fenix anexo bhu – [PDF Document]

Anexo 1.- PLAN FENIX

Definicin El Programa Nacional de Recuperacin Urbana tiene porobjetivo la recuperacin y revitalizacin de diversas reas urbanascentrales y pericentrales de distintas ciudades del pas, partiendodel reciclaje y puesta en valor de edificios emblemticos. Dichasactividades tendrn un significativo impacto sobre la calidad devida de la poblacin, al promover un mejor acceso a las actividadesculturales, educacionales y comerciales conexas, as como una mejoradel medio ambiente. Teniendo en cuenta que se trata de un Programarelativamente complejo, que requiere acciones coordinadas dediversos organismos pblicos y del sector privado, el PoderEjecutivo por Decreto No. 55/97 de 19 de febrero de 1997 cre elComit de Coordinacin del Programa Nacional de Recuperacin Urbanaintegrado por el Presidente del Banco Hipotecario del Uruguay -quin lo preside – y un representante de la Intendencia Municipal deMontevideo; de las Intendencias Municipales del Interior del pas atravs del Congreso de Intendentes; de la Oficina de Planeamiento yPresupuesto; de la Administracin Nacional de Telecomunicaciones yde los Ministerios de Economa y Finanzas, Educacin y Cultura,Transporte y Obras Pblicas, y Vivienda, Ordenamiento Territorial yMedio Ambiente. Al Banco Hipotecario del Uruguay se le encomend lafuncin de ser Unidad Ejecutora del Programa. El Proyecto Objetivos.El Programa apunta a la recuperacin y revitalizacin de diversasreas en distintas ciudades del pas las que operarn como planespiloto. Su seleccin fue determinada en funcin de estudios tcnicos,en los que participaron especialistas del Banco Interamericano deDesarrollo, en funcin de su potencialidad inmediata de desarrollo,por la presencia de estaciones de ferrocarril, plantas de generacinde energa elctrica o mercados, hoy fuera de uso. Entre las ciudadesseleccionadas nos interesa Montevideo, barrio La Aguada. Zona deestudio: Plan Aguada, Montevideo Fnix, La

Rol del Estado. Para lograr los objetivos propios de larecuperacin urbana – uso eficiente de las reas actualmentesubutilizadas como consecuencia de la baja poblacin que las habitay del cambio operado en las actividades econmicas – el Estado haasumido el rol de iniciador del proceso, planificando eldesarrollo, adecuando los marcos normativos cuando pudieracorresponder y realizando inversiones que sirvan como catalizadorpara promover la participacin del Sector Privado. La participacindel Sector Privado es considerada como requisito bsico para laoptimizacin de los objetivos del Programa. Estrategia SeleccionadaEsta estrategia de recuperacin se basa en la necesidad de generaruna » obra de impacto» que acte como elemento dinmico para lareactivacin de la zona, promoviendo la inversin privada en LaAguada y estimulando el desarrollo de nuevas actividades econmicas,culturales y recreativas capaces de atraer y retener poblacinestable en l. Complementariamente, se coordinar con los demsorganismos estatales competentes – Intendencia Municipal deMontevideo, Ministerio de Transporte y Obras Pblicas, AdministracinNacional de Puertos, Administracin de Ferrocarriles del Estado yAdministracin Nacional de Telecomunicaciones la realizacin de lasobras que permitan el mejoramiento del funcionamiento de la zona yla creacin de las necesarias infraestructuras y espacios pblicos.Estos aportes, estimularn al Sector Privado a realizar reciclajes yobras nuevas, segn normas de participacin claras y precisas,acelerando el proceso de cambio. Participacin del BID La necesidadde definir: Las inversiones directas del Estado, sea eninfraestructura, recuperacin de edificios emblemticos,instalaciones culturales o lneas de crdito especficas; Las reas departicipacin del Sector Privado, las reglas de juego para encuadrardicha participacin y los mecanismos transparentes para laadjudicacin de propiedades pblicas para su desarrollo; los costospara los componentes a definir; los beneficios econmicos y socialesdirectos e indirectos; y la mejor estructura institucional adecuadaa la implementacin de un programa tan complejo y la experiencia delBanco Interamericano de Desarrollo ( BID) en tales temas, convencial Estado de la conveniencia de la temprana intervencin de dichoBanco ( Carta Acuerdo de 8 de noviembre de 1996) de manera deasegurar las mejores soluciones a las inquietudes planteadas. Paraasistir en la coordinacin general y en el desarrollo de las tareasprevistas se estableci un Equipo de Contrapartida Nacional que contcon el apoyo logstico y tcnico del BHU. En cuanto a los aspectosadministrativos del Proyecto se estableci un acuerdo con elPrograma de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) organismoque realiz las contrataciones del personal y de las consultorasinternacionales requeridas. Estudios Preliminares Los mismosincluyeron: Estudios de mercado, y de factibilidad econmica yfinanciera para La Aguada en Montevideo, y cinco intervenciones enciudades del Interior (Pando, Rivera, Salto, San Jos y Tacuaremb)realizados por la empresa Economic Research Associates (ERA) de LosAngeles, California (USA), quin a su vez contrat servicios locales.ERA comenz sus trabajos el 15 de junio de 1997 y los finaliz el 15de diciembre de 1997.

