Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos · Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos _____ 5

  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos__________________________________________________________________CURSO DE AVALUACIONES(Primera Parte)AVALUO DE LOTES URBANOS
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________2INSTITUTO DE AGRIMENSURADEPARTAMENTO TECNICO LEGALIng. Agrim. JOSE LUIS NIEDERERAGOSTO DE 2008
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________3INTRODUCCION
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________4
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________5CURSO DE AVALUACIONESINTRODUCCION Conceptos generales Por valorar se entiende deacuerdo al diccionario de la Real Academia, atribuir el valor a unacosa. Avaluar es sinónimo de valorar. El acto de avaluar o devalorar constituye la avaluación o valoración. Valuar significatambién valorar o avaluar, no así evaluar, que tiene el significadotambién de valoración, pero de juicio sobre personas, actos, hechoso situaciones. Los términos valoración, valuación y avaluación seaplican a la tarea que da como resultado la asignación razonada delvalor de una cosa a pesar de que no se desarrolle sobre la base deprocedimientos técnicos. Tasar también consiste en definir el valorde una cosa, siendo la tasación el resultado de la acción de tasar.Sin perjuicio de lo definido, es costumbre reservar el términotasación, para la determinación de un valor que se realiza porprocedimientos técnicos realizados por un profesional especializadoen la materia. Esta tasación puede ser de tipo judicial oadministrativo. Puede comprenderse la estima y su resultado laestimación, con sentido análogo al de valorar, avaluar o tasar.Pero la diferencia con los términos anteriores radica en que, laestima o estimación es el término que se reserva para la asignacióndel valor de una cosa realizada en forma expeditiva, lo
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________6que conlleva a priori el concepto de tener menos seguridad enlos resultados esperados. Consideraciones sobre los bienes o cosas.De acuerdo a la definición dada por el Código Civil, bien o cosa estodo aquello que tiene una medida de valor y puede ser objeto depropiedad. Un bien puede ser clasificado como corporal oincorporal, de conformidad a que tenga una constitución física ono; un bien corporal puede a su vez ser inmueble o mueble. Sepodría en forma análoga hacer una diferenciación entre losdistintos tipos de bienes corporales de acuerdo a otrascaracterísticas. En todos los casos importa, desde el punto devista de este estudio que, todos los bienes sin excepción, sea cualsea su característica, puedan ser objeto de propiedad y tengan unamedida de valor, ya se trate de un bien inmueble, una cajaconteniendo libros o un derecho incorporal específico, por ejemplouna servidumbre.PERSONALESREALESDERECHOS Y ACCIONESINMUEBLESoMUEBLESPOR ACCESIONPOR DESTINOPOR NATURALEZAINMUEBLESINANIMADOSSEMOVIENTESMUEBLESINCORPORALESBIENESCORPORALESBIENESBIENES CONSIDERADOS EN SI MISMOS
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________7Relación entre los bienes y el valor. Desde el punto de vista dela Economía, un bien puede ser escaso y en general lo es, entoncessu valor va estar definido por su capacidad de intercambio conotros bienes. Así, el valor de un bien dependerá de laspreferencias de sus demandantes en forma comparativa con otrosbienes, por lo que esta noción de valor está estrechamenterelacionada con la de utilidad. Al referirse a la idea de utilidado de preferencias, otro concepto también relacionado es el de costode oportunidad, debido a que optar por un bien implica no optar poruna cantidad determinada de otros bienes. La idea de valor estáíntimamente ligada a la de utilidad, esto es, tiene valor todoaquello que es útil. La utilidad es la capacidad que poseen ciertascosas de satisfacer una necesidad. Es más, para que una cosa seaconsiderada útil, es necesario que se cumplan tres condiciones: laexistencia de una relación entre las características de la cosa ylas necesidades o deseos por la cosa, el conocimiento de esarelación y la posibilidad de que esa cosa pueda ser utilizada.Cuando se elige un bien, se está abandonando la elección por otrosbienes, lo que debe interpretarse en términos de costo. Estadecisión de optar por uno y no por otro, genera una relación deintercambio, que a su vez acota la determinación relativa del valorde los bienes que estén considerados. Consideraciones sobre valor yprecio La especialización del hombre en la manufactura de bienes,trajo consigo la necesidad de intercambiar o trocar el excedente desu producción por otros bienes no producidos por él, sino por otrosintegrantes de su comunidad. Ello generó la necesidad de hacerintercambio de los bienes, dado que todos los bienes producidos,pueden ser objeto de las preferencias o necesidades en mayor omenor medida de los integrantes de esa comunidad.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________8El inconveniente principal del trueque suele encontrarse en ladificultad que se le presenta a quien desea trocar sus productos,en encontrar al individuo que desea esos productos y que a su vezdisponga, con similar voluntad de intercambio, de otros bienes quese correspondan con bienes de su necesidad o preferencia. Otradificultad también importante radica en la cuantificación de losbienes objeto de intercambio, por cuanto no siempre pueden serconsiderados equivalentes y no siempre pueden ser objeto dedivisión. Es así como el hombre buscó la forma de eliminar estosinconvenientes, lo que fue posible al adoptar un patrón o medidapara comparar los bienes. El dinero vino a cumplir esa función.Cuando la relación de intercambio o trueque entre los bienes serealiza sobre la base de moneda, el valor expresado en formamonetaria, da lugar a que se defina en la práctica, como el preciode una cosa. En esto radica básicamente la diferencia entre lostérminos valor y precio. Se admite normalmente que el precio es lacuantía en dinero por la que una determinada cantidad de bienespuede ser intercambiada o cedida. Las aplicaciones de la valoraciónLa valuación puede tener aplicaciones en distintos ámbitos de lavida corriente, ya se trate de intereses privados o públicos yrealizada con distintas finalidades. El presente trabajo seorientará al estudio de la valoración de los bienes inmuebles, yaque en función a nuestra orientación profesional, es la temáticaque con más frecuencia se utiliza. Ya se trate de informar sobre elvalor de un inmueble urbano, se trate de baldío o edificado o setrate de un inmueble rural, sin mejoras o con distinto tipo demejoras. Sin perjuicio, pueden identificarse dentro de lasactividades avaluatorias, otras específicas como ser el avalúo desemovientes, el avalúo de obras de
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________9arte, el avalúo de vehículos automotores, etc; estos tipos devaloraciones no son consideradas en este trabajo y se reconoce paracada una de ellas una especialización específica por parte de quienlas desarrolla. Es frecuente, en función a nuestra orientaciónprofesional, que se deba actuar también, en avalúos relacionadoscon la determinación de montos indemnizatorios en casos deexpropiación o de imposición de servidumbres sobre los bienesinmuebles. El siguiente resumen general es indicativo de losintereses y finalidades para los que puede ser realizada unavaluación inmobiliaria:INTERES PUBLICOINTERES PRIVADOVALORACIONURBANO o RURALORDENAM. TERRITORIALIMPUESTOS INMOBILIARIOSTRANSM. PATRIMONIALESIMPUESTOS SUCESIONES yIMPOSICION FISCALDONACIONESPATRIMONIOEXPROPIACIONESARRENDAMIENTOSPRESTAMOS HIPOTECARIOSCONTABILIDADESCONSTITUCION SOCIEDADESASESORAM.COMPRAVENTASPARTICIONES o HERENCIASJUICIOS CIVILESOTROSOtros avalúos especiales se relacionan con la privación del usode una cosa, ya setrate de una Ocupación temporal o por la Devolución de fincasexpropiadas. A su vez, otros se relacionan con la necesidad de ladeterminación de una depreciación (o pérdida de valor) de un bienmotivada por distintas causales tales como, Accidentes climáticos:inundaciones, heladas, granizo, vientos, sequías; Accidentesocasionados a terceros o por Daños ocasionados por actividadesproductivas.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________10La enumeración hecha de una extensa lista de objetivos para losque se puede requerir una valoración inmobiliaria, puede generar laduda de si el resultado numérico de esa operación, debe ser igual odiferente para cada uno de los distintos objetivos para los cualesse realiza. O sea, si el valor resultante de una valuación, porejemplo con destino a asesorar a un comprador de una vivienda, debeo no ser el mismo, que el resultado que arroje una valoración sobreel mismo bien cuando se requiera para servir de base a un préstamohipotecario o para tomar como base para fijar un tributoinmobiliario. Escuelas o corrientes avaluatorias En materiaavaluatoria, existen al respecto dos escuelas o corrientes: launivalente y la plurivalente. La univalente, entiende que el valorde un determinado bien es único en un determinado momento,cualquiera sea la finalidad de la avaluación. En cambio, laplurivalente, mantiene el principio de que la fijación de un valorpuede cambiar, de acuerdo con la finalidad de su determinación.Esta corriente basa su concepto en que el valor tiene un carácterextremadamente subjetivo en función de los más insignificantesdetalles y que en última instancia debe predominar el concepto deque se trata de una opinión valorativa. Es así, como se encuentranenumerados por los distintos autores adheridos a esta escueladenominaciones tales como: valor de absorción, valor de amenidad,valor de avaluación, valor contable, valor de capricho, valor decaja, valor de expropiación, valor depreciado, valor económico,valor comercial, valor de costo, valor de uso, valor de trueque,valor de mercado, valor de venta forzada, valor en marcha, valor deseguro, valor de empréstito, valor hipotecario, valor físico, valorpotencial, valor de realización, valor de reproducción, valorhistórico, valor tangible, valor tributario, valor de utilidad,etc.