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VALORACIN DE EMPRESA SOCOVESA S.A.

Mediante metodologa de mltiplos

VALORACIN DE EMPRESA PARA OPTAR AL GRADO DE

MAGSTER EN FINANZAS

Alumno: Cristina Gutirrez Frez

Profesor Gua: Arturo Rodrguez

Santiago, Abril 2014

1

VALORACIN DE EMPRESA SOCOVESA S.A.

MEDIANTE MTODOLOGA DE MULTIPLOS

PARA LA TITULACION DE MAGSTER EN FINANZAS

Marzo 2014

Alumna: Cristina Gutirrez Frez

Profesor: Arturo Rodrguez

2

1. DEDICATORIA

Dedico este trabajo a personas muy importantes en mi vida, que le dieron un

impresionante giro motivacional a lo que alguna vez planifiqu para mi futuro personal

y profesional.

Me siento muy afortunada de que sean parte de este logro y es por ello que agradezco

todo el apoyo que me han brindado. Muchsimas gracias por esa palabra, por ese

consejo y por ese aliento que lleg en el momento preciso y en el lugar adecuado.

3

2. TABLA DE CONTENIDOS

1. DEDICATORIA ................................................................................................................................................ 2

2. TABLA DE CONTENIDOS.......................................................................................................................... 3

3. RESUMEN EJECUTIVO .............................................................................................................................. 4

4. METODOLOGA ............................................................................................................................................. 5

4.1. MTODOS BASADOS EN EL DESCUENTO DE FLUJOS DE FONDOS (CASH FLOWS) .......................... 7 4.2. MTODOS BASADOS EN LA CUENTA DE RESULTADOS (MLTIPLOS) .................................................. 8

4.2.1. Mltiplos basados en las ganancias de la empresa ........................................................ 9 4.2.2. Mltiplo basados en las ventas o ingresos percibidos .............................................. 10 4.2.3. Mltiplos basados en el valor libro de la empresa. ....................................................... 10

5. DESCRIPCION DEL EMPRESA E INDUSTRIA ............................................................................... 12

5.1. DESCRIPCIN DE LA INDUSTRIA ...................................................................................................................... 12 5.2. IDENTIFICACIN DE LA EMPRESA SOCOVESA S.A. ................................................................................. 13 5.3. IDENTIFICACIN DE LA EMPRESAS COMPARABLES ................................................................................. 17

5.3.1. Salfacorp S.A. ......................................................................................................................................... 17 5.3.2. Paz Corp S.A. .......................................................................................................................................... 18 5.3.3. Besalco S.A. ............................................................................................................................................. 19

6. DESCRIPCION DEL FINANCIAMIENTO DE LA EMPRESA ...................................................... 22

7. ESTIMACIN DEL COSTO DE CAPITAL DE LA EMPRESA .................................................... 33

8. VALORACIN DE LA EMPRESA POR MLTIPLOS ................................................................... 38

8.1. INDICADORES DE LA CUENTA DE RESULTADOS REPRESENTATIVOS EN LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIN................................................................................................................. 38

8.2. INDICADORES DE LA CUENTA DE RESULTADOS DE SOCOVESA S.A. .................... 45

9. CONCLUSIONES DE LA VALORACION UTILIZANDO MTODO DE MULTIPLOS ......... 53

4

3. RESUMEN EJECUTIVO

Este trabajo compila el resultado de la valoracin de la sociedad annima abierta

SOCOVESA S.A., cuyas acciones se transan en la Bolsa de Santiago desde 2007,

utilizando el mtodo de valoracin por mltiplos de empresas que pertenecen a la

misma industria.

El desarrollo de este documento se resume en cinco etapas. En una primera etapa de

esta tesis se hace un resumen de los mtodos de valoracin, enfocndose

especialmente en un estado del arte de los mtodos por mltiplos. En segundo lugar,

se hace una descripcin de empresas comparables a la analizada en el rubro de la

construccin. Posteriormente se realiza una estimacin del costo patrimonial y el costo

de capital de la empresa Socovesa S.A. Los resultados obtenidos para ambas tasas

corresponden a un 14,97% y un 8,41% respectivamente. En una cuarta etapa se

recoge la informacin financiera relevante tanto de la empresa en estudio como de la

empresa comparable, para construir los ratios financieros que permiten obtener como

resultado una estimacin del precio de la accin y del valor econmico de SOCOVESA.

