02 – INMUEBLES URBANOS – [PPT Powerpoint]

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLESVALUACION DE INMUEBLES URBANOS

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICEIng. Agrim.Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

TASAR – Definicin

TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor ms probabledel mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sininfluencias de factores que puedan distorsionar el valor, medianteun trabajo tcnico, realizado por un perito tasador, que comprendeel conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permitendeterminar dicho valor

CLASIFICACON DE LOS INMUEBLES

INMUEBLES

URBANOS

RURALES

INDUSTRIALES

CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES

LOTES TIPOS o DE COMPARACION

LOTES TIPOS

URBANOS MEDIALES, NO ESQUINEROS

URBANOS REGULARES RECTANGULARES

RURALES DIMENSIONES CARACTERISTICAS MAS FRECUENTES

ANTECEDENTES COMPARABLESAntecedentes Comparables Se define comoantecedente comparable a todo dato numrico utilizable en latasacin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagadoen la compraventa o el de la oferta (intencin de precio) obtenidosen el relevamiento de la informacin.

Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas deinmuebles que se utilicen para efectuar la tasacin, es convenienteque no excedan del trmino de dos (2) aos, contados desde la fecha ala cual se realizar la tasacin.

HOMOGENEIZACION COEFICIENTE ASIMILADORHomogeneizacinSe definecomo homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos allote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin decoeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas alcontado u ofertas de lotes baldos ubicados en la zona aledaa allote a tasar y todos referidos a la fecha en que se quieredeterminar el valor.

Coeficiente Asimilador Se define al coeficiente asimilador comola relacin entre el dato antecedente y el bien a tasar.Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran lascaractersticas del predio a tasar

COEFICIENTES ASIMILADORES

De Medidas Lote ideal de 10 x 30 De Actualizacin I.P.C.MinoristaI.N.D.E.C. De Ubicacin Matriz de Vecindario De oferta De forma dePago De Esquina Bco Hipotecario . Valvano DGC De topografaOtros

INFORMACION DE LOS DATOSRecoleccin y seleccin de los datosnecesarios

– Datos generales y de localizacin

– Datos especficos de la propiedad, tipodeinmueble,emplazamiento – Documentacin jurdica, derechos aevaluar

– Datos de los inmuebles antecedentes- Estudio de las Zonas ydel Mercado

INSPECIONES

INSPECCIONES

DE LA ZONA DEL BIEN A TASAR DE LOS COMPARABLES

DEL TERRENO A TASAR

DE LAS MEJORAS EXISTENTES

INVESTIGACION DE VALORESLa valoracin es bsicamente un procesoobjetivo y ordenado, relacionado con el propsito de determinar elvalor de un bien. Este proceso se fundamenta en observacionesdirectas y en la teora econmica aplicable al estudio en cuestin.Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una aplicacin ycombinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis deinvestigaciones. La investigacin de cada uno de los bienes deberealizarse independientemente; tenemos as investigacin de valorespara terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo,y cultivos.

INVESTIGACION DE VALORES PARA TERRENOS

INVESTIGAR

EN LA MISMA SECCION CATASTRAL

EN LA MISMA ZONIFICACION

ANTIGUEDAD NO MAYOR DE 2 (DOS) AOS

PLANILLA DE HOMOGENEIZACIONMETODO DEL PORCENTAJEAntec 1 2 3 4 56 7 Valor 45000 42000 45000 18000 8000 10000 10000 Cof 0.80 0.850.85 0.85 0.90 0.80 0.80 Cact 1.007 1.011 1.01 1.011 1.006 1.0331.012 Sup 480.00 590.00 403.20 400.00 88.30 300.00 176.00 Cff 0.731 0.88 0.90 1.22 1 1.08 Cub 1.30 1.30 1.30 1.10 1.20 1.10 1.00

METODO DE DISPERSIONCesq Vbu $/m Vbu % Prom 1.00 1.00 1.00 1.001.00 1.00 1.00 Suma Prom 79.55 47.06 83.71 39.06 56.01 25.03 42.59373.00 41.44 47.66 35.23 42.90 2 Prom. 42.90 1.92 1.14 2.02 0.941.35 0.60 1.03 Dispersiones 0.92 0.14 1.02 -0.06 0.35 -0.40 0.03Sum Disp Abs Disp. Media Disp. Abs 0.92 0.14 1.02 0.06 0.35 0.400.03 2.91 0.32

Prom + 15 % Prom – 15 % 2 Prom.