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________11Por otro lado, la corriente univalente, fundamenta su opinión enque el valor es un elemento objetivo que puede ser determinado através de la aplicación de ciertos métodos o técnicas, siempre porprofesionales debidamente experimentados y habilitados. «Admitiendoque el valor no sea una propiedad intrínseca de la cosa avaluada,es una característica del mercado resultante de la oferta ydemanda, cuyas curvas representativas se cortan en un único punto,relativo a un momento considerado. Una posible variación entre losresultados ofrecidos por diferentes avaluadores, para una mismacosa, salvo error grosero o mala fe demostrada, representa apenasuna variación del grado de precisión con que el valor es medido,como de hecho puede ocurrir en la determinación de cualquiermedida». (Ing. Helio De Caires). «Existe, es cierto, una teoríasubjetiva del valor y una teoría subjetiva del precio. Ambas sonestimadas por la moderna Economía y en última instancia, se apoyanen principios como los referidos, pero por otro lado, ambos tienenuna orientación no de invalidar sino de explicar el funcionamientode la ley de oferta y demanda. “El valor económico de las cosas esun fenómeno de mercado: el precio depende de muchos factores (entreotros, las apreciaciones subjetivas mencionadas), más, se establecea través de la ley de oferta y demanda. Admitiéndose que el valoreconómico no es una prioridad absoluta de las cosas, sino unaprioridad del mercado, es evidente que desde éste último no puedederivar una pluralidad de ese mismo valor económico, pues lascurvas de oferta y demanda se cruzan en un solo punto para unmomento dado. Todavía, que en ese momento dado fueran muchas laspersonas interesadas en un bien, el avaluador, que está enejercicio de funciones, no es ninguna de esas personas. Elavaluador no está en el mercado, es apenas un observador.” “Elrigor de una avaluación es independiente de su finalidad, porqueavaluar es independiente de su finalidad, porque avaluar ya es ensí mismo una finalidad. Del mismo modo que la Topografía mide latierra sin importarle cual es su destino o finalidad, sino en lamedida”
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________12“Porque no hay razón jurídica, administrativa, contable o decualquier otra naturaleza, capaz de alterar los métodos de unaciencia definida por sus propios fines, como es cada vez más unaavaluación». (Ing. Mario Chandías). Criterio de la UniónPanamericana de Valuaciones Respecto de esta polémica, la 1a.Convención Panamericana de Avaluaciones realizada en Lima, Perú enel año 1949 aprobó la siguiente Resolución XX: «1o. Que el valor deun inmueble, en un momento dado, es único, cualesquiera que seanlos fines para los cuales es avaluado. Este valor se deduce de:a) Avaluación directa o valor intrínseco, compuesto del valordel terreno, de las construcciones y de las mejoras.b) Avaluación indirecta o valor de renta, calculado con base alarenta que produce o puede producir. c) Valor venal establecidopor la oferta y demanda. 2o. Este valor es ideal y el objeto de unaavaluación es aproximarse lo más posible a él. 3o. El grado deprecisión de una avaluación es función directa de la finalidad parala cual es efectuada, sea tributaria, hipotecaria, comercial ojudicial.» Sin perjuicio de sustentar una opinión favorable a laadopción conceptual de la corriente univalente, se considerarán eneste trabajo, dos conceptos sobre valor y una relación que los une,no por el hecho de que sean valores diferentes sobre una mismacosa, sino por la forma en que se originan.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________13Valores venal e intrínseco Se está haciendo referencia a losconceptos de valor venal o de mercado y valor técnico o intrínseco.El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio alque pueden alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso devender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar,pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos yfinalidades para los cuales está adaptado y podrá ser utilizado elinmueble. En otras palabras, será un precio obtenido a través deuna libre operación de compraventa. El precio de mercado de uninmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede serobtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas yexistentes a una determinada fecha. El valor técnico o intrínsecose puede definir como el integrado por la sumatoria de los valoresde todos los bienes, servicios y contingencias que originaron lasituación física en la que al presente se encuentra el inmueble.Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materialesrequeridos, por ejemplo para la construcción de un edificio, lamano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos deleyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorariosprofesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructoraque realizó la obra. En forma expresa, no se hace referencia a sila variable tierra integra o no uno de los ítems que conforman elvalor intrínseco de un inmueble, pues ello será objeto de unanálisis y estudio que será realizado más adelante. Por el momentose admitirá su inclusión como un ítem más en la composición delvalor intrínseco, aunque desde ya se reconoce que la tierra en simisma es factible de tener un valor venal propio. Es más,tradicionalmente se ha admitido la igualdad: Valor IntrínsecoInmueble = Valor Intrínseco Tierra + Valor Intrínseco Mejoras
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________14Un avalúo que tenga en cuenta todos los ítems resultantes de unadiscriminación de valores y costos basándose en lo antesmencionado, sería una tarea por demás larga y de lenta resolución.Por razones prácticas, la caracterización, o sea la determinaciónde una o varias características de una construcción, es posibleasociarla con un valor unitario (por metro cuadrado), que podrá seradoptado para esa construcción. Será suficiente entonces disponerdel área edificada para deducir el valor correspondiente. Estosvalores unitarios surgen de tablas confeccionadas con datosestadísticos realizados por distintas entidades, o bien por laspropias empresas constructoras. También es posible deducirlosmediante el cálculo de expresiones paramétricas adecuadas a cadacaso (cálculo de costos), como así de la depreciación quecorresponda aplicar. Como se expresó, la forma de como se originaun valor intrínseco nada tiene que ver con la forma de como seorigina un valor venal. En este último caso, dependerá del preciode compraventa que surja del acuerdo entre comprador y vendedor deconformidad a la definición de valor de mercado mencionadaprecedentemente. En apariencia, estos dos valores no son iguales.En los hechos no lo son. ¿Se estaría entrando en una contradicción,en el caso de adoptar como válidos los principios de la escuelaunivalente?. Se entiende que no, por las razones que se expresan.Lo que generalmente importa en la apreciación valorativa de losbienes inmuebles, es el precio que el mercado inmobiliario estádispuesto a pagar o a recibir por esos bienes, o sea un monto dedinero en juego. Los valores venales surgen luego de concretada unaoperación de compraventa, mientras que una determinación de esevalor es normalmente requerida antes de que se lleve a cabo esaoperación. Lo que en efecto puede técnicamente determinarse, no esentonces un valor venal sino un valor venal más probable factiblede concretarse en esa futura operación. Los valores venales, alestar dentro de un mercado de oferta y demanda, no escapan a lasfluctuaciones de éstos, y están motivados por distintas
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________15variables que operarán según las condiciones, y en el tiempo,subiendo o bajando el precio del inmueble. Mientras tanto, el valorintrínseco, que en realidad no interesa en forma directa al actoren el mercado, permanece a valores constantes, dentro dedeterminados parámetros y es por lo tanto técnicamentedeterminable. Conclusión relevanteComo conclusión de lo expresado, puede establecerse en formaaxiomática que, dados varios inmuebles de similares característicasintrínsecas y extrínsecas, existe uniformidad en la relación paracada uno de ellos entre los valores venal e intrínseco.Ello se considerará válido, teniendo en cuenta que está limitadoa zonas de similar característica y dentro de un determinado lapso.Coeficiente de Comercialización Puede establecerse así una relaciónconstante, consistente en un valor estadísticamente estudiado ydefinido que puede ser aplicado a los valores intrínsecos y darácomo resultado la obtención de valores venales (entendidos éstos,como valores de mercado más probables). Esa relación es el cocienteentre el valor de mercado y el valor intrínseco y se denominacoeficiente de comercialización. Conocido entonces un coeficientede comercialización aplicable en una zona para determinado tipo deinmuebles, y calculado técnicamente el valor intrínseco de uninmueble, puede también calcularse su valor venal o de mercado. Lametodología para la determinación de los coeficientes decomercialización, está íntimamente relacionada con la aplicación deprocesos estadísticos. La existencia conjunta de dos vías deprocedimientos para llegar a la determinación del valor de mercadode una propiedad inmueble, explica en