Plan Maestro de La Aguada adjudicado a la empresa BTA ArchitectsInc. de Cambridge, Massachusetts (USA) quin a su vez contratservicios locales. BTA comenz sus trabajos el 15 de junio de 1997 ylos finaliz el 5 de diciembre de 1997. Diagnstico fsico-ambiental einventario del patrimonio de las cinco ciudades del interior delpas realizado por la Universidad de la Repblica por intermedio dela Facultad de Arquitectura quin comenz sus trabajos en noviembrede 1997 y los finaliz el 9 de junio de 1998.

Plan Maestro de la Aguada Oportunidades de Inversin. Con elapoyo de los estudios realizados, se definieron los mecanismos parala implementacin del Programa. Se establecieron tres zonas dedesarrollo en el rea, segn el tipo de inversin: Pblica en el barrioy los edificios emblemticos Cofinanciamiento pblico – privado eninversiones consideradas estratgicas. Crditos comerciales parainversores inmobiliarios. En igual sentido se propusieron normasclaras de participacin del Sector Privado en cuanto a: Lneas decrdito con condiciones especiales para obra nueva y reciclaje devivienda e instalaciones existentes; Ordenanzas municipales (alturas mnimas y mximas admitidas, Factor de Ocupacin del Suelo FOS- , Factor de Ocupacin Total FOT – y categoras de proteccin de lasconstrucciones relevadas. Usos permitidos para las construcciones (vivienda, comercio, oficinas, servicios, etc.). Inversin Pblica.Especficamente, el Proyecto incluye como inversin pblica lossiguientes componentes: Restauracin de la fachada y techumbre deledificio de la Estacin de Trenes General Artigas por serconsiderados elementos patrimoniales de valor histrico – cultural.Mejoramiento de la infraestructura bsica que asegure el buenfuncionamiento de los nuevos usos previstos de la Estacinrehabilitada, incluyendo la construccin de una Terminal alternativay la reubicacin de las Oficinas de la Administracin deFerrocarriles del Estado. Mejoramiento y complementacin de lainfraestructura bsica y equipamiento urbano para el barrio de LaAguada.