INVESTIGACION DE VALORES PARA MEJORAS

INVESTIGAR

GAMA DE MATERIALES CONSTRUCTIVOS

TIPIFICACION DE LA CONSTRUCCION

DEPRECIACION Y CAIDA EN DESUSO

INVESTIGACION DE VALORES PARA CULTIVOS

Es necesario realizar una investigacin sobre el valor de losdiferentes cultivos en los distintos estados vegetativos y, enespecial, cuando se encuentran en su condicin ptima de produccin.Se pueden obtener datos en las oficinas del I.N.T.A. (InstitutoNacional de Tecnologa Agropecuaria) que prepara un libro con loscostos de los cultivos Tpicos de la zona

CONSIDERACIONES SOBRE EL TERRENO Y LAS MEJORAS

LOTES IRREGULARES

IRREGULARIDAD LEVE : Fondo Relativo Fr = Sup (m) / Frente(m)

IRREGULARIDAD GRAVE Se divide el lote en lotes regulares consalida a calle Mtodo Manzur Pacheco Mtodo Mxico

METODO MANZUR PACHECOContempla la influencia de dos factores: a)el perimetral y b) el superficial. El producto de ambos da unairregularidad compuesta, que restada de uno (1) se obtiene elFactor por forma: Ff = 1 Ic

Ic = Ip . Is

Ip = (Pt Pi) / PtIs = (St Si) / St

METODO MEXICOQue es fcilmente adaptable a nuestra zona,recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectngulo con lamayor superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso acalles, se las castigue con un factor de irregularidad dadopor:

Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote a tasar)Si lasfracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor deirregularidad sera:

Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote secundario)

Lotes a dos calles paralelas

Mtodo de fusin de Valores

Mtodo de difusin de ValoresVA VMedio = VA x ———— + VA +VB

x = f . [1 / (1 + (y2 / y1))]

X = f / (1 + (Vm / VM)

VA + VB ( 1 – ————— ) VA + VB

Tabla Calles paralelas Mtodo de fusin

Tabla para el clculo de la lnea de fusin en lotes frentistas ados calles paralelas

Vm/VM 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00

0.09 0.5025 0.5291 0.5587 0.5917 0.6289 0.6711 0.7194 0.77520.8403 0.9174

0.08 0.5051 0.5319 0.5618 0.5952 0.6329 0.6757 0.7246 0.78130.8475 0.9259

0.07 0.5076 0.5348 0.5650 0.5988 0.6369 0.6803 0.7299 0.78740.8547 0.9346

0.06 0.5102 0.5376 0.5682 0.6024 0.6410 0.6849 0.7353 0.79370.8621 0.9434

0.05 0.5128 0.5405 0.5714 0.6061 0.6452 0.6897 0.7407 0.80000.8696 0.9524

0.04 0.5155 0.5435 0.5747 0.6098 0.6494 0.6944 0.7463 0.80650.8772 0.9615

0.03 0.5181 0.5464 0.5780 0.6135 0.6536 0.6993 0.7519 0.81300.8850 0.9709

0.02 0.5208 0.5495 0.5814 0.6173 0.6579 0.7042 0.7576 0.81970.8929 0.9804

0.01 0.5236 0.5525 0.5848 0.6211 0.6623 0.7092 0.7634 0.82640.9009 0.9901

0.00 0.5263 0.5556 0.5882 0.6250 0.6667 0.7143 0.7692 0.83330.9091 1.0000

El valor de entrada en la tabla es el cociente de valoresunitarios (Menor sobre Mayor) Para determinar la distancia de lalnea de fusin a la calle de mayor valor el valor obtenido en latabla se multiplicar por la distancia entre las calles

Lotes Triangulares

Metodos de Tasacin

Mac Mitchell Chandas

D.G.C. San Juan

Coeficiente de forma

Lotes Triangulares Mac Mitchell

Propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, stedeber calcularse como si se tratara de determinar el valor de unlote rectangular, con igual frente y fondo que el tringulo cuyovalor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes paralotes triangulares, que l confeccion , en funcin del fondo delrectngulo que se corresponde con la altura del tringulo. Para elcaso del tringulo con vrtice frente a calle, se utiliza ladiferencia al 100 %. Se podr apreciar que los dos tringulos juntosalcanzan el mismo valor del rectngulo completo.

Lotes Triangulares – ChandasPrimer criterio: Se adjudica al lotela mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego lairregularidad en forma estimativa. Segundo criterio: Se asigna allote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica elcoeficiente que se establece de la tabla que l propone (adaptada deMc Mitchell), considerando como fondo el largo de la hipotenusa.Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terrenorectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de latabla que l mismo propone, considerando como fondo el fondo delrectngulo.