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________16la práctica la distinta formación de quienes realizan avalúosinmobiliarios. Este aspecto se analizará con más detalle luego deconsiderar los métodos factibles de aplicarse para realizarvaloraciones. Oferta y Demanda La mención que se ha hecho de valorde mercado o valor venal, obliga a hacer una breve y sumariaconsideración sobre los elementos a partir de los que se formadicho valor, o sea la oferta y la demanda de un bien. Elcomportamiento en el mercado de la oferta está relacionado con elprecio y la cantidad del bien ofrecido. Ello genera una funciónrepresentable en un par de ejes coordenados, asignando al eje delas y el valor de la variable precio y al eje de las x el valor dela variable cantidad de un bien. De acuerdo a la característica delbien esa función podrá tomar diversas formas. En los ejemplos quese graficarán se muestra con un andamiento ascendente. Análogamentese puede hacer una gráfica de la función de demanda, asignando lasmismas variables que para el caso de la oferta. En este caso puedeapreciarse que en general el andamiento de la curva de demanda serádescendente o sea a mayor cantidad menor precio de un bien. Lapendiente de la curva de demanda es normalmente negativa. Laintersección de ambas funciones da lugar a definir un punto que sellama de equilibrio, en donde para el mercado de un determinadobien se logra el equilibrio entre un precio, una cantidad de biendemandado y a la vez ofrecido. Si un precio se encuentra por encimadel punto de equilibrio se constataría un exceso de demanda, encambio si ese precio está por debajo de ese punto de equilibrio severifica un exceso de oferta.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________17CANTIDADCANTIDADEQ.EQUILIBRIO Exceso de DemandaExceso de OfertaPRECIOPRECIOPRECIOPRECIOFLUCTUACIONPUNTO DE EQUILIBRIOCANTIDADCANTIDADCURVA DE OFERTACURVA DE DEMANDAEl mercado de bienes. Un mercado puede identificarse según lasdiversas variantes que puedan existir entre las diferentescaracterísticas asignables, así como a la composición, número ycomportamiento de los agentes intervinientes. Esta diferenciaciónestará dada en función a esas características atribuibles en cadacaso y con relación al tipo de mercado de que se trate. Se enumeranpor una parte las características o atributos básicos de losmercados de bienes y por otra, algunos tipos de mercados. Conrelación a las características se puede señalar las de: LibertadHomogeneidad Transparencia Concurrencia Frecuencia Como negación decada atributo se tienen respectivamente los de:
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________18Intervención Heterogeneidad Opacidad Ausencia InfrecuenciaLibertad El mercado de un bien se dice libre, cuando una actuaciónya sea de los oferentes como de los demandantes no significa unamodificación en la situación de equilibrio de ese mercado. Fluye enél una cantidad tal de oferentes y demandantes e interviniendo encantidad de bien tales, que ninguna transacción puede modificar laubicación del precio con relación a la cantidad demandada. Por elcontrario, en un mercado intervenido existirá un agente externo allibre juego de oferta y demanda. Tal es el caso de una intervenciónestatal, motivada por una subvención o por un racionamiento, osimplemente por la fijación de un precio. Homogeneidad Un mercadose dice homogéneo con respecto a determinado bien, cuando lascaracterísticas de las diferentes unidades de ese bien sonsimilares o bien las diferencias pueden considerarse irrelevantes.No existe preferencia por una o por otra en particular. Debetenerse en cuenta que existen determinados productos que si bienpueden considerarse similares, pueden existir por parte de losdemandantes una preferencia respecto a uno en particular, comoresultado de lo que se conoce como diferenciación del producto.Esto es el resultado de alguna estrategia aplicada por el productordel bien, ya sea por aplicación tecnológica, presentación, etc. Laheterogeneidad puede constatarse cuando las unidades de un mismotipo de bien no son de características análogas o comparables entresí. Transparencia Un mercado se dice transparente cuando todos losintervinientes, tanto oferentes como demandantes, tieneconocimiento del comportamiento de
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________19ese mercado y en particular el que corresponde al precio delbien y de sus posibles fluctuaciones. El desconocimiento gradual dela información potencialmente disponible hace perder transparencia.La pérdida total de transparencia se identificará como opacidad.Concurrencia Un mercado se dice concurrencial cuando tanto elnúmero de oferentes como el número de demandantes es alto. Lasituación opuesta a la de un mercado concurrencial es la de unmercado no concurrencial. Frecuencia Un mercado se dice frecuentecuando se constata que las transacciones por la compraventa de unbien se operan casi sin interrupción. Para determinados mercados debienes, el hecho de la estacionalidad hace que en ciertas épocasdel año las transacciones se constaten en mayor o menor cantidad.Esto puede provocar un alza o una merma en la frecuencia relativaen las operaciones del mercado. Sin embargo existen determinadosbienes que como idea simplificadora pueden llamarse «raros», cuyacompraventa únicamente se verifica de vez en cuando. En este casose califica al mercado como infrecuente. Estas cincocaracterísticas ayudan a describir los tipos más corrientes demercados que se enumeran y describen brevemente a continuación.Tipos de Mercados – Competencia Perfecta – Monopolio – CompetenciaMonopólica – Oligopolio – Monopsonio y Oligopsonio
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________20- Monopolio Bilateral Mercado de Competencia Perfecta Estemercado se caracteriza por tener (teóricamente) los cinco atributosantes citados, o sea, libertad, homogeneidad, transparencia,concurrencia y frecuencia. El libre juego de oferta y demandagenera un punto denominado de equilibrio, en donde las funciones deoferta y demanda se intersectan. En ese punto de equilibrio severificará un precio pe para una supuesta demanda satisfecha delbien qe. Puede verificarse en este tipo de mercado que la actividadregular que un demandante o un oferente cualesquiera pueda realizarno es lo suficientemente relevante como para modificar ni pe ni qe.En este mercado el precio pe tenderá a igualarse al costo marginaldel bien, pero también tenderá a igualarse al ingreso marginal queese mismo bien produce. El costo marginal puede definirse como lavariación de costo que se genera aumentando en una unidad lacantidad producida. (Derivada de la curva de demanda en el puntoconsiderado en función del precio). El ingreso marginal en formaanáloga es el ingreso adicional que se obtiene aumentando en unaunidad la cantidad de bien colocada (Derivada de la curva de ofertaen el punto considerado en función también del precio). En losmercados de competencia perfecta se verifica que la optimizacióndel beneficio se verifica cuando el ingreso marginal es igual alcosto marginal. Para este tipo de mercado una empresa oferente deun bien debe adoptar siempre un precio-aceptante o sea un precioque ya está impuesto por el propio mercado.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________21CURVA DE DEMANDACANTIDADPRECIOPrecio pCantidad qMercado Monopólico En un mercado de monopolio se constata lapresencia de un solo oferente enfrentado a muchos demandantes. Deun rápido análisis con referencia a las cinco característicasseñaladas para los mercados, se constata la pérdida según lasdistintas variantes de la condición positiva de algunas de ellas.Por ejemplo: libertad, transparencia, concurrencia. El oferenteserá quien en su condición de «único oferente» imponga el precio.Este precio ya no necesariamente será el coincidente con el costomarginal, sino que será fijado de acuerdo a la política queestablezca el monopolista. Es posible demostrar por el andamientoregular de las funciones de demanda (excepto para bienesdenominados inferiores) que a mayor precio menos cantidad deunidades demandadas. Dentro de los monopolios se verifican tresvariantes: monopolio discriminador o de discriminación perfecta,monopolio con discriminación de precios en función a la cantidad ymonopolio con discriminación de precios en función a la calidad deldemandante. En el primer caso puede