Creacin y acondicionamiento de espacios culturales en eledificio de la Estacin – en tanto el Sector Privado no estdispuesto a operarlo a travs de una concesin – y equipamiento delNuevo Complejo Cultural del SODRE de forma de consolidar el «ejecultural» de la ciudad. Papel del sector privado Rol del SectorPrivado. El Programa prev: Financiar junto con el Sector Privado larehabilitacin y equipamiento de bienes inmuebles pblicos de interspatrimonial y cultural Cofinanciar infraestructura pblica bsica enel «sitio» a desarrollar Fomentar la gestin pblica y privada delpatrimonio cultural a ser rehabilitado. El Estado, con lacoordinacin del Banco Hipotecario del Uruguay y la participacin delos organismos pblicos competentes, y el Sector Privado, son losactores que permitirn concretar el Plan Nacional de RecuperacinUrbana. Participacin. El Sector Privado tendr dos grandesvertientes para canalizar su participacin: 1. Podr realizardesarrollos en toda el rea de La Aguada, determinada por el PlanMaestro como Area Especial, cuyas caractersticas catastralesofrecen amplias oportunidades para su reconversin o desarrollo.Para ello contar con: una normativa adecuada y el marco urbanomejorado que proporcionar el Plan, convirtiendo a La Aguada en unlugar deseable para vivir, trabajar o entretenerse facilitando larealizacin de nuevos proyectos. las lneas de crdito especficas queel BHU ha implementado para la zona que favorecern la construccinde viviendas nuevas y el reciclaje de edificios existentes convalor testimonial y alto grado de preservacin con destino a «loft»u oficinas. 2. Podr participar en la recuperacin y reciclaje de losedificios patrimoniales y las tierras adyacentes los que brindarnoportunidades de inversin nicas en Montevideo por su localizacin ycaractersticas. Estos inmuebles se ofrecern mediante distintasmodalidades atendiendo a la naturaleza y valor histrico -patrimonial de los mismos: Estacin General Artigas: por concesin deobra pblica por un plazo de treinta aos; Tierras y edificiosexistentes en la Playa de Maniobras: por venta condicionada, y deacuerdo con las parcelas definidas por el equipo tcnico local enbase a los estudios preliminares realizados por BTA en el PlanMaestro y aprobado por la Intendencia Municipal de Montevideo adreferendum de la Junta Departamental. Ambas ofertas se presentarnen un llamado a licitacin pblica internacional, cuyo pliego est enproceso final de elaboracin para su presentacin y aprobacin porparte del BHU y del BID. Con respecto a este ltimo punto, el BHU, atravs de la SADUF, llamar a interesados en la compra de lasparcelas y edificaciones existentes (Galpones A y B) ubicadosdentro de

los terrenos que conforman la actual Playa de Maniobras de AFE,as como tambin en la concesin de la explotacin del edificio de laEGA (Estacin General Artigas). El desarrollo de dichas parcelas yedificaciones existentes, est sujeto a normas edilicias claramenteestablecidas. Los oferentes tendrn libertad para formular susplanes de negocio y sus proyectos urbansticoarquitectnicos que,siendo econmicamente viables, mejor permitan alcanzar el objetivogeneral perseguido. Descripcin general de la propiedad ofrecida Alos efectos de la licitacin, el suelo disponible ser ofrecido en unnico predio, situado al este de la Baha y Puerto de Montevideo. Lapropiedad que se licita se conforma con parte de los prediosdestinados, hasta el presente, al funcionamiento de la EstacinCentral y Playa de Maniobras de AFE. Est limitada al Oeste por laRambla Sudamrica; al Sur por la calle La Paz; al Este por la calleParaguay y al Norte por las parcelas donde se construye actualmenteel complejo Torre ANTEL y la reservada para la nueva terminal depasajeros de AFE. La superficie bruta de la parcela que se ofrece,incluyendo el edificio de la Estacin Central General 2 Artigas, losgalpones «A» y «B» y diversas construcciones auxiliares, es deaproximadamente 62.952 m 2 Dentro de la misma ser posible aumentaren unos 97.000 m el rea actualmente edificada cercana a 2 los33.350 m . Descripcin general del edificio de la Estacin CentralGeneral Artigas Con un rea de suelo cercana a los 15.700 m(incluyendo el espacio libre frentista a la calle La Paz), estaconstruccin es considerada el corazn del Plan Fnix. El reciclaje yreconversin de la Estacin Central General Artigas, edificiopatrimonial de fuerte presencia y grandes posibilidades dereadaptacin como un nuevo centro de inters para la ciudad, ser lapieza clave para establecer una nueva identidad para el barrio. LaEstacin es un edificio de gran riqueza estilstica, formal yespecial que cuenta con una 2 superficie cubierta de casi 21.000 m, dividida en : Cuerpo principal sobre calle La Paz, en 2 plantas,con 1 entrepiso y 1 tico -4.473 m Ala lateral sobre calle Paraguay,en 2 plantas -5.586 m2 2 2

Ala lateral sobre calle Rio Negro, en 2 plantas -5.586 m Hall deandenes (nave central)- 5.740 m2

