tesis VALUACIÓN DE INMUEBLES – [PDF Document]

UNIVERSIDAD AUTNOMA DE DURANGO

Maestra en Valuacin Inmobiliaria

Ponencia: VALUACIN DE INMIUEBLES y FEUDOS MODERNOS Asesor: Dr.Luciano Carlos Rezzoagli

Alumno: Arq. Vctor Manuel Utrilla Quiroz

Mazatln, Sinaloa. Mayo 22 del 2008

Universidad Autnoma de Durango Nombre de la ponencia: Lavaluacin de inmuebles y los feudos modernos. Nombre del ponente:Arq. Vctor Manuel Utrilla Quiroz [email protected] Introduccin.En los recorridos cotidianos, de nuestros itinerarios viarios, seha hecho comn encontrarnos bordes urbanos: refiere estos aelementos lineales que el observador no usa o considera sendas, loslimites entre dos fases, rupturas lineales de la continuidad, comoplayas, cruces de ferrocarril, bordes del desarrollo, muros.Constituyen referencias laterales y no de ejes coordinados (KevinLynch) 2001.

Estos bordes definidos son ahora una fotografa que se repite conmucha frecuencia, con regularidad como parte del paisaje urbano.Remates visuales como murallas, bardas o muros de concreto, decantera, block, tabique o algn otro material. Al virar en nuestrocamino, nos acompaan por lapsos de tiempo, muros que se haceninterminables, montonos, sin atractivo alguno al escenario urbano,ni al peatn, inclusive ni los animales, por el contrario son ridos,hostiles con poca o incipiente vegetacin, adems estar desierto lamayor parte del tiempo. En otros casos, portones o accesoscontrolados o verdaderas garitas franqueadas por custodios detiempo completo.

Estos bordes nos refiere a los recorridos por haciendas, fincasrurales o fortalezas de la colonia, cuarteles militares o CERESOS,grandes zonas o territorios de exclusividad, bodegas o fbricas, aques donde precisamente los muros protocolizan la frontera entrenuestro mundo urbano y los enigmticos espacios prohibidos, de dondeel papel de estas fronteras constituyen la exclusin fsica de partede la sociedad e indigentes. Todo esto dentro de nuestra mismaciudad.

El panorama anterior es ahora una topologa y no exclusiva de unalocalidad, sino, de muchas ciudades en Latinoamrica donde lainercia urbanizadora extiende prospectas inversiones.

Antecedentes. Desde la poca de la edad media en la que lanobleza ejerca poder y ofreca manutencin y proteccin dentro de susfeudos, ms tarde en el siglo XVI Tomas moro proyectaba la sociedadperfecta basada en un idealismo humanista. En el XIX Robert Owen,trataba de consolidar sus utpicas news harmonys, en las que semanifiesta por una comunidad de modelo socialista. Sin dejar demencionar los guetos o ghettos del siglo XX: rea separada para lavivienda de un determinado origen tnico, cultural o religioso,voluntaria o involuntariamente. Situacin o condicin marginal en quevive un pueblo, una clase social o un grupo de personas en mayor omenor reclusin (Real Academia Espaola) 2008.

Tras los mltiples intentos abatidos por el tiempo de segmentarlas sociedades por diferentes causas, hoy esta accin humanapersiste, y la voluntariedad en este sentido por parte de la mismasociedad es promisoria, debido a las necesidades inducidas por losfenmenos emergentes del crecimiento de las ciudades, visualizar larazn del porque, no es menos importante para muchos el comoresolver en medida de lo posible, los problemas inmediatos que sonmuchos, y que aquejan a los habitantes de estas.

Las autoridades municipales han permitido y promovidoindiscriminadamente la participacin de las urbanizadorasparticulares, en su incapacidad de dar frente a la demanda deservicios a sus ciudadanos y en medida de que se ensancha estabrecha, el gobierno deja en manos de las empresas urbanizadoras conintereses econmicos actuar en el desarrollo y crecimiento de laciudad. Estas empresas ganan terreno ofertando productos que tienenque ver con el dficit y la renuncia de las responsabilidadesmunicipales. Para las autoridades la participacin de estas empresasurbanizadoras representa un respiro que le permite atendernecesidades de orden urgente o prioritario de sectores msdesprotegidos: en teora.

Por lo anterior y para hacer referencia cuantitativa alcrecimiento de las ciudades, en 1900, solo una dcima parte de lapoblacin viva en ciudades. Hoy da, por primera vez en la historia,lo hace la mitad de la poblacin mundial, y en plazo de treinta aosese ndice puede llegar tres cuartos de la poblacin. La poblacinurbana mundial se incrementa 250,000 personas al da, lo queequivale aproximadamente a la aparicin de

un nuevo Londres cada mes. Este crecimiento planetario depoblacin urbana y la precariedad de los modelos de habitabilidadestn acelerando, al mismo tiempo, el grado de erosin ycontaminacin. (ONU) 2007.

