burbuja limena _29.11.13

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sistema inmobiliario

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  • Burbuja limea? Octubre 2012

    1

  • Las Fases de Misnky

    2

    Perturbacin inicial Boom!

    Crdito fcil

    Recalenta-miento Euforia

    Recoleccin de benecios Estallido

  • Lima en la mira Preocupacin generalizada ya que en los l>mos 6 aos los precios/m2 se han disparado. Precios por encima de niveles fundamentales? Especulacin que alimenta burbuja?

    3

    Incremento de 110%!

    480

    1008

    400

    500

    600

    700

    800

    900

    1000

    1100

    06 07 08 09 10 11

    US$/m2 para Lima y Callao

    Fuente: CAPECO

    Incremento de 150%!

    576

    1,444

    400

    600

    800

    1,000

    1,200

    1,400

    1,600

    US$/m2 para Lima Centro

    Fuente: BCRP *Lima Centro: San Borja, San Isidro, Miraores, Surco y La Molina

  • Y la foto completa? Recuperacin del mercado inmobiliario tras el terrorismo e inestabilidad pol>ca de comienzos de siglo.

    4

    141

    50

    70

    90

    110

    130

    150

    1998

    -I 19

    98-IV

    19

    99-III

    2000

    -II

    2001

    -I 20

    01-IV

    20

    02-III

    2003

    -II

    2004

    -I 20

    04-IV

    20

    05-III

    2006

    -II

    2007

    -I 20

    07-IV

    20

    08-III

    2009

    -II

    2010

    -I 20

    10-IV

    20

    11-III

    Precios reales para Lima Centro (ndice 100=1998)

    Fuente: BCRP

    41% por encima de niveles del 98

    89.91529195

    40

    60

    80

    100

    120

    1998

    1999

    2000

    2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    Precios reales para Lima y Callao (ndice 100=1998)

    Fuente: CAPECO

    10% por debajo de niveles del 98

  • Burbujas que fueron

    Segn el BBVA Research, en Irlanda, EE.UU. Y Espaa se observ aumentos de precios cercanos al 8% anual 10 o 15 aos previo a la explosin de la burbuja.

    Crecimiento anual promedio de precios reales en Lima entre 06-11: Lima Centro: 14% Lima y Callao: 11%

    Pero en serie ms amplia se nota que en Lima y Callao los precios no se recuperan de niveles iniciales, mientras que en Lima Centro los precios s los superaron.

    A pesar de esto l>mo, el Per sigue teniendo los precios de vivienda ms bajos de toda la regin.

    5

    293

    206 204 174 172

    125 100

    Argen>na Brazil Panama Mexico Colombia Chile Peru

    Precio de una vivienda de 100m2, ajustado por diferencias en el poder adquisi[vo

    (ndice Per = 100)

    Fuente: BBVA Research

  • 6

    Adems

    Incluso si se llega a sostener que en trminos corrientes los precios inmobiliarios han mostrado signica>vos aumentos (que hubieran atrado a gran parte del mercado), han habido otros ac>vos que han tenido mejor evolucin en el periodo de anlisis.

    134

    1453

    0

    500

    1000

    1500

    2000

    98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

    Comparacin de ac[vos (ndice 100=1998)

    US$ corrientes de CAPECO IGBVL Fuente: CAPECO y BVL

    40 50 60 70 80 90

    100 110

    1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

    Evolucin precios/m2 vs. ingreso promedio (en soles reales/ ndice 1999=100)

    S/./m2 Index Ingreso mensual promedio Fuente: CAPECO e IPSOS Apoyo

    En la dcada pasada hubo los ingresos se mantuvieron muy por encima de los precios inmobiliarios, lo que permi> que a par>r del 2007 los l>mos tenga el potencial para recuperarse signica>vamente.

  • 7

    De regreso a los fundamentos El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?

    DEMANDA La capacidad adquisi>va ha aumentado rpida y permanentemente entre el 2006 y 2011:

    Ingreso nacional disponible +40% Empleo + 30%

    Estas mejoras permi>eron: Ensanchamiento de la clase media. NSE B y C en su conjunto pas del 28% (en el 2006) al 40% (en el 2011) del total de hogares peruanos. Aumento de la demanda efec>va por viviendas. Pas de cerca de 250,000 viviendas en el 2006 a cerca de 400,000 en el 2011.

    Que el nmero de aos que una familia >ene que trabajar para adquirir una vivienda sea uno de los ms bajos de La>noamrica.

    El bono demogrco hace que la demanda potencial de vivienda haya aumentando y siga hacindolo con>nuamente.