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El oferente deber proponer un programa para la explotacincomercial-cultural del edificio, un anteproyecto de obras arealizar, el sistema previsto para la gestin y el mantenimiento delcomplejo durante el plazo de concesin. Las propuestas pondrn nfasisen aspectos culturales y comerciales. El edificio ser otorgado enconcesin para su explotacin por un plazo de 30 aos a partir de lafirma del Contrato, contra el pago de un canon. Dicho plazo podrser prorrogado de comn acuerdo entre las partes. El Llamado aExpresiones de Inters se realiz el 3 de agosto de 1998. Dada lavariedad de ofertas que se espera recibir en cuanto a usos, montosde inversin e incidencia en el mejoramiento global del rea, laevaluacin incluir, entre otros aspectos, los siguientes: Valoracinde los aspectos urbanstico – arquitectnicos y de uso; y Comparacinde los valores econmicos de las propuestas ponderados por losaspectos de uso, destino y resultados para el barrio y laciudad.

Talleres de Comunicacin. En abril de 1997 el BHU realiz unprimer taller en Montevideo orientado a potenciales inversionistas.Esta reunin constituy una importante instancia de intercambio depuntos de vista e inquietudes que los agentes privados pudierontener respecto a su eventual participacin como impulsores y/oinversionistas. Inversin Inducida. Segn estimaciones de ERAavaladas por el BID se espera movilizar recursos privados de por lomenos 5 veces la inversin pblica.

Avances Los trabajos realizados en forma coordinada con losdistintos organismos pblicos que intervienen directamente en laconcrecin del Proyecto, segn sus reas especficas de actuacin,ofrecen a la fecha los siguientes avances: INTENDENCIA MUNICIPAL DEMONTEVIDEO Inclusin del Plan Maestro en el Plan Montevideo deOrdenamiento Territorial (POT) como Plan Especial de la zona debarracas a consideracin de la Junta Departamental de Montevideo.Definicin del sub- componente B del Prstamo relativas a las obrasde mejoramiento urbano y equipamiento de espacios pblicos en el readel Proyecto Fnix – La Aguada. Facilitacin de la firma delCompromiso de Compra y Venta de la Estacin General Artigas entre elBHU y AFE, mediante la regularizacin dominial de las callesproyectadas y su escrituracin sin costo a favor de AFE. Basespreliminares que regirn el acuerdo que definirn los criterios yresponsabilidades de las partes y el marco normativo de cooperacinentre el BHU y la IMM. MINISTERIO DE TRANSPORTE Y OBRAS PUBLICASAnlisis de las obras a realizar en la Rambla Sudamrica, y el accesode los ferrocarriles de carga al Puerto de Montevideo. Ubicacin dela nueva Terminal de Pasajeros.

ADMINISTRACION DE FERROCARRILES DEL ESTADO Concertacin para laubicacin de la Terminal de Pasajeros sin interrupcin de losservicios Acuerdo para la ubicacin de las nuevas Oficinas, prximasa la nueva Estacin.

Aprobacin del Anteproyecto de la nueva Terminal de Pasajeros.ADMINISTRACION NACIONAL DE TELECOMUNICACIONES. Adaptacin deledificio del estacionamiento a efectos de asegurar la vinculacindel parque lineal con el espacio pblico previsto en el Complejo deA.N.Tel. Coejecucin del plano de mensura y fraccionamiento de lastierras de la Playa de Maniobra. COMISION DEL PATRIMONIO HISTORICO,ARTISTICO Y CULTURAL DE LA NACION Aprobacin de pautas y sugerenciasrealizadas por el Grupo de Coordinacin. BANCO HIPOTECARIO DELURUGUAY Plan de Fomento de la Construccin en condiciones especialespara las obras a realizarse en el rea del Proyecto. Estudio ypuesta en marcha de lneas de crdito especiales. Reciclaje, tanto deviviendas como de estructuras comerciales. Anteproyecto de la nuevaEstacin de Pasajeros y Oficinas de AFE. Elaboracin del Pliego deCondiciones y Memoria Descriptiva para la realizacin de las obrasimprescindibles de mantenimiento en el edificio de la EstacinGeneral Artigas. El 20 de mayo se procedi a la apertura de lalicitacin correspondiente a dichas obras estimndose la iniciacin delos trabajos en agosto de 1998. Mecanismos de Instrumentacin Lacoordinacin e implementacin del Proyecto en la rbita del BHU y dadala activa y necesaria participacin de otros actores pblicos como laIMM y el SODRE , requerir la concertacin y firma de convenios enlos que se establecern las condiciones y actividades a cumplir porlas partes. Adicionalmente, se concret la formacin de una SociedadAnnima de Gestin encargada de la realizacin de los distintosllamados a licitacin para las obras a realizar en la EstacinGeneral Artigas y su posterior concesin, la venta de los predios dela Playa de Maniobra, obras en el barrio La Aguada, etc. Viabilidadeconmica del proyecto De acuerdo con lo estudios realizados – losque fueron evaluados y aprobados por el BID – el Proyecto esrentable para el Sector Privado y tambin para cada uno de suscomponentes pblicos. Combinados estos resultados, el Proyecto eseconmicamente viable y se justifica llevarlo a cabo RESUMEN DE LOSBENEFICIOS ECONOMICOS NETOS ( En millones de dlares)COMPONENTEVALOR PRESENTE DESCONTADO AL 12% TIR Beneficios 1.RecuperacinPatrimonial Estacin Evaluacin Privada Evaluacin Pblica 2.CentroCultural Artigas 31,6 31,6 2,4 19,0 24,3 1,9 12,6 7,3 0,5 15,8 13,915,6 Costos Beneficios Netos %