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________22hablarse de una mayor racionalidad en relación a que existecomparado con los otros dos casos una menor pérdida para laeconomía en general.BPeCANTIDADQm QeCPRECIOAPmCompetencia Monopólica En un mercado donde existen bienessustitutivos cercanos y una única industria compuesta de empresasque compiten con este tipo de bienes que se podrían llamar «casiiguales», se tiende a que la competencia entre ellas se oriente a»diferenciar el producto» o sea de alguna forma hacerlo «diferente»o «más atractivo» o «más preferido» que sus sustitutivos cercanos.Se constata que en la competencia monopólica la tendencia a que lacurva de costos medios del bien sea tangente a la curva de demanday en consecuencia, a determinar un precio óptimo en donde elbeneficio tienda a cero al igualarse el costo medio con el preciodel bien. Oligopolio Es un mercado en donde se constata lapresencia de unos pocos oferentes ante muchos demandantes. Sueleexistir una interdependencia estratégica entre los oferentes, endonde se produce un bien idéntico y en donde también puede existirdiferenciación del producto como en el caso de la competenciamonopólica, que en definitiva es un caso particular deoligopolio.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________23En un ejemplo simplificador reducido a dos empresas (Duopolio),se debe optar por una estrategia basada en cuatro variantes: precioque cobra cada empresa y cantidad que produce cada empresa. Quienfija primero una variable se identifica como «líder». El otrollamado «seguidor» deberá adecuar la otra variable en función a quesus costos marginales no sean mayores a sus ingresos marginales.Ello supone que ambas empresas tienen conocimiento recíproco de laforma de reacción de su competencia. Conductas de juego cooperativogeneran acuerdos para fijar los niveles de precio y producción conel fin de maximizar los beneficios totales de la industria. Estoscasos constituyen lo que se conoce como «cartel». Monopsonio yOligopsonio Un monopsonio es la situación inversa del monopoliopues se verifica la presencia de un solo demandante enfrentado amuchos oferentes. En forma similar el oligopsonio es la situacióninversa del oligopolio en donde existe un pequeño grupo dedemandantes en relación también con muchos oferentes. MonopolioBilateral No se puede confundir con el monopolio. Aquí se enfrentaun solo oferente a un solo demandante. Ambos negocian hasta llegaro no a un acuerdo, con referencia a los términos de una compraventao sea a la determinación de un precio. Mercado de Bienes InmueblesEl proceso que lleva a la adquisición de un bien inmueble noencuadra exactamente en ninguno de los tipos de mercadosestudiados. Más bien, guarda similitud con el último de losenumerados, el monopolio bilateral.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________24Solo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al decompetencia monopólica. Una situación así puede darse, por ejemplo,cuando en determinado momento en una zona geográfica definida seliberan al mercado, o sea se ofrece en venta, un conjunto más omenos importante de parcelas en forma simultánea. Con relación alas características, es a veces libre y a veces intervenido, no eshomogéneo, según el tipo de bienes inmuebles es o no más o menosfrecuente y no es totalmente transparente. En lo que refiere a lacondición de concurrencial, en el mercado de inmuebles ellodependerá del tipo de inmuebles de que se trate. Cuando se mencionatipo de inmueble se hace referencia en este caso a su condición deurbano o rural, edificado o baldío, rústico o con existencia deplantaciones o mejoras de tipo rural, y a sus dimensiones pequeñas,medianas o grandes ya sea en lo urbano como en lo rural.Homogeneización de datos. Es la base inicial de todo estudio decomportamiento de valores inmobiliarios. La base para el estudiodel comportamiento de los valores inmobiliarios surge de lainvestigación de un conjunto apropiado de precios inmobiliariosefectivamente concretados dentro de un criterio razonable de libresoperaciones de compraventa. El conjunto de datos obtenidos seráfundamental para el estudio de parámetros aplicables a la formaciónde funciones matemáticas que definan variaciones de valor segúndistintas variables, o bien, será de importancia para el estudiocomparativo de bienes para los que interesa determinar un valor. Lacomparación y el tratamiento de datos conocidos, requieren de unproceso previo de homogeneización, dado que solo puedenconsiderarse comparables, aquellos bienes que tengancaracterísticas homogéneas.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________25Esta homogeneización aplicable a datos en principio consideradosheterogéneos, podrá ser realizada teniendo en cuenta dos etapas oprocesos diferenciados: Un primer proceso será la comparación delotes que podría denominarse de carácter zonal y permitirá agruparlos datos de acuerdo a un criterio selectivo de caráctercualitativo en relación con las similares condiciones de subzonasque puedan establecerse. Un segundo proceso, ya a nivel subzonal,permitirá introducir ajustes a los datos para hacerlos homogéneosentre sí y poder efectuar distintos procesos. Con carácter general,la necesidad de homogeneizar los datos implica efectuarcorrecciones por distintos conceptos:a) Condiciones urbanísticas b) Tiempo c) Ubicación d) FormaHomogeneización por condiciones urbanísticas Las normasmunicipales de uso del suelo, disponen sobre condiciones que debencumplir las edificaciones que se realicen en suelo urbano. Éstas serefieren a las condiciones que deben cumplir los retiros a laedificación en la faja contigua a una calle (retiro frontal), enlas fajas laterales contiguas a las divisorias con lotes adyacentes(retiros laterales), en una faja contigua a la divisoria posteriordel lote (retiro posterior), respetar un límite en la altura quepueden tener los edificios o bien respetar una altura fijapredeterminada. Todo ello a su vez superpuesto al cumplimiento deun factor de ocupación del suelo (FOS en porcentaje en relación alárea del lote).
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________26A ello debe agregarse la eventual existencia de disposicionesque definen la posibilidad de respetar acordamientos en laedificación, tanto desde el punto de vista planimétrico comoaltimétrico. Las diferentes condiciones que se pueden generar coneste tipo de normativa, hacer inviable la comparación de valores delotes si no se tiene en cuenta algún mecanismo de homogeneizaciónpor este concepto. Se estudiarán más adelante algunas herramientasque permitan hacer comparables los lotes, dada su heterogeneidaddesde el punto de vista de estas disposiciones urbanísticas. En sudefecto, solo podrán hacerse comparaciones entre lotes que cumplanidénticas condiciones en este sentido, en cuyo caso se deberácumplir, para hacer comparables los valores entre ellos, con lostres procedimientos de homogeneización que se mencionan acontinuación, o sea, los conceptos enunciados como: b) Tiempo, c)Ubicación y d) Forma. Homogeneización por tiempo Homogeneizar portiempo, significa transformar los datos originados en distintasfechas en el tiempo, llevándolos por medio de coeficientes, a unamisma fecha, o sea a una fecha de comparación. Para realizar esteproceso, se debe tener en cuenta que dos operaciones concertadas endistintos momentos, solo podrán ser comparables si a una de ellasse la corrige de tal forma de que el monto resultante de esacorrección sea el más probable que pudo atribuirse a esa operaciónsi hubiera ocurrido en la fecha en que se produjo la segundaoperación. Es necesario considerar tres conceptos básicos: dosfechas pueden generar para un mismo bien, cambios en su valor venalmás probable, por cuanto existe un problema de pérdida de poderadquisitivo de la moneda motivado por procesos inflacionarios, perotambién durante el mismo período considerado, pueden ocurrirvariaciones por concepto de fluctuación de la oferta y la demanda.Pero también, si los datos que se comparan se alejan entre sí en eltiempo, puede añadirse a los conceptos anteriores, cambios en lascaracterísticas de la zona en donde están
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________27radicados los inmuebles, que pueden ser motivo de modificacionesrelativas en el valor de los mismos. Por estas dos últimas causalesmencionadas, no es recomendable, aunque ello depende de la zona enconsideración, la comparación de datos cuyo origen en el tiempoabarque un período superior a los cuatro o a lo sumo cinco años. Sifuera necesario considerar períodos más prolongados, sería tambiénrecomendable efectuar agrupamientos de los datos, a efectos de sertratados con distinto peso, de tal forma de que los datos másrecientes sean considerados con mayor incidencia en los procesosque los datos más antiguos. El otro punto en lo que se refiere a laforma de homogeneizar por el concepto tiempo, es la selección delcriterio de variación a utilizar en el proceso. Se conocen datosindicadores o de variación calculados o deducidos por diferentesconceptos o fenómenos ocurridos:. Variación del Índice de Precios de Consumo.. Variación del Índice de Costos de la Construcción.. Variación del Índice de Salarios.. Variación del Índice de Salario Real.. Variación de la Unidad Reajustable (Ley Nº 14.219).. Variación del dólar. (USA). Variación del precio de cotización del oro.. Variación de otras monedas.Con respecto de la adopción de cualesquiera de estos índices, laexperiencia indica que la variación del valor de la propiedadinmueble no se acompasa en el tiempo exactamente con ninguno de losíndices señalados, por lo que será necesario al momento de haceruna homogeneización, considerar más de un índice y hacercomparaciones entre sus resultados.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________28Homogeneización por ubicación Empíricamente debe señalarse latendencia en el medio urbano a considerar más valiosos los lotesesquina que los lotes mediales. El mayor valor del lote esquinarespecto al medial estará condicionado a la mayor o menorimportancia de la esquina en función de las siguientescaracterísticas zonales (por orden preferencial): – Comercialcéntrico – Residencial de alta categoría – Comercial zonal -Residencial barrial – Industrial – Residencial suburbanoHomogeneización por forma La necesidad de homogeneizar por formajustifica tener en cuenta el concepto de LOTE TIPO. Se demuestraque la variación del valor unitario de un lote en función a lavariación de la dimensión profundidad o fondo no es lineal. (Estademostración se expone más adelante en este trabajo). yprofundidad= k * x-m Se podría haber demostrado algo análogo para la variacióndel valor unitario de un lote en función a la variación de ladimensión frente, en donde también el razonamiento teórico daríauna función no lineal del mismo tipo. yfrente = q * a-t Debetenerse en cuenta, sin embargo que los valores de la tierra y suvariación, si bien pueden responder a criterios deducidos enforma