Ciudades cerradas. De lo anterior y en el mismo sentido, citode: Latinoamrica: pases abiertos, ciudades cerradas. Dr. LuisFelipe Cabrales Barajas.(coordinador).UNESCO / Universidad deGuadalajara, 2002 Urbanizacin y transformaciones sociales. En laera presente, la urbanizacin es la forma ms comn de vida social.Tres elementos parecen caracterizar particularmente el proceso deurbanizacin mundial. Primero, la exacerbacin de la concentracindemogrfica y de los movimientos migratorios en fragmentos deterritorios nacionales e internacionales. Segundo, los profundoscambios inducidos por los adelantos tecnolgicos y por la»mundializacin econmica», que tiende a distraer los propsitosdemocrticos y ciudadanos en los que se basa la sociedad. Tercero,la agravacin de la segregacin social del espacio, con sustendencias discriminatorias de los grupos sociales indigentes, cadada ms numerosos. Los cambios que el neoliberalismo viene incitando,modifica las condiciones del espacio urbano, imponindole nuevasdisparidades. Como se menciona en este libro, estos cambios serefieren principalmente a la flexibilizacin del trabajo, a lapolarizacin social de la riqueza y el poder, a la retraccin delEstado y de las funciones del gobierno, a la privatizacin deservicios y del suelo, y en trminos generales, a la desregulacin delo urbano por una disminucin cualitativa de las polticas sociales.La reforma del Estado consiste entre otras cosas, en procurarindiscriminadamente la inversin privada sobre el espacio y losbienes urbanos. Desde entonces, el mercado inmobiliario aparececomo el protagonista del desarrollo urbano. La estructuraespeculativa y el mercado del suelo urbano son determinantes de laconcentracin selectiva de grupos sociales. Varios autores afirmanaqu con razn que la segregacin socio-espacial es un fenmenocaracterstico de la urbanizacin. Particularmente, la ciudadlatinoamericana se ha construido histricamente en base a

fragmentaciones territoriales y a la segregacin. En ambas, sereflejan las relaciones del poder de sus sociedades, mismas quepueden revestir una gran variedad a lo largo de la historia. Lasurbanizaciones cerradas aparecen como paradigmticas, presentando uninters ineludible en tanto que son expresiones de nuevos modelos desegregacin social del espacio en plena propagacin. Estas formasparticulares de hbitat segregacionista son tolerados por lasautoridades locales, impulsados por los promotores inmobiliarios ypor los tcnicos de la concepcin y de la construccin del espacio, yaceptados aparentemente con satisfaccin por sus usuarios. Formanparte de una nueva topologa edilicia que pueden compartir, segnalgunos autores del libro, las mismas caractersticas con los mallso centros comerciales, parques temticos y otros espacios de consumoregido por «imgenes corporativas» (o corporate identity). Estatipologa manifiesta sobre todo una manera particular de concebir laciudad, de desarrollarla, administrarla y de practicar un ciertourbanismo. Se trata as de un tipo morfolgico residencial urbanoprivado, que establece reglas precisas de usos del suelo, deedificacin y de convivencia, separadas del entorno urbano pordispositivos de seguridad fsicos y organizativos, respondiendo auna «segregacin voluntaria». Pero sobre todo, reflejan unatransformacin sociocultural ms profunda. A qu propsitos o idealesobedecen estas formas urbanas en expansin? Algunos autores dellibro advierten atinadamente que estos «simulacros de seguridad yde distincin» (Mndez Sainz), significan de hecho una «copia sinoriginal, la reconstruccin de una realidad sin disturbios niinconvenientes que nunca ha existido». Se ponen as de relieve, conla segregacin social del espacio ya mencionada, otros dos elementosfundamentales de la problemtica que nos ocupa: la seguridad y laprivatizacin. El primero es el pretexto del segundo. Este hbitat selegitima socialmente por una necesidad de seguridad, lo que lleva asus habitantes a desligarse del espacio social con el cual ya no seidentifican, o del cual, quieren y pueden separarse, creando islasprotegidas donde se puede estar tranquilo por la homogeneidad del»nosotros intra-clase». De sta separacin voluntaria, se puedenderivar al menos dos consecuencias: la privatizacin individualistay el desprecio por la alteridad. Cuando