3.Infraestructura La Aguada 4.Equipamiento SODRE TOTALES

9,3 93,7 137,0

7,6 55,7 89,5

1,7 38,0 47,5

18,5 13,0 14,1

Costos del Proyecto 9.1. Inversin y Financiamiento del ProyectoComo resultado de los estudios realizados y las gestionescumplidas, se concret el convenio de prstamo con el BID, el que fueaprobado el 14 de marzo de 1998 (Prstamo No. 1.094/OC – UR). Elmismo asciende a millones de dlares 28:0 equivalente al 70% delcosto total del Proyecto (millones de dlares 40:0) de acuerdo conlas siguientes condiciones:Prestatario Garante: Plazo deAmortizacin: Plazo de Gracia: Perodo de Desembolsos: Tipo deInters: Tasa de Inspec. y Vigilancia: Comisin de Compromiso: Monedadel Prstamo BHU Repblica Oriental del Uruguay. 20 aos. 4,5 aos. 4aos. Variable. Actualmente se sita en el 7%. 1% 0,75% sobre montosno desembolsados. Dlares estadounidenses.

COMPONENTE En Millones de Dlares 1. ADMINISTRACION 2. COSTOSDIRECTOS 2.1 Recup. Pat.EGA 2.2 Infraest. La Aguada 2.3 Eq. yDesar. Act. Cult. 2.4 Asistencia Tcnica 3. COSTOS FINANCIEROSTOTALES

BID

BHU

TOTAL

%

1:0 26:7 5:2 10:0 11:0 0:5 0:3 28:0

1:6 5:9 1:0 2:3 2:6 0:0 4:5

2:6 32:6 6:2 12:3 13:6 0:5 4:8 40:0

6,5 81,5 15,5 30,8 34,0 1,3 12,0 100,0

PORCENTAJES

70.0

30.0

100.0

NOTA: El componente 2.3. incluye U$S 3:0 para el Centro Culturalde la EGA: U$S 2:4 BID y U$S 0:6 BHU.(En millones de dlares)

9.2. Inversin por Destino. El siguiente cuadro resume elprograma de inversiones. En Millones de DlaresComponentes1.Recuperacin patrimonial EGA Fachada y Techumbre 1:8 1:6 2:82.Infraestructura la Aguada Calles Plazas Aceras, iluminacin yequipamiento Arbolado y Areas Verdes Sealizacin Trnsito3.Acondicionamiento espacios culturales Espacio Cultural en EGAEquipamiento SODRE 4.Asistencia tcnica EGA SODRE TOTALES 0:2 0:332:6 3:0 10:6 0:5 7:0 1:5 2:5 1:0 0:3 13:6 12:3 u$s 6:2

Cronograma El mismo prev – de considerar exclusivamente lascategoras de inversin – una ejecucin concentrada en dos aos conporcentajes del 54.3% y 31.7% respectivamente.

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