Finalmente, se realiza un anlisis de los antecedentes obtenidos y la coherencia de los

resultados.

Las principales conclusiones de este trabajo se resumen en el siguiente itemizado:

- El grupo de empresas que se selecciona como parte de la industria

comparable, afecta significativamente la magnitud de los mltiplos que se

utilizan para valorar la empresa en estudio.

- El precio de la accin de Socovesa considerando a empresas con fuerte

presencia en ingeniera y construccin tiende a sobrevalorar el precio de la

accin en el mercado, utilizando mltiplos basados en valor libro.

- El precio de la accin de Socovesa considerando empresas focalizadas en

sector inmobiliario tiende a estimar el precio de la accin en valores a la par con

el mercado, cuando se utilizan mltiplos basados en valor libro.

- No existe patrn de sobrevaloracin o subvaloracin del precio de la accin al

utilizar informacin financiera anual de la empresa y sus comparables. Sin

embargo, mltiplos basados en los ingresos parecen no ser un buen predictor

del precio de la accin de SOCOVESA.

5

4. METODOLOGA

La valoracin de una empresa es un ejercicio de sentido comn que requiere unos

pocos conocimientos tcnicos y mejora con la experiencia. Ambos (sentido comn y

conocimientos tcnicos) son necesarios para no perder de vista: qu se est

haciendo?, por qu se est haciendo la valoracin de determinada manera? y para

qu y para quin se est haciendo la valoracin? (Fernndez, 2013).

La valoracin de una empresa puede servir para mltiples fines:

- Operaciones de compra-venta: Para el comprador, la valoracin le indica el

precio mximo a pagar. Para el vendedor, la valoracin le indica el precio

mnimo por el que debe vender. Tambin le proporciona una estimacin de

hasta cunto pueden estar dispuestos a ofrecer distintos compradores.

- Valoraciones de empresas cotizadas en bolsa: Permiten comparar el valor

obtenido con la cotizacin de la accin en el mercado

- Salidas a bolsa: La valoracin es el modo de justificar el precio al que se

ofrecen las acciones al pblico.

- Herencias y testamentos: La valoracin sirve para comparar el valor de las

acciones con el de los otros bienes.

- Sistemas de remuneracin basados en creacin de valor: La valoracin de una

empresa o una unidad de negocio es fundamental para cuantificar la creacin

de valor atribuible a los directivos que se evala.

- Identificacin y jerarquizacin de los impulsores de valor (value drivers):

Permiten identificar las fuentes de creacin y destruccin de valor

- Decisiones estratgicas sobre la continuidad de la empresa: la valoracin de

una empresa y de sus unidades de negocio es un paso previo a la decisin de:

seguir en el negocio, vender, fusionarse, crecer o comprar otras empresas.

- Planificacin estratgica: Permite medir el impacto de las posibles polticas y

estrategias de la empresa en la creacin y destruccin de valor.

- Procesos de arbitraje y pleitos: Requisito a presentar por las partes en disputas

sobre precios, la valoracin mejor sustentada suele ser ms prxima a la

decisin de la corte de arbitraje o del juez

6

Los principales mtodos de valoracin de empresas que actualmente existen se

pueden clasificar en 6 grupos:

Principales mtodos de valoracin

Balance Cuenta de

Resultados

Mixtos

(Goodwill)

Descuento

de Flujos

Creacin

de valor Opciones

Valor

Contable Mltiplos de: Clsico Free Cash Flow EVA

Black &

Scholes

Valor

contable

ajustado

Beneficio: PER

Unin de expertos

contables

europeos

Cash Flow

Acciones

Beneficio

Econmico

Opcin de

invertir

Ventas Renta Abreviada Dividendos Cash value

added

Ampliar el

proyecto

EBITDA Otros Capital Cash

Flow CFROI

Aplazar la

inversin

Otros Mltiplos APV1 Usos

alternativos

Cuadro 1: Principales mtodos de valoracin de empresas (Fernndez, 2013)

1 Enfoque de Valor Presen