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________29matemática, no se originan de otra forma que a partir de unprevio proceso de consulta a las fuentes apropiadas de información.Ese relevamiento de datos será la base del estudio de unamodelización que queda finalmente traducida en una expresiónmatemática. Un modelo así determinado, y por más prolijidad que seobserve en su definición, una vez confrontado con la realidad esesperable que tenga, para casos particulares, algún grado deapartamiento, por lo que se deberá conciliar en estos casos, con larealidad de los valores. En la práctica, se debe considerar demayor peso o influencia la variación de la profundidad, que estádeterminando o bien haciendo influir el valor de cada metrocuadrado con relación al mayor o menor alejamiento de ese metrocuadrado de la calle a que da frente el lote, que su mayor o menorancho. En esta rápida mención a la homogeneización por forma, solose enumeran las variables que pueden presentarse y que básicamenteson: – Profundidad o fondo- FrentePero no son únicas, pues puede ser relevante considerar también:- Regularidad o irregularidad del lote – Área(independiente de laconsideraciónconjunta o combinada de frente y fondo) Además, y como casosparticulares: – Lotes triangulares- Lotes frentistas a dos o más calles.El análisis de la modelización que atienda la variación delvalor unitario de los lotes en función a cada una de las variablesmencionadas será objeto de estudio detallado.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________30Metodología para los avalúos inmobiliarios Se puede apreciardentro de la bibliografía tradicional en materia avaluatoria eltratamiento de diversos métodos aplicables a los avalúosinmobiliarios que en resumen pueden compendiarse en el siguientecuadro:A) Métodos directos a. Comparativo o del “leal saber o entender”(1) b. De costos de reposición (2)B) Métodos indirectos a. De la renta (3) b. Involutivo (4) c.Residual (5)Un método directo puede considerarse como tal cuando para suaplicación no se tenga que depender de cualquier otro método. Encambio un método indirecto está implicando de alguna forma tener encuenta resultados de los métodos directos. Método comparativo (1)Interesa en nuestro objetivo el caso del método comparativo, querequerirá la comparación con datos de mercado sobre inmuebles quepor sus características tanto extrínsecas como intrínsecas ofrezcansimilitud. Para la utilización de este método se debe contarademás, con una muestra que se considere representativa o sea, noserá suficiente tener un dato aleatorio aislado. Se parte de lanecesidad de seguir un proceso que puede resumirse en lassiguientes etapas:1. Inspección ocular del bien a valuar. 2. Identificación devariables que influyan en la determinación de suvalor. 3. Levantamiento de datos del mercado 4. Homogeneizaciónde valores
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________31Para la homogeneización de valores que puedan extraerse de losdatos obtenidos, se podrán utilizar para su tratamiento: Métodostradicionales por aplicación de fórmulas y definiciones empíricas obien, Métodos resultantes de la creación de modelos sustentados porinferencia estadística. Si bien el primero de los mencionados es elque ha sido utilizado en forma tradicional en nuestro medio, nopuede dejar de reconocerse que la adopción del segundo logrará unmayor nivel de certeza en la búsqueda de soluciones al problema dedeterminación de valores por parte de un avaluador. Es así como sehan utilizado expresiones matemáticas para homogeneizar en funciónde dimensión profundidad, dimensión frente, condición de lote ensituación medial o esquinero, condición de tener dos o más frentes,de considerar un lote de dimensiones reducidas, de apreciar lairregularidad de un lote y el grado de desaprovechamiento que ellogenera y que se traduce en una reducción de su valor, de conceptoscomo el que surge de considerar el fenómeno de “plotage”, etc.Todavía más, la introducción del concepto de fondo ficto (comoresultado de considerar tal dimensión como el cociente entre elárea de lotes y su dimensión profundidad promedio), ha permitidointroducir y utilizar expresiones de mayor generalidad deaplicación. De ello se desprende también, la generalidad de laexpresión deducida por la cual se puede determinar en forma directael valor de un lote de n frentes y por consiguiente con nirregularidades. Todo ello, será objeto de estudio y consideracióndetallada en algunos de los capítulos siguientes. Métodocomparativo basado en valores de reposición (2) También se haestudiado que sobre la base de la caracterización de un edificio (oeventualmente de una mejora del tipo que sea), es posible
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________32determinar un valor de reposición sobre la inspección ocular delbien a avaluar, que permita determinar su CARACTERIZACION. Sinperjuicio de ser oportunamente motivo de estudio, se ilustra enforma breve el alcance de lo que se entiende por caracterización.Debe interpretarse por tal, la determinación de los siguientesparámetros para cada tipo de construcción:CATEGORÍA Y DESTINO, que dan lugar a la formación de una matrizde valores unitarios de la valoración “a nuevo” de bienes con esascaracterísticas (ello aún para el caso de bienes cuyosprocedimientos constructivos no se aplican al presente, para locual se determinan aquellos otros que a nuestro juicio son alpresente equivalentes). EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN, que tambiéndan lugar a la formación de otra matriz de valores que seidentifican como de “depreciación”, sobre la base de considerar elporcentaje de vida técnica atribuible a la mejora y su estado deconservación. Esta depreciación se estima sobre la base delporcentaje de pérdida de valor de esa mejora producida por el pasodel tiempo y por el equivalente a la erogación que demandarían lasacciones tendientes para mejorar total o parcialmente el estadoactual en que se encuentra.En la matriz de valores de reposición que se adopte, deben estartenidos en cuenta, no solamente los costos directos por materialesinsumidos en la realización de la mejora, sino también los de lamano de obra, las leyes sociales que hubieren correspondido y loshonorarios y beneficios tanto de los técnicos como empresasintervinientes. A todo ello valen las consideraciones tambiénoportunamente estudiadas, con referencia a si el valor resultantepuede ser coincidente con el valor de mercado de ese bien. En sudefecto será necesario, aplicar los conceptos estudiados conrelación a la utilización del coeficiente de comercialización,o
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________33sea, realizar las consideraciones necesarias por las que setenga en cuenta para ese bien, el cociente entre sus valoresintrínseco actual y venal. Método de la Renta (3) Es aquel quetiene en cuenta para la determinación del valor de un bien, lacapitalización de una renta, ya sea líquida, como bruta, como realo como potencial. Los inconvenientes mayores que surgen de laaplicación de esta metodología, consisten en la determinación decual debe ser el período de capitalización a considerar en elcálculo, como así también la tasa aplicable. Debe tenerse en cuentaque una pequeña variación, tanto en la elección de una como de laotra variable, produce distorsiones de significación en ladeterminación de un valor. Por esta razón, es un métodofundamentalmente reservado a servir como información de contraste ode verificación del valor resultante de aplicar otra metodología.La aplicación de este método implica por otra parte, tenerconocimiento práctico y conceptual de las principales expresionesutilizadas en matemática financiera. Tal es el caso de expresionesde Monto, Interés Simple, Interés Compuesto, Valor Actual,Anualidades Anticipadas o Pospuestas tanto de Amortización como deCapitalización, Tasas Equivalentes, Nominales y Efectivas,Gradientes Exponenciales de Anualidades. Método Involutivo (4) Esteproceso está basado en el previo estudio de viabilidadtécnico-económica de implantación con aprovechamiento eficiente deun emprendimiento inmobiliario compatible con las característicasde un inmueble y con las condiciones del mercado. Para ello deberáconsiderarse la potencial comercialización de unidades hipotéticasfuturas consideradas sobre la base de valores previamenteinvestigados.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________34Ello implicará realizar estimaciones del costo del proyecto, delmargen de beneficio, de los gastos de comercialización, de losgastos de tasas exigibles, de los honorarios de los técnicosintervinientes, del lucro cesante del capital invertido antes deobtenerse un retorno y muchas otras variables que están incluidasen forma global en los rubros antes mencionados. Es unprocedimiento fuertemente aconsejable de ser utilizado en inmueblesfactibles de ser urbanizados a corto plazo, dadas suscaracterísticas tanto intrínsecas como extrínsecas. Método Residual(5) Es el método por el cual puede estimarse el valor de la tierrao de las mejoras en el caso de disponerse con más facilidad delvalor total del inmueble. Es frecuente la necesidad de investigarsobre el valor de la tierra en zonas urbanizadas en las que casitodos los inmuebles se encuentran edificados o con mejoras. Estoimplica encontrarse con la dificultad que para efectuar ese estudiolos datos disponibles sobre inmuebles sin mejoras son casiinexistentes. Para contrarrestar esta dificultad, resulta deutilidad identificar bienes inmuebles edificados o con mejoras cuyovalor sea el más reducido posible. Tal es el caso, por ejemplo, deconstrucciones que se encuentren cercanas a su demolición oterrenos con mejoras cuyo valor sea reducido. Así, la determinacióndel valor de la tierra puede deducirse entre un valor conocido deltotal del inmueble menos la determinación del valor efectuada porel avaluador de esas construcciones ya en condiciones de demoler,dada su edad y su mal estado de conservación. En resumen, estemétodo es de especial utilidad para el caso de requerir de lainvestigación de valores territoriales sobre la base de laexistencia de valores totales de aquellos inmuebles en los queexisten construcciones que se encuentran en el último tramo de suvida útil, en cuyo caso el valor de estas construcciones estáfuertemente depreciado en relación con su valor de reposición.