una sociedad se refugia en estos principios, camina en sentidoopuesto de la bsqueda de soluciones ante los embates de ladesagregacin social. Llegamos as a la alternativa promisoria decohesin social del espacio, de la que las urbanizaciones cerradasse alejan principalmente por motivos aparentes de seguridad. No hayque olvidar las principales causas que afectan la cohesin social enlas ciudades de Amrica Latina: la polarizacin de la riqueza, lapauperizacin creciente de la poblacin, la represin poltica, laspracticas mafiosas y el trfico de droga. Estos fenmenos sonciertamente estructurales y la segregacin social, uno de susefectos. De una cohesin social resquebrajada, no se puede esperaruna convivencia armoniosa, sino precisamente inseguridad, sinembargo, el argumento defensivo es la clsica legitimacin delrepliegue como modo de vida ante los embates del miedo y de lacriminalidad. Una vez esto aceptado, sabemos el peligro que seinstalen en la sociedad, por procesos ideolgicos similares,totalitarismos polticos, creacin de distancias necesarias,excluyentes de toda aceptacin de la diferencia(Fin de la cita).Estos procesos de polarizacin social se vieron reflejados en unanueva redistribucin espacial: cada vez ms ciudadanos buscan unaorganizacin privada y eficiente de su vecindario que les provea delos servicios que antes eran pblicos. El abandono de la gestin ycontrol del desarrollo urbano por parte del Estado y su apropiacinpor parte de actores privados dio como resultado la aparicin deformas urbanas comercializables, redituables y valiosas para elmercado. Estas nuevas formas urbanas estn bsicamente dirigidas alos ganadores de las transformaciones econmicas, es decir, ShoppingMalls, Urban Entertainment Center, escuelas privadas y complejosresidenciales cerrados, vigilados y de acceso vedado al pblico engeneral. (Michael, Janoschka) 2002 Conclusin. Al ritmo que crecenlas ciudades, se generan los problemas en ella, de todo tipo. Losque nos interesan en este caso son por supuesto aquellos que tienenque ver con la tendencia ya presentada vinculada a Valuacininmobiliaria. En este sentido el papel del estado como regulador depolticas publicas que tienen que ver con los usos de suelos delterritorio urbano, as como su valor y la pleitesa tributaria. Lainversin privada del ramo inmobiliario representa unas derramaseconmicas importantes que se traduce en empleos e impuestos, sinembargo la afectacin en el rubro de los impuestos catastrales

incluye tanto obra nueva como la ya existente. Cabe sealar desdemi apreciacin, una falta de equidad, esto por existir en la ley,lagunas al respecto de los nuevos modelos de privatizacin del suelourbano. El cobro indebido por las autoridades de obras que el norealiza, pero que si incluye en sus aranceles tributarios,pavimentos, redes de instalaciones, servicios hidrulicos, etc. queciudadanos ansiosos de lograr un mejor calidad de vida, pagan aprecio de libertad. Y esta aspiracin no es exclusiva de capassociales de altos ingresos, hoy la proliferacin de barrios cerradostambin son demandados por las clases medias y bajas.

Por lo anterior se observa una tendencia de la cual no se puedeabstraer la ley. Si bien por un lado la libertad econmica permite alos gobiernos solventar a corto plazo, problemas que le serianimposible de resolver, entre ellos el abastecimiento de servicios,lneas, vialidades y transporte, dotar a la poblacin de vivienda yel equipamiento urbano.

El determinar los impactos a largo plazo, sobre aspectos deestructura urbana, donde el gobierno promueve asentamientosamurallados, estas murallas fsicas, se convertirn en murallasjurdicas, que no garantizan la calidad de los servicios, que nogarantizan disminucin de los ndices de criminalidad, entre otrosproblemas, que no permitirn la propia supervisin del estado y queincita al voluntario encarcelamiento de sus habitantes.

Tras observar este problema podramos cuestionarnos: La ley decatastro del estado de Sinaloa prev y es suficiente en laclasificacin de conjuntos habitacionales Privados? La seguridad unfactor de ponderacin en el avalu de los inmuebles? Qu proyeccin entrminos de valuacin los conjuntos habitacionales privados? Son losconjuntos habitacionales privados un factor de depreciacin globalde la ciudad?

Bibliografa. Kevin Lynch (1985) La buena forma de la ciudad GG100:11 Kevin Lynch (1985) La imagen de la ciudad 62:15 RichardRoger (2001) Ciudades para un planeta pequeo GG 1:4

Mario Schjetnan (1984) Principios de diseo Urbano G. de diseoUrbano 92:1 Real de la Academia Espaola (2001)http://www.rae.es/RAE/Noticias.nsf/Home?ReadForm Michael Janoschka(2002) El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentacin yprivatizacin.http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0250-71612002008500002&script=sci_arttextLus Felipe Cabrales Barajas (2002) (coordinador) Latinoamrica:pases abiertos, ciudades cerradas. UNESCO / Universidad deGuadalajara, 2002 http://www.unesco.org/most/ciudad_book.htmArizaga, Mara Cecilia (2007). «Murallas y barrios cerrados»,Aportaciones. http://www.nuso.org/upload/articulos/2836_1.pdf AxelBorsdorf (2003) Hacia la ciudad fragmentada. Tempranas estructurassegregadas en la ciudad latinoamericana. Scripta nova nm. 146(122), 1 de agosto de 2003http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(122).htm

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