Lotes Triangulares Coeficiente de formaTrata de determinar lasuperficie aprovechable del tringulo, considerando una serie detringulos de difcil aprovechamiento, respetando las medida mnimasque establecen las reglamentaciones en funcin de usar el terrenocon construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la lneamunicipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica lasiguiente frmula: Cforma = Sup. Homogeneizada / Sup. Total

Lotes Triangulares Coeficiente de forma

La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficieaprovechable ms la superficie de la serie de tringulos multiplicadapor un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno(0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas comerciales ya quelos terrenos que no se pueden aprovechar con construcciones,tampoco permiten jardines y 0,40 para zonas industriales)

Lotes Triangulares Mtodo D.G.G.

Propone tablas (N 5 y 6) de doble entrada, en la cul se entracon el frente o el contrafrente, segn corresponda, y el fondo dellote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote encuestin

Lotes en Esquina

Mtodos de Tasacin

BANCO HIPOTECARIO

D.G.C. San Juan

Ingeniero VALVANO

Lotes en Esquina Banco Hipotecario

Para zonas comerciales centrales

25 a 35 %

Para zonas comerciales en generalesPara zonas familiares de altovalor

20 a 25 %15 a 20 %

Para zonas familiares comunes

10 %

Lotes en Esquina Mtodo VALVANOTabla I: Zona cntrica comercial: y= 0,07 n + 0,08 Valoracin mnima: Valoracin mxima: 15 % 50 %

Tabla II: Zona cntrica comercial o residencial intermedia: y =0,04 n + 0,06 Valoracin mnima: Valoracin mxima: 10 % 30 %

Lotes en Esquina Mtodo VALVANOTabla III: Zona cntricaresidencial de edificios bajos: y = 0,03 n + 0,06

Valoracin mnima: Valoracin mxima:

5% 20 %

Tabla IV: Barrios en formacin (aplicacin condicionada y = 0,03 n+ 0,03 Valoracin mnima: Valoracin mxima: 0% 15 %

Lotes en Esquina Mtodo D.G.C.

Utiliza dos tablas, segn la superficie del terreno sea de hasta900 m o entre 901 y 15000 m. Para la primera de ellas se estableceuna relacin de las medidas de los frentes (la de mayor valor bsicosobre la de menor valor bsico) y una relacin de valores bsicos(valor bsico menor sobre valor bsico mayor). El coeficienteobtenido se multiplicar por la superficie y por el valor bsicomayor.

Lotes de gran profundidad HOFFMAN o 4 3 2 – 1a) HOFFMAN (Tratadopor relacin de superficies): La primera mitad de superficie delterreno tiene el valor de las 2/3 partes del total del mismo y lasegunda mitad el tercio restante. b) HOFFMAN (Tratado con relacinde longitud): Para este caso el terreno se divide en mitades, peroen funcin de su longitud, lo que genera dos superficies distintas.c) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relacin de superficie):En el primer cuarto de superficie del terreno se halla el 40 % desu valor; en el segundo el 30 %; en el tercero el 20 % y en elcuarto el 10 %

Lotes de gran profundidad HOFFMAN o 4 3 2 – 1d) Regla Americanao 4-3-2-1: (Tratado con relacin de longitudes): Para este caso elterreno se divide en cuartos iguales en funcin de la longitud delterreno, lo que genera cuatro cuartos de distintas superficies. e)Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual ysuperficial): Al primer cuarto de superficie del lote terreno lecorresponde el 100 % del precio unitario bsico de la cuadra, alsegundo cuarto el 75 %; al tercero el 50 % y al cuarto el 25 %. f)Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y en funcinde la longitud del fondo): Para este caso el terreno se divide encuartos pero en funcin de su longitud, lo que genera cuatrosuperficies distintas.

Coeficiente de Topografa

El coeficiente de topografa se aplica cuando la topografa delterreno exige realizar trabajos adecuados de nivelacin para elaprovechamiento racional de la parcela. Para su homogeneizacin semultiplicar siempre el valor del m del lote antecedente por sucoeficiente de topografa.

FRMULASLa frmula para homogeneizar antecedentes es lasiguiente:

Precio Lote ant. x Coef. act. x Coef. oferta Vh =———————————————————————————————-Sup.Lote ant. x Coef. ubic. x Coef. forma x Coef. esq.El coeficiente deesquina se utiliza siempre y cuando el antecedente se encuentre enesquina.

La frmula para obtener el valor del lote a tasar es lasiguiente:

Vt = Vh. x Sup. Lote a tasar x Coef. forma lote a tasar x Coef.esq.El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el lote atasar se encuentre en esquina.

VALORACION INDIVIDUAL DEFINICION ESTUDIO PRELIMINAR ELABORACIONDE UN PROGRAMA DE DATOS OBTENCION DE DATOS CLASIFICACION DEDATOS

METODO DE MERCADO

METODO DE LA RENTA

METODO DE COSTO

CORRELACIONES DE INDICACIONES DEL VALOR VALOR FINAL INFORME