas y piezas de equipo, estudiando sus condiciones de operacin, edad y grado de obsolescencia. La inspeccin local que se realice en el predio deber dar como resultado por lo menos:

- - descripcin detallada, - - formalicen de una opinin sobre su uso ptimo, - - comparacin con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria

y equipo similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienes La inspeccin local podr no ser posible o de extensin limitada por las siguientes razones:

i) i) Fsica - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el inmueble

se localiza en el extranjero y su inspeccin es imposible, ii) ii) Legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en donde

estn los bienes a valuar. iii) Contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prev la imposibilidad de

realizar la inspeccin.

Cada una de estas circunstancias deber anotarse y describirse en detalle en el Informe de Valuacin. Si esta Valuacin se prepara por ms de un Valuador, deber identificarse al Valuador que haya llevado a cabo la inspeccin local, sealndose la fecha en que se realiz sta.

c) Informacin de terceros: la informacin obtenida de otros Valuadores, de

organismos pblicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc., puede ser fuente de informacin de apoyo para el Valuador. Si ste considera que la informacin obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una nota clara en tal sentido.

4. Condicin Fsica - Si el inmueble objeto de Valuacin incluye edificios, planta

y obras accesorias, el Valuador deber describir su condicin fsica. Deber estipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de cualquier estudio de este tipo. Tambin deber evaluar y determinar la condicin y comportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condicin fsica del inmueble, habr de hacer las deducciones apropiadas, dejndolas claramente indicadas en el Informe de Valuacin.

En tratndose de maquinaria y equipo igualmente se deber cuidar de verificar las condiciones fsicas de cada pieza y de las partes crticas de cada una de ellas. El desgaste que detecte dar motivo a deducciones que se explicarn claramente en el Informe.

5. Designacin del Inmueble.

Cuando el avalo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, el Valuador deber determinar si el uso del inmueble es congruente con las disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar lo conducente en su informe. Si as lo instruye el cliente, el Valuador deber determinar el uso mejor y ms productivo del inmueble conforme a las previsiones del citado Plan y la viabilidad econmica.

6. En casos especficos, por ejemplo los que surjan de la extensin del informe o por

instrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe resumido. Tal informe deber contener sus conclusiones bsicas con relacin a los diversos elementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la base de que existe un informe completo entendindose que forma parte integrante de aquel.

7. Clusula de No Publicacin

El Informe de Valuacin deber incluir una clusula estipulando que: a) a) No puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin el

consentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con l la forma y el contenido de tal publicacin,

b) b) No podr ser utilizado para ningn propsito u objeto diverso al estipulado en el Informe de Valuacin.

8. Limitacin de la Responsabilidad.

El Informe de Valuacin puede incluir clusulas adicionales: a) a) Modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede excluir

cualquier responsabilidad con relacin a vicios ocultos que no puedan ser detectados durante una inspeccin ocular o mediante el examen de documentacin tcnica o legal,

b) b) Estipulando que cualquier descripcin de las condiciones fsicas de las construcciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuacin no se basa en un estudio o levantamiento estructural.

9. Firma del Valuador o Valuadores

La firma no solamente deber indicar el nombre completo del Valuador, sino tambin sus ttulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado

deber indicar el nmero de su autorizacin o registro. El Valuador tambin deber indicar el nombre de la Asociacin profesional a la que pertenece. La firma del Valuador deber aparecer directamente al calce de la Valuacin.

NORMA XIV

ACTUALIZACIN DE LAS VALUACIONES

1. 1. La actualizacin de una Valuacin consiste en la preparacin de un Informe de Valuacin de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuacin anterior tomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercado inmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algn requisito para la exclusin o inclusin de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio de valor de la propiedad que se estudia.

2. 2. En tratndose de inmuebles, si el inmueble en cuestin ha sufrido cambios

materiales, algn cambio en su situacin legal, cambios de caractersticas o de uso como resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deber actualizarse la Valuacin anterior, sino realizarse una nueva Valuacin.

3. 3. El Valuador deber rehusarse a actualizar una Valuacin si ha de ser

utilizada para un objeto o propsito distinto al propsito u objeto de la Valuacin original o si el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera la adopcin de un mtodo de Valuacin diferente para llegar al valor actualizado.