    30 29 29 25

    21 17

    13

    Brazil Colombia Argen>na Panama Mexico Peru Chile

    Ra[o de asequibilidad (aos) para La[noamrica

    Fuente: BBVA Reseach Elaboracin: Edica

  • 8

    260 295 305

    330

    415 405

    14 15 17 21 0

    100

    200

    300

    400

    500

    2006 2007 2008 2009 2010 2011

    Evolucin del mercado inmobiliario (en miles de viviendas)

    Demanda Efecitva Oferta Anual Fuente: CAPECO y TINSA

    *Demanda efec>va en miles de viviendas aproximadas

    nd nd

    OFERTA Aumento de precios de venta recoge aumentos en los costos de construccin (salariales, de materiales y de terrenos).

    Si se excluye el precio de los terrenos el margen es de cerca del 88%, pero si se le incluye el mismo es solo de 24%.

    A pesar que la oferta ha crecido 5.5% anual promedio en los l>mos cinco aos, de acuerdo a BBVA Research, en el Per solo se construyen anualmente 2 viviendas por cada mil habitantes, mientras que en Chile o Colombia se construye el doble.

    Las restricciones burocr>cas de los gobiernos locales y la infraestructura de la ciudad (falta de vas de acceso, por ejemplo) dicultan los proyectos de los desarrolladores.

    La oferta es todava insuciente para cubrir a la demanda. Evidente exceso de demanda, que >ene que ser ajustada por el precio.

    De regreso a los fundamentos El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?

  • 9

    CRDITOS Alto crecimiento de los crditos hipotecarios, pero bajo una buena ges>n en la intermediacin bancaria (traducido en decrecientes tasas de morosidad).

    La pol>ca monetaria no gener tasas de referencia muy bajas, salvo en la crisis internacional. Las tasas de crditos hipotecarios con tendencia decreciente en funcin de los fundamentos macro del Per.

    Los crditos hipotecarios en el Per pasaron del 2% al 4% del PBI en la l>ma dcada (Chile por ejemplo est en 20%). Lo anterior limitara los efectos de una burbuja. Si se suma los crditos para promotores la penetracin solo llega al 7%.

    De acuerdo al BBVA, el 90% de los prstamos son des>nados a nanciar la primera vivienda.

    De regreso a los fundamentos El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?

    0%

    4%

    8%

    12%

    16%

    20%

    sep-03

    mar-04

    sep-04

    mar-05

    sep-05

    mar-06

    sep-06

    mar-07

    sep-07

    mar-08

    sep-08

    mar-09

    sep-09

    mar-10

    sep-10

    mar-11

    sep-11

    mar-12

    Tasas promedio ponderado sobre saldos

    Soles Dlares Tasa de referencia

    Fuente: Asbanc y BCRP

    19 25

    14

    45

    70

    36

    58

    76

    Irlanda Japn Espaa Estados Unidos

    Crdito hipotecario (% del PIB)

    1990 2006

    Fuente: BBVA Reseach Elaboracin: Edica

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%

    feb-02

    feb-03

    feb-04

    feb-05

    feb-06

    feb-07

    feb-08

    feb-09

    feb-10

    feb-11

    feb-12

    Evolucin de los crditos hipotecarios

    Morosidad (EI) Variacin anual de crditos hipotecarios

    Fuente: Asbanc

  • 10

    Burbuja limea?

    Perturbacin inicial Salida de terrorismo, estabilidad pol>ca, crecimiento macro y existencia de la gura de venta de bien futuro (innovacin nanciera y legal).

    Boom Desde el 2006 los precios cambiaron su tendencia decreciente.

    Crdito fcil ? 25% de crecimiento anual.

    Recalentamiento del mercado ? Hubo aceleracin de precios en los l>mos aos (precios llegaron a crecer hasta un 25% anual).

    Euforia ? Expertos recogen benecios ? Estallido ?

    MERCADO LIMEO EN LAS FASES DE MISNKY

    CONCLUSIN

    No existe burbuja y los precios actuales estaran reejando:

    Alto exceso de demanda (la demanda es 20X ms grande que la oferta).

    Recuperacin de los precios en trminos reales dada su cada en 2000-2005. Todava existe potencial de crecimiento, dado que los ingresos reales se han ubicado muy por encima de los precios inmobiliarios.

    A pesar del alto crecimiento credi>cio, el mercado observa buena intermediacin nanciera (decrecientes tasas de morosidad), que reejan las buenas condiciones macro del pas.

    El Per se ubica en etapas iniciales de desarrollo inmobiliario en relacin a sus pares de la regin y lejos de los pases que sufrieron una burbuja inmobiliaria en los l>mos aos.

  • 11

    Pero mini-burbuja Factores que podran sostener una burbuja en NSE A y AB:

    Desigual distribucin del crecimiento ha generado mayor liquidez en estos nichos, lo que habra generado mayor crecimiento credi>cio en estos sectores.

    Necesidades en estos NSE no son necesariamente habitacionales.

    En trminos reales, los precios en todo Lima y Callao aumentaron 41% entre el 06-11, pero en Lima Centro el aumentaron fue de 103%.

    De acuerdo a es>maciones propias, cerca del 40% de un edicio en NSE A y AB son des>nados a alquiler (especulacin?).

    Cerca de