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________35Métodos mixtos Vale efectuar una última consideración respecto ala posibilidad de ser utilizados en un avalúo dos o más métodos delos antes considerados. La aplicación simultánea de más de unmétodo exige que:a) El valor de la tierra sea determinado por el métodocomparativo o en su defecto por el método involutivo. O bien elresultado de uno sirva como contraste con el otro.b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo encuenta los valores de reposición y de su correspondientedepreciación.c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de unaunidad inmobiliaria dependiendo de la situación del mercado en laépoca en que se realiza la avaluación, o sea, aplicando el factorde comercialización.Si se observa con detenimiento los procedimientos o métodosmencionados precedentemente, se encuentra que en mayor o menorgrado todos utilizan directa o indirectamente el concepto de lacomparación.La valoración de bienes es el resultado de asignar su valor enformarazonada. Ello implica la necesidad de aplicación deconocimientos avaluatorios, que pueden provenir de la aplicación dediferentes técnicas avaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio,no se puede desconocer que la experiencia que pueda haber adquiridouna persona en la práctica de los avalúos, aún sin conocer conprofundidad aquellas técnicas, puede suplir, aunque más no sea enforma parcial, esa carencia.Es así como, dentro de la metodología avaluatoria, se puededistinguir en los métodos avaluatorios propiamente dichos,algunos resultados que surgen de la asignación de valores por elconcepto que se ha dado el denominar del “leal saber yentender”.Tratándose de atribuir valores, quien tiene conocimientos delatécnica avaluatoria, podrá justificar la aplicación de losdistintos métodos avaluatorios factibles de ser utilizados o en sucaso adaptar aquellos, a efectos de optimizar el resultadobuscado.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________36Ello significará que en la ejecución de un avalúo se deberátenerpresente la existencia de los siguientes tres conceptos:Una Avaluación es una opinión fundamentadaSin perjuicio de que el resultado sea una opinión sobre el valordelbien considerado, ésta deberá estar fundamentada.EntornoNo es esperable que el resultado de una valoración, seasolamenteuna deducción matemática que arroje en forma específica un valorpuntual. Si bien como resultado de una operación debe adoptarse unvalor final, se debe reconocer la existencia de un entorno, quedependiendo de la técnica utilizada, acotará el resultado de unaoperación avaluatoria.Aspectos subjetivosLa multiplicidad de variables que pueden incidir en ladefinición delvalor de un bien, hace que aflore la subjetividad del avaluador,quien con su experiencia, deberá discernir la importancia de loselementos en juego. Una opinión fundamentada y un entorno reducidosirven de apoyo para minimizar el efecto del grado de subjetividadque pueda ser aplicado. Competencia en materia avaluatoriaLa Valuación está estrechamente ligada a la Economía y desdeestepunto de vista puede ser definida como:Aquella disciplina cuyo objeto es la determinación de undeterminado o varios valores, con arreglo a ciertas hipótesis, convistas a
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________37fines definidos (no importa cuales éstos sean) y medianteprocesos de cálculo basados en informaciones de caráctertécnico.Se debe tener presente que en la valoración inmobiliariaintervienen en mayor o menor grado fundamentos de cuatroorientaciones:- Fundamentos económicos- Fundamentos estadísticos- Fundamentos jurídicos- Fundamentos tecnológicosEn lo económico, es relevante, el conocimiento de conceptosintervinientes en los mercados, tales como sus componentes, sucomportamiento y sus características.En lo estadístico, es esencial, la aplicación de los principiosy leyesque rigen la formación de funciones que vinculan entre sí yregulan el comportamiento de determinadas variables, como resultadode investigaciones y análisis de resultados de relevamiento deinformación específica.En lo jurídico, importa el conocimiento de las normaslegalesvigentes, en especial las relativas a la propiedad inmueble yque deben ser consideradas por tener incidencia directa en losresultados avaluatorios. (Normas de fraccionamiento, deafectaciones, de servidumbres, etc.)En lo tecnológico, por considerarlo como el fundamento demayorpeso en la incidencia de los resultados que se buscan obtener,es con relación a lo tecnológico, donde se hace necesario elconocimiento de tres aspectos que se consideran de importancia:Técnicas avaluatorias. Estas técnicas incluyen el conocimientode las variables que intervienen en el avalúo, su comportamiento eincidencia en la valoración y el conocimiento de los métodos quesegún cada circunstancia son de más eficiente aplicabilidad. A todoello se agrega el conocimiento y experiencia necesaria para poderinterpretar los resultados obtenidos y, llegado el caso,
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________38estar en condiciones de hacer los ajustes que se considerennecesarios y oportunos.Técnicas informáticas. Estas técnicas permiten manejar en formamás rápida y eficiente herramientas de gran utilidad en losprocedimientos avaluatorios. En tal sentido se mencionan porejemplos de aplicación, la generación de planillas electrónicas, laformulación de análisis de regresión, la actualización de rentas,la homogeneización por distintos conceptos, la elaboración defunciones de distribución, el almacenamiento de datos y laprogramación de cálculos avaluatorios de uso frecuente. Técnicasespecíficas según la naturaleza del avalúo inmobiliario. Si setrata de avalúos en el medio rural, el conocimiento básico de lascaracterísticas de los inmuebles allí radicados, el tipo deexplotación, los componentes del suelo, de los recursos hídricos,forestales, frutales, así como los principios básicos sobre elmanejo y cultivo de la tierra. Si se trata del avalúo de tierraurbana, el conocimiento del subsuelo y su incidencia en el uso dela tierra urbana, de los servicios tales como pavimentación,tendido de servicios de energía eléctrica, agua potable ysaneamiento. Si se trata de avalúo de edificaciones, elconocimiento de procedimientos constructivos y de los materialesfactibles de ser utilizados.Como se expresara, estando la valoración inmobiliaria tanrelacionada a la economía, la necesidad del conocimiento global delos fundamentos a que hemos hecho referencia, justifican que estaactividad avaluatoria no sea realizada por economistas, sino porprofesionales vinculados a la agrimensura, arquitectura, ingenieríacivil y a la agronomía. Sin lugar a dudas, se puede afirmar que laactividad avaluatoria es una actividad de caráctermultidisciplinario.Fuentes de información para el avaluador La obtención deinformación sobre datos para la realización de trabajosavaluatorios, es una de las tareas que ofrece al avaluador másdificultades desde el punto de vista práctico.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________39Es entonces importante analizar cuales son las posibilidades quese podrían disponer para lograr la obtención de dicha informaciónque constituirá la base de la tarea a realizar. Sin perjuicio dehacer una identificación de cuales pueden ser las fuentes a donderecurrir para obtener información, se considera esencial tener encuenta, a la hora de disponer de esa información, poder discernircual dato obtenido es confiable y cual no.De la misma forma, poder identificar aquellos casos en que sibien el dato puede ser confiable, no puede ser considerado con elmismo peso que otros obtenidos. Tal es el caso de conseguirinformación del monto que figura en un contrato de compraventa, delcual se obtuvo también la fecha en que se suscribió, debido a quepudo haber sucedido que dicho monto haya sido pactado varios añosantes en un contrato de compromiso de compraventa y el preciointegrado a plazos. Si entre uno y otro contrato transcurrió unlapso prolongado, resultará un dato erróneo considerar como válidala información de la compraventa en la fecha que se realizó, debidoa que el precio que pudo haberse fijado en esa fecha más reciente,pudiera haber sido otro. Un caso que en forma corriente tambiénpuede inducir a error es cuando se obtiene información de unacompraventa realizada entre parientes cercanos, en la cual, entreotros motivos, el monto de la operación pudo haberse fijado tomandoen consideración esas prerrogativas de parentesco entre loscontratantes. Debe tenerse siempre presente que los datos válidospara el trabajo avaluatorio son los resultantes de libresoperaciones realizadas y además deberá considerarse la validez deldato en función a la fecha en que se realizó la transacción. Noresulta aconsejable utilizar para el estudio, datos que tengan unaantigüedad superior a los cinco años (en promedio).Si esos datos tienen una antigüedad mayor, deberán considerarse,si ello es necesario, con un peso inferior respecto a datos másrecientes. Ello obedece a que en el transcurso del tiempo, existenmovimientos no uniformes tanto en el valor de los inmuebles en símismos, como también en las zonas en donde se encuentranemplazados.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________40Las fuentes de información sobre valores inmobiliarios, puedenclasificarse en fuentes de origen público y fuentes de origenprivado. Dentro de las fuentes de información de origen público sepueden mencionar: -Dirección Nacional de Catastro y sus OficinasDelegadas.Esta Unidad Ejecutora, realiza en forma permanente tareasavaluatorias de dos tipos:A) Avalúos masivos o sea por Localidades o por Regiones paraactualizar los Valores Reales (que en realidad deberían denominarseValores Catastrales), que constituyen la base de la tributacióninmobiliaria. En forma teórica, el valor de los inmuebles asíefectuado con ese destino, debería ubicarse, en promedio, en el 80%del valor venal.B) Avalúos de inmuebles efectuados a requerimiento de lasOficinas del Estado o de los Municipios. Es preceptivo para el casode las compraventas y aconsejado para el caso de losarrendamientos, que no pueda realizarse ninguna transacción entrelos particulares y el Estado o los Municipios (Arts. 36 ysiguientes del TOCAF).Debe tenerse presente que los funcionarios técnicos encomendadospara la realización de estos avalúos son sin excepción,funcionarios profesionales Ingenieros Agrimensores oArquitectos.-Dirección Nacional de Topografía del MTOP. Esta Dependencia esla encargada de la realización de los trámitesexpropiatorios de bienes inmuebles que realiza la AdministraciónCentral, como así de los Servicios Descentralizados que no cuentancon oficinas técnicas relacionadas al tema.En la mayoría de los casos la DNT actúa en materia avaluatoriaen el estudio de los montos indemnizatorios a pagar por lasexpropiaciones.Es aquí donde fundamentalmente puede obtenerse informacióndevalores de la tierra rural, debido a que la actuación másfrecuente de esta Oficina suele ser su intervención enexpropiaciones para la apertura o ensanche de Rutas Nacionales detodo el país.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________41-Banco Hipotecario del Uruguay y otros Bancos Oficiales yPrivados.El otorgamiento de préstamos hipotecarios, necesariamenteconlleva a que en forma previa a su otorgamiento, deban efectuarseavalúos para determinar el valor venal del bien que servirá degarantía a la operación que se ha de practicar. Es obvio que ningúnpréstamo será otorgado por un monto que supere el valor resultantede dicho avalúo y de acuerdo a la institución bancaria de que setrate el préstamo, estará limitado a un porcentaje de dichoavalúo.-Organismos del Art.221 de la Constitución: Entes IndustrialesyComerciales del Estado. UTE, ANTEL, OSE, ANCAP. Disponen deoficinas técnicas especializadas en la materia. En elcaso de UTE, el caso más frecuente en materia avaluatoria loconstituyen los avalúos con destino a la determinación deindemnizaciones por constitución de Servidumbres de Electroducto.En forma similar, el caso de OSE para la determinación deindemnizaciones por constitución de Servidumbres de Acueducto. Enel caso de ANTEL para la instalación de antenas. Todo ello sinperjuicio de otros avalúos que cada Ente requiera para sufuncionamiento. Cabe destacar que la actividad de estos Organismosalcanza también a todo el territorio nacional.-Intendencias Municipales. También es necesaria la actividadenmateria de avalúos para los fines de la administraciónmunicipal. Tratándose de la Intendencia que fuera, esta tarea estáadjudicada a distintas dependencias: Dirección de Obras, Direcciónde Arquitectura o Dirección de Catastro Municipal.Para el caso de la Intendencia Municipal de Montevideo, la tareadeque se trata está adjudicada al Servicio de Catastro y Avalúo ya la Sección Expropiaciones del Servicio de ContralorTerritorial.Debe tenerse presente que en el caso de Montevideo, la IMMcontrató en el año 1992, un estudio de valores territoriales dela totalidad de las zonas urbanas y suburbanas, a partir del cualse confeccionaron planos de valores y una base de datos conteniendolos valores unitarios de los lotes tipo por cada lado de cadamanzana y que si bien sus resultados
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________42datan de hace más de diez años, la valoración relativa aún puedeconsiderarse con cierto grado de vigencia.-Registro de la Propiedad Inmueble. En esta Unidad Ejecutoradependiente del Ministerio de Educación y Cultura, se registranentre otros documentos, las escrituras de traslación de dominio ypromesas relacionadas con los bienes inmuebles. También seinscriben las afectaciones de los bienes que son sometidos aexpropiación o a servidumbre con motivo de las obras públicas.Cada escritura registrada contiene el monto de la operaciónrealizada y ese dato salvo consideraciones efectuadas en hojaprecedente, puede ser de gran importancia para los trabajos devaloración inmobiliaria.Como antecedente, debe tenerse presente que a partir de la Leydelos Registros Públicos del año 1946, el entonces Registro deTraslaciones de Dominio, remitió en forma mensual a la tambiénentonces Dirección General de Catastro y Administración deInmuebles del Estado, las denominadas “Fichas Registrales”, queeran confeccionadas por el Escribano actuante y presentadasconjuntamente con el documento sometido a registro. En ellasconstaban los elementos esenciales de cada escritura entre loscuales se consignaba el monto de la operación realizada. AlgunasOficinas de Catastro ordenaron y sistematizaron la informaciónsobre las fichas recibidas, lo que permitió su efectiva y prácticautilización, no solo por las Oficinas mismas sino también por lostécnicos consultantes. Desgraciadamente desde la vigencia de lanueva Ley de Registros estas fichas no fueron más remitidas aCatastro, con lo que se perdió para la comunidad de técnicos enmateria avaluatoria, una importantísima fuente de información.Al presente, la Dirección General de Registros, puedebrindarinformación a quien la solicite, pero para ello debe presentarseuna solicitud indicando número de empadronamiento del bien y suubicación de Localidad o de Sección Catastral en donde estáradicado. Un formulario de solicitud puede ser utilizado para pedirinformación de hasta tres números de padrón, teniendo un costosuperior a los $300; su expedición demora en general entre dos ytres días hábiles y no se tiene a
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________43priori certeza de si la información que aporte pueda ser deutilidad para el avaluador.En resumen, este servicio se ha desmerecido para el objetivo quesebusca, respecto al buen sistema que funcionó durante más de 50años, salvo por deficiencias internas en algunas dependencias deCatastro.-Instituto Nacional de Estadística. (INE) Este Organismodependiente de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto de laPresidencia de la República, es el encargado de recopilarinformaciones de índole diversa, con las que confeccionan índicesde apreciado valor para la tarea en estudio.Tiene otra gran ventaja desde el punto de vista práctico y esque lainformación que dispone figura publicada en su página web yactualizada en forma permanente. (www.ine.gub.uy)Dentro de las fuentes de información de origen privado se puedenmencionar: -Boletín de la Asoc. Nacional de Corredores yRematadores del Uruguay. Se trata de una publicación periódicadonde se reserva una sección para dar cuenta del resultado deremates de bienes inmuebles efectuados durante un período inmediatoanterior a la publicación. -Oficinas Inmobiliarias. Generalmenteactúan bajo la dirección de Rematadores Diplomados y sin perjuiciode la reticencia que cada oficina pueda tener en proporcionarinformación, su consulta ha brindado a los avaluadoresconsultantes, buenos resultados. -Escribanías. La consulta directaa los Sres. Escribanos resulta ser una información de gran valoravaluatorio. En general se trata de datos totalmente fidedignos yde los que el Sr. Escribano puede, además, indicar o confirmarsobre detalles de la forma en que se llevó a cabo la operación y side trata de una libre operación de compraventa. Infortunadamente,esta información que se considera como la “más pura”, no siempre esfácilmente obtenible, debido a que por razones que se entiendenjustificadas, no todos los Sres. Escribanos puedenproporcionarla.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________44-Periódicos. Puede apreciarse la existencia de seccionesespeciales, en donde se aporta información generalmenteconsistente, en avisos clasificados publicados por un interesado enla compra o en la venta de un bien inmueble. En el avisocorrespondiente, suele incluirse una cifra pretendida por la comprao por la venta de dicho inmueble, a pesar de que ello no siempreocurre. Tratándose de una oferta, el monto consignado nunca resultael precio en que en definitiva se pacte en una compraventa. Amanera de estimación, puede darse una idea de que estadísticamente,en promedio, entre los valores ofrecidos y los valores que luegoresultan de la transacción, existe un corrimiento en menos, cercanoa un 20%. Otra dificultad que suele encontrarse en los avisosclasificados es que no siempre se aporta información que permita laidentificación del bien, talvez porque el interesado busca tenercontacto directo con sus posibles interesados.-Empresas Constructoras. Estas empresas como así también laCámara de la Construcción, puede aportar información del costo deobras realizadas, como así de materiales de construcción y de leyessociales que se deben aportar.Como puede apreciarse, en esta información no se buscaránlosvalores venales de los bienes, sino más bien, datos sobre costosde construcción, por lo que también serán de gran utilidad para laformación o actualización de matrices de valores de reposición yase trate según categoría y según destino de las mismas.
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________45CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES URBANOS
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos__________________________________________________________________II – CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES URBANOS Consideracionesgenerales sobre las características de los predios urbanos. Ladeterminación del valor de un lote implica saber discernir en formaprevia las características atribuibles al mismo. Ello permitiráfundamentalmente conocer detalles del lote en estudio y sobretodosaber cuales de los atributos que le pueden ser asignados secorresponden con otros lotes de los que ya se conoce su valor. Deesta forma se tendrán las herramientas necesarias para realizar lashomogeneizaciones que permitan hacerlos comparables con el lote alque se debe asignar un valor. En tal sentido la consideración deesas características a los efectos de su estudio se puede dividiren intrínsecas y extrínsecas. Son intrínsecas aquellas que sonpropias del bien que se considera y son extrínsecas aquellas que sibien tienen influencia directa en mayor o menor grado, no le sonatribuibles al lote en sí mismo sino a la zona donde este seencuentra situado. Características intrínsecas Son característicasintrínsecas de un lote: su altimetría, la naturaleza del subsuelo,su aptitud para fundar, su orientación, su configuración y lasuperficie del mismo. También pueden considerarse otras tales comola existencia total o parcial de un yacimiento de minerales y encasos de solares donde no exista servicio de agua potable porcañería, la existencia o no de napas sean freáticas osemisurgentes, su capacidad acuífera y su grado de pureza.Altimetría. En lo que respecta a altimetría, se debe tener encuenta, por una parte, la regularidad desde el punto de vistaaltimétrico que pueda tener el lote, en el cual no se apreciendesniveles o sobre elevaciones importantes que vayan en detrimentode su razonable utilización. En tal sentido, también es importanteconsiderar, desde el punto de vista altimétrico, su situaciónrespecto a la calle, la que a su vez podrá estar ya pavimentada ono. En el caso de que no lo estuviera, se deberá obtenerinformación de cuales son los niveles que han sido definidos enproyecto de pavimentación y su
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________48comparación con los existentes en forma promedial en el predio.En caso de no existir proyecto, se deberá estimar cual podría serel nivel en el frente del lote, técnicamente más probable. Puedeapreciarse muchas veces la existencia de solares en zonas yapavimentadas en los que su altimetría promedio se encuentra muy pordebajo de la cota del pavimento, por ejemplo con referencia alpunto medio del frente del solar. Es esperable que su utilizaciónvaya a requerir un trabajo de relleno de materiales y elloimplicará una inversión que debe ser tenida en cuenta en el valordel lote. De forma análoga, pueden encontrarse inmuebles baldíos,con una altimetría sensiblemente por encima de los niveles de lacalle a que da frente. Para estos casos se debería distinguir dossituaciones muy desencontradas desde el punto de vista deintereses. Primero el caso de un lote situado en zona balnearia porejemplo, o bien en zona de desarrollo de viviendas edificadas enlotes parquizados. Muy posiblemente en estos casos, los lotes conaltimetría superior al nivel del pavimento, pueden resultaratractivos para el diseño de proyectos arquitectónicos. Secontrapone a este caso, el que puede configurarse cuando se está enzona urbana con predominio de edificaciones ya realizadas, sinobligatoriedad de observar servidumbre de retiro frontalnon-edificandi contiguo a la alineación de la calle. Es el caso deque muy posiblemente sea necesario un desmonte del terreno pararegularizar su altimetría al nivel del pavimento existente. Estotambién implicará una erogación por parte de su propietario. Muyestrechamente relacionado con el tema que nos ocupa, o sea deconsiderar la regularización altimétrica de un solar, se debe teneren cuenta la solución a dar al problema del desagüe de losinmuebles, teniendo en cuenta que nuestra legislación no reconocela facultad de escurrimiento de las aguas entre predios, o sea deun predio a otro. Dicho en otras palabras no existe servidumbre deescurrimiento de aguas entre predios urbanos. Naturaleza delSubsuelo y aptitud para hacer fundaciones. Es otra característicaintrínseca a considerar. Tiene influencia en la potencial
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________49utilización del inmueble a la hora de ser edificado. No es lomismo constatarse la situación de que el inmueble sea el resultadode una urbanización consolidada sobre lo que en otra época fue unterreno destinado a depósito de desechos ya se trate de antiguosbasurales, como de depósito de escombros o en algunos casos dedepósito de desechos que contienen sustancias tóxicas. Este últimocaso, muy comentado en los últimos tiempos en la ciudad deMontevideo, respecto a la zona para la cual se pudo constatar unalto contenido de plomo en el subsuelo con las negativasconsecuencias que ello implica desde el punto de vista desalubridad. Otro caso puede presentarse con la constatación deterrenos situados sobre material geológico propenso a sufriralteraciones en los edificios que en el futuro se construyan. Talel caso, también citando a Montevideo, de la zona de Tres Cruces yde la Blanqueada. Allí puede constatarse con frecuencia laexistencia de edificios que denotan grandes rajaduras en susfrentes y de problemas de cimentación. El predominio de suelosarenosos en general no es problemático para la utilización de loslotes en los que se ha de edificar. La existencia de subsuelorocoso, granito por ejemplo, que también es frecuente encontrar enla antes citada ciudad, tampoco es problemático desde el punto devista de la utilización de los solares a edificar. Pero sinperjuicio, debe considerarse que si el edificio que se proyecteincluye la utilización de subsuelos en uno o más niveles, elloimplicará la necesidad de efectuar desmontes en roca que suelentener un costo significativo, en particular cuando se trate dedesmontes que requieran la utilización de explosivos y en especialpor lo cuidados que deben tenerse en cuenta para no dañar a losedificios contiguos. Este caso que se analiza puede encontrarse confrecuencia en el centro de Montevideo. Orientación. Se refiere alpunto cardinal hacia el cual da frente el lote. Por así decirlo,para el cual “mira” el inmueble. Este aspecto es de mayorsignificación en zonas densamente edificadas, pues el grado desoleamiento de la fachada a la calle es importante. Téngase encuenta que para la latitud de Montevideo, la orientación Noroestees la que recibe al cabo del año mayor cantidad de horas de sol yen contraposición la fachada que mira al
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________50sureste la contraria. Un edificio con orientación noroestetendrá en consecuencia mayor exposición a los rayos solares y conello, tendrá en general menores problemas de humedad. Este tema dela orientación, si bien son algunos casos dignos de tener encuenta, no lo es tanto cuando se trata de terrenos en los que se hade edificar observando retiros a la edificación tanto al frente,como laterales, como posteriores, o sea por sus cuatro fachadas.Configuración. Se ha definido como lote regular, aquel que tieneforma rectangular o casi rectangular. Se ha visto que un loteconsiderado irregular, es aquel que no dispone de esa conformación.Ello sin perjuicio de otras conformaciones que si bien sonbásicamente regulares, se consideran a los efectos de aplicar unametodología avaluatoria como si fueran irregulares, por el hechoque tienen un tratamiento especial, diferente al de los lotesconsiderados regulares. Es el caso típico de lotes rectangulares,pero frentistas a dos calles. En tal sentido aquellos lotesirregulares propiamente dichos, tendrán en su conformación formasde las más diversas y que por ese motivo no se podrán enumerar enforma taxativa. Un primer ejemplo son los llamados martilloscompuestos por un acceso a la calle constituido por un rectángulode ancho reducido por el que se comunican con un sector posteriorque en definitiva ha de constituir la parte efectivamente útil dellote. Otro caso, el constituido por trapecios con su base mayor omenor apoyada sobre la línea divisoria con la calle. Con seguridadlos trapecios con base mayor apoyada en la calle serán preferidos alos que tienen configuración inversa, o sea con la base menor queda a la vía pública. De todas formas, debería analizarse el gradode irregularidad, teniendo en cuenta el mayor apartamiento de lanormal o sea del apartamiento de 90º de los límites del bien que seinterceptan con la alineación de la calle. Un último caso que semenciona es el constituido por lotes cuyos lados más o menosperpendiculares a la calle, no sean líneas rectas en toda sulongitud hasta el fondo del lote y se constaten quiebres en esaslíneas, ya sea
  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos_________________________________________________________________51mediante pequeños martillos (una línea quiebra 90º, la que lesigue es corta, por ejemplo de menos de un metro y un nuevo quiebrede 90º que sigue la misma dirección de la primera). O bien, severifiquen quiebres con ángulos cercanos a 180º. Dada la diversidadde casos diferentes que pueden presentarse como irregularidades, noes posible dar un criterio común a todos ellos. Si resultaráimportante tener en cuenta los siguientes dos principios:a) Un lote regular será desde el punto de vista estadísticopreferible a un lote irregular, por lo que su valor unitario,teniendo en cuenta exclusivamente este concepto, será mayor.b) Un lote irregular tendrá una mayor quita, respecto al loteregular, también considerando únicamente este concepto, a medidaque dicha irregularidad sea mayor desde el punto de vista delaprovechamiento potencial que pueda tener dicho solar. Superficiedel terreno. La superficie del terreno guarda relación con lasdiferentes posibilidades de utilización según los distintos usos aque pueda ser destinado. En función a ello, terrenos de escasadimensión serán de uso limitado respecto a la posibilidad deconstruir complejos habitacionales o establecimientos industrialeso supermercados, por ejemplo, pero todo ello dependerá a su vez delas características de la zona en donde el inmueble se sitúe. En elcaso más sencillo de considerar, un lote situado en zonaresidencial con predominio de viviendas unifamiliares, el destinoesperable para ese solar es de que también sea destinado a vivienda(aunque esta tampoco es la única opción), y en ese sentido, esimportante que tenga una superficie mínima que permita laconstrucción de una vivienda. Ello es difícil, si el predio encuestión tuviera impuestas servidumbres de retiro y su área útilfuera menos de 50mc. Si en lugar de ten
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