4. 4. Si una Valuacin se realiz ms de un ao antes de la fecha en que se

solicita la actualizacin, no se podr actualizar an cuando no surjan las circunstancias a que se hace referencia en 2 y 3. En tal caso deber llevarse a cabo una nueva Valuacin.

5. 5. Un Valuador puede actualizar una Valuacin o parte de ella solamente

cuando l haya realizado la Valuacin original. 6. 6. Si una Valuacin actual ha de realizarse por dos o ms Valuadores

entonces, an cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuacin anterior, aquella no podr actualizarse. En tal caso la Valuacin actual deber considerarse como un trabajo nuevo.

7. 7. La actualizacin de una Valuacin siempre deber ir precedida por una

inspeccin ocular local del inmueble o de los bienes en cuestin, salvo que por razones vlidas que el Valuador deber ponderar y justificar, y que expondr y explicar claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspeccin o si la Valuacin ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar a cabo la inspeccin de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de la inspeccin ha sido restringido, el Valuador indicar esta circunstancia en su Informe de Valuacin.

8. 8. En el caso de Valuacin inmobiliaria, el Valuador deber decidir si para el fin de actualizar una Valuacin deber volver a medir el inmueble o parte de l. Debe respaldar su decisin debidamente en el Informe de Valuacin.

9. 9. Al actualizar una Valuacin el Valuador no puede omitir el examen de la

situacin legal, uso y designacin del inmueble conforme a Plan de Desarrollo Urbano.

10. 10. El Valuador deber indicar en el Informe de Valuacin correspondiente a la

actualizacin, los hechos y datos adoptados de la Valuacin previa que no han sido reexaminados.

11. 11. La actualizacin de cualquier Valuacin implica el anlisis de la totalidad

de la informacin pertinente relacionada con el o los bienes que se estudian. En este proceso se descarta por inaceptable el uso de factores, coeficientes o ndices que no sean producto del anlisis directo del Valuador para el caso especfico.

12. 12. Cuando en el periodo que media entre el avalo original y la actualizacin

se han sucedido cambios bruscos en la Economa general del Pas, no se debe realizar la actualizacin. Es estos casos se deber hacer una nueva Valuacin en el curso de la cual se estudien y analicen todos los factores del nuevo entorno econmico.

NORMA XV

VALUACIN DE BIENES RURALES 1. Objetivo 1.1. Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuacin de bienes inmuebles

rurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto: a) a) Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de los

derechos a valuar, b) b) Establecer la terminologa y metodologa que deban utilizarse en trabajos

valuatorios de este tipo, c) c) Definir la metodologa bsica aplicable a este tipo de valuaciones, d) d) Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuacin, e) e) Establecer las directrices para la presentacin de los dictmenes. 1.2. 1.2. Esta Norma se aplicar a todos los trabajos que sirvan para la valuacin de

inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos. 1.3. 1.3. La determinacin del valor mencionado en 1.2, es responsabilidad y

competencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificados conforme a lo establecido en la Norma II.

2. Normas Complementarias

Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de Valuacin, en particular, las Normas XI y XII

2.1. 2.1. En la aplicacin de esta Norma se respetarn tambin las disposiciones

contenidas en el Cdigo de tica y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la Valuacin.

3. Definiciones

Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones: 3.1. 3.1. Valuacin - Determinacin del valor en precio justo, en trminos de

dinero, de un bien, de un fruto o de un derecho especfico, a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado.

3.2. 3.2. Aprovechamiento eficiente - Mximo aprovechamiento factible de lograr para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la tecnologa adecuada, en congruencia con la tendencia econmica y vocacin de uso del entorno inmediato.

3.3. 3.3. Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya remocin implica alteracin, destruccin, prdida total o parcial. Las ms comunes son los siguientes:

3.3.1. 3.3.1. Sistemas de riego:

a) Pozos b) Canales c) Acequias d) Presas e) Bombas y motores f) Sistemas subterrneos de distribucin de agua.

3.3.2 Comunicaciones: a) Caminos b) Lneas de electricidad c) Lneas telefnicas.

3.3.3 Construcciones y edificaciones: a) Establos b) Graneros c) Trojes d) Corrales e) Cercas y bardas f) Bebedores g) Silos h) Otros

Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor se incrementa